Nuosavybės ir nekilnojamojo turto teisė
17 min. skaitymo
Šis skyrius padės jums išsiaiškinti, ar jums reikia nekilnojamojo turto advokato Vokietijoje, kaip rasti tikrai kvalifikuotą advokatą, kaip atrodys sąskaita ir kurias jūsų problemas už nedidelę kainos dalį gali išspręsti asmuo, kuris visai nėra advokatas. Jis yra šio vadovo skyriuje „Advokato paieška“ ir jame kalbama apie samdymą, o ne apie pačią teisę.
Šis skirtumas yra svarbus, nes Vokietijos nuosavybės teisė yra plati ir šiame vadove ji jau aptariama kitur. Jei norite sužinoti, ką įrašo Grundbuch (žemės registras), nuo ko jus saugo Auflassungsvormerkung (prioritetinis pranešimas), kiek kainuoja Grunderwerbsteuer (nekilnojamojo turto perleidimo mokestis) jūsų federalinėje žemėje arba kaip sumuojamos Kaufnebenkosten (papildomos pirkimo išlaidos), skaitykite Nekilnojamojo turto pirkimas VokietijojeJei norite sužinoti, ką nuomotojas gali išskaičiuoti iš jūsų užstato (Kaution), prieš kiek laiko turite pranešti apie nuomą arba kur taikomas nuomos stabdymas (Mietpreisbremse), skaitykite Nakvynės paieškaTie skyriai atsako į teisinius klausimus. Šis skyrius atsako į kitą klausimą: kam ir kada mokate.
Yra vienas nesusipratimas, kuris užsienio pirkėjams kainuoja daugiau nei visi kiti kartu sudėjus, ir verta jį užrašyti pirmuosius šimtą žodžių, o ne užkasti. Notaras, dalyvaujantis jūsų nekilnojamojo turto pasirašyme, nėra jūsų advokatas. Jis nėra jūsų pusėje. Jis taip pat nėra pardavėjo pusėje. Beveik kiekvienas angliškai kalbantis pirkėjas mano kitaip, nes artimiausias dalykas notarui Jungtinėse Valstijose, Jungtinėje Karalystėje, Airijoje ar Australijoje yra advokatas arba sandorio užbaigimo advokatas, ir šie žmonės dirba vienam klientui. Vokietijos biuras sukurtas priešingu principu, ir visa kita šiame skyriuje išplaukia iš to.
Notaras nėra jūsų turto advokatas
Federalinis notarų profesiją reglamentuojantis įstatymas (Bundesnotarordnung) tai suformuluota vienu sakiniu. Pagal BNotO 14(1) straipsnį notaras „neturi atstovauti vienai šaliai, o nepriklausomai ir nešališkai rūpintis visais dalyviais“: jis neturi atstovauti vienai šaliai, o rūpintis visais dalyviais nepriklausomai ir nešališkai. Tai nėra neutralaus stiliaus apibūdinimas. Tai draudimas. Notaras, kuris jus gynė, pažeistų savo oficialias pareigas, o BNotO 14(3) straipsnis eina dar toliau ir reikalauja, kad jis vengtų net šališkumo įspūdžio.
Vietoj to notaras privalo jums pateikti nurodymus. Notarinio tvirtinimo įstatymo (Beurkundungsgesetz) 17(1) straipsnis reikalauja, kad jis išsiaiškintų, ko šalys iš tikrųjų nori, išaiškintų faktus, informuotų jas apie sandorio teisinę reikšmę ir aiškiai bei nedviprasmiškai užfiksuotų jų pareiškimus. Jame taip pat nurodoma užtikrinti, kad nepatyrę ir nepraktiški dalyviai nebūtų diskriminuojami. Tai tikra ir vertinga apsauga, daugiau nei suteikia bendrosios teisės numatytas sandorio užbaigimas. Tačiau perskaitykite, kas tai yra: pareiga tiksliai paaiškinti sandorį jums abiem. Tai nėra pareiga jums sudaryti geresnį sandorį.
Praktinė pasekmė yra ta dalis, kurią žmonės praleidžia. Notaras jums pasakys, ką reiškia sutarties sąlyga. Jis nepasakys, kad sutarties sąlyga jums kenkia ir kad turėtumėte atsisakyti pasirašyti, kol ji nepasikeis. Jis nepasakys, kad kaina per didelė. Jis nepersekios pardavėjo dėl žodžiu pažadėto remonto. Jis nesiderės dėl perdavimo datos, įrangos, atsakomybės už apžiūros metu paminėtą defektą ar mokėjimo grafiko. Jei pardavėjas parengė sutartį per savo pasirinktą notarą ir ji yra palankesnė jam, notaro nešališkumas reiškia būtent tai, kad jis jos jums neištaisys. Jis jums ją teisingai perskaitys, o tada jūs abu pasirašysite.
BNotO 14(4) skirsnis šį klausimą dar kartą paaiškina taip, kad verta žinoti, ar nekilnojamojo turto agentas (makleris) rekomenduoja „savo“ notarą. Notarui draudžiama tarpininkauti nekilnojamojo turto sandoriuose ar dalyvauti bet kokiame tarpininkavime tvarkant dokumentus, kuriuos jis tvirtina notariškai. Notaro biuras yra sąmoningai atskirtas nuo sandorio. Tai yra priežastis juo pasitikėti ir priežastis nesitikėti, kad jis už jus kovos, ir abi pusės yra teisingos vienu metu.
Kodėl negalite ieškoti pigesnio notaro
Užsienio pirkėjai įprastai visą popietę skambina notarams ir prašo kainos pasiūlymų. Tai laiko švaistymas, o „kodėl?“ paaiškina kai ką tikro apie tai, kaip veikia profesionali kainodara Vokietijoje.
BNotO 17(1) straipsnis įpareigoja notarą imti įstatymų nustatytus mokesčius. Neleidžia: įpareigoja. Jis gali sumažinti arba nereikalauti mokesčio tik tuo atveju, jei jo imimas būtų neteisingas dėl ypatingų aplinkybių byloje, ir net tada tik gavęs regioninių notarų rūmų, Notarkammer, sutikimą. Nuolaidos taikymas siekiant laimėti jūsų verslą yra profesinis nusikaltimas, o ne verslo sprendimas. Ta pati nuostata draudžia bet kuriai trečiajai šaliai dalytis mokesčiais, todėl niekas negali jums pasiūlyti kyšių per agentą ar brokerį.
Pats mokestis nustatomas pagal Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) - teismų ir notarų išlaidų įstatymą. GNotKG 3(1) straipsnis nustato mechanizmą: mokesčiai skaičiuojami pagal Geschäftswert, t. y. objekto vertę, o 3(2) straipsnis juos renka pagal 1 priede pateiktą lentelę. Pirkimo atveju GNotKG 47 straipsnis nustato šią vertę pagal pirkimo kainą ir prideda minimalią ribą: jei sutarta kaina yra mažesnė už Verkehrswert (rinkos vertę), vietoj to taikoma rinkos vertė. Taigi skaičiavimo įvestis yra ne notaro pastangos, jo darbo stažas, miestas ar užimtumas. Tai jūsų pirkimo kaina, kuri yra ta pati, kad ir kur ją imtumėte.
Sudėjus šiuos duomenis, gaunamas rezultatas, kad kiekvienas notaras Vokietijoje už tą pačią operaciją ir tą pačią kainą ima tą patį mokestį. Brangiausio rajono biuras ir už dviejų miestų esantis biuras išrašo identiškas sąskaitas faktūras. Tai išties skiriasi nuo anglų kalbos pasaulio, kur nekilnojamojo turto perleidimo kainos skiriasi daug kartų, ir verta prie to prisitaikyti, o ne kovoti. Rinkitės notarą pagal jo prieinamumą, ar biuras gali dirbti jūsų kalba ir ar jie atsiliepia į telefono skambučius. Nesirinkite pagal kainą, nes nėra jokios kainos, pagal kurią galėtumėte rinktis. Dabartinės lentelės yra GNotKG prieduose ir keičiasi, kai įstatymas keičiamas, todėl patikrinkite jas ten, o ne pasitikėkite tinklaraščio skaičiais.
Verta žinoti vieną to paties skyriaus nuostatą, nes beveik niekas jos nežino. BNotO 17(2) straipsnyje teigiama, kad dalyviui, kuris pagal Civilprozessordnung taisykles atitiktų Prozesskostenhilfe reikalavimus, notaro notarinės paslaugos turi būti teikiamos laikinai nemokamai arba mokant mokesčius mėnesinėmis įmokomis. Tai nėra nuolaida ir tai nėra diskrecinis sprendimas. Jei jūsų pajamos iš tiesų ribotos, dokumento notarinės išlaidos automatiškai nėra didžiulės. Teisinė pagalba ir Pro Bono paslaugos skyriuje paaiškinama, ko ieško tie vidurkio testai.
Kai iš tikrųjų reikia savo Anwalto
Jei notaras yra nešališkas ir jo mokestis yra fiksuotas, akivaizdus klausimas - kas yra šališkas ir kada turėtumėte už jį mokėti jūs. Advokatas (Rechtsanwalt) dirba tik jums ir gins jūsų pusę. Yra penkios situacijos, kai jo samdymas yra pelningas, ir daugybė atvejų, kai taip nėra.
Pirmasis ir vertingiausias žingsnis - peržiūrėti pirkimo-pardavimo sutarties (Kaufvertrag) projektą prieš notaro patvirtinimą (Notartermin). Tai momentas, kai viskas dar gali būti keičiama ir niekas nėra įsipareigota. Specialisto valanda laiko, skirta projektui, yra vertingesnė nei to paties specialisto savaitė po pasirašymo, nes notaro patvirtintą nekilnojamojo turto sutartį labai sunku nutraukti. Jei per visą savo nekilnojamojo turto gyvenimą Vokietijoje perkate vieną teisinę konsultaciją, pirkite šią.
Antra problema - defektai. Jei perimdami turtą pastebite Sachmangel (esminį defektą), kuris nebuvo nurodytas, ginčyjatės su privačiu pardavėju, kuris paprastai sutartyje atmeta atsakomybę ir nėra suinteresuotas jums padėti. Notaro darbas baigėsi pasirašius sutartį. Tai teisininko problema, ir būtent tokia, kurioje Vokietijos taisyklės dėl išimties sąlygos galiojimo yra pakankamai subtilios, kad savarankiška pagalba nepavyktų.
Trečiasis yra „Wohnungseigentümergemeinschaft“ - savininkų bendruomenė, prie kurios automatiškai prisijungiate pirkdami butą, o ne namą. Ginčai čia kyla dėl „Beschlüsse“ (nutarimų), „Verwalter“ (valdymo agento), „Erhaltungsrücklage“ (išlaikymo rezervo) ir to, kas moka už stogą. Jie yra procedūriniai, orientuoti į terminus ir neatleidžia praleistų datų. Kas yra bendruomenė ir kaip ji veikia, aptariama... Nekilnojamojo turto pirkimas VokietijojeKą daryti, kai kas nors nepavyksta, yra teisininkas.
Ketvirtas variantas - pirkti iš nekilnojamojo turto vystytojo (Bauträger), o ne iš privataus pardavėjo. Jūs perkate tai, ko dar nėra, pagal mokėjimo grafiką, su statybos rizika, garantiniais laikotarpiais ir užbaigimo datomis, iš profesionalios sandorio šalies, kurios sutartį parašė jų teisininkai. Tai mažiausiai simetriškas sandoris Vokietijos gyvenamosios nuosavybės srityje ir tas, kuriame mažiausiai pagrįsta ieškotis be atstovo.
Penktasis klausimas - turto paveldėjimas arba turto, kuris bus paveldėtas, valdymas. Vokietijos paveldėjimo teisė nėra ta teisė, su kuria užaugote, ji sąveikauja su Grundbuch taip, kad stebina žmones, o tarpvalstybiniai palikimai kelia klausimų, į kuriuos notaras konkrečiai neprivalo atsakyti. Ši tema nagrinėjama... Šeimos, santuokos ir skyrybų teisė.
Išskyrus šias penkias situacijas, sąžiningas atsakymas dažnai būna, kad advokato nereikia. Padidėjusi nuoma, neteisingai pateikta Nebenkostenabrechnung (apmokestinamų paslaugų ataskaita), negrąžintas užstatas, kaimyno medis - tai tikros problemos, į kurias galima rasti pigesnių sprendimų, ir likusi šio skyriaus dalis skirta būtent šiems atsakymams.
Dviejų savaičių peržiūros laikotarpis ir du jo apribojimai
Išankstinė peržiūra įmanoma, todėl verta atidžiai perskaityti šią nuostatą, o ne pateikti ją supaprastinta forma, kaip ji paprastai pateikiama. 17(2a) straipsnio 2 dalis, numatyta BeurkG.
Jame teigiama, kad vartotojų sutarčių, kurioms taikomas BGB 311b(1)(1) straipsnyje numatytas notaro tvirtinimo reikalavimas, atveju notarą tvirtinantis notaras privalo pateikti vartotojui numatytą sandorio tekstą ir kad tai „soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen“: paprastai dvi savaites prieš notaro tvirtinimą. Tikslas įrašytas pačioje nuostatoje - kad vartotojas turėtų pakankamai galimybių iš anksto susipažinti su notaro tvirtinimo objektu. Jei dviejų savaičių terminas nepasibaigia, priežastys turi būti įrašytos į notaro įrašą (Niederschrift). BGB 311b straipsnis, nuostata, kuria notaro tvirtinimas pirmiausia tampa privalomas, paaiškintas... Nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje.
Dabar dvi ribos, nes skaitytojas, kuriam sakoma „turite teisę į dvi savaites“, o vėliau jų negauna, padarys neteisingą išvadą. Pirma, tai yra Soll-Vorschrift. Jis nurodo notarui, o jo pažeidimas turi profesinių pasekmių, tačiau pats savaime nepanaikina sutarties ir nesuteikia veto teisės. Antra, ir tai dažniau aktualu, tai taikoma „Verbraucherverträge“, t. y. sutartims tarp įmonės ir vartotojo. Naujos statybos pirkimas iš vystytojo yra tiesiogiai įtrauktas į šį sąrašą. Buto pirkimas iš jame gyvenančio privataus asmens šia prasme nėra vartotojo sutartis, ir ši nuostata formaliai netaikoma.
Tai neturėtų pakeisti jūsų elgesio, nes praktinė taisyklė abiem atvejais yra ta pati. Kuo anksčiau paprašykite raštiško projekto ir, nepriklausomai nuo to, kas parduoda, laikykite standartiniu terminu dvi savaites. Geros reputacijos notarai, savaime suprantama, išplatina projektus gerokai iš anksto. Jei pardavėjas, agentas ar notaras spaudžia jus pasirašyti nekilnojamojo turto sutartį, kurią gavote prieš kelias dienas, tas spaudimas yra informacija apie sandorį, todėl teisingas atsakas yra perkelti susitikimą, o ne skaityti greičiau. Susitikimo pakartojimas yra brangus dalykas; kalendorius - ne.
„Notartermin“ skamba vokiečių kalba, ir jūs turite teisę į vertimą
Vokietijos nekilnojamojo turto įsigijimui nėra jokių pilietybės apribojimų. Jums nereikia būti vokiečiu, nuolatiniu gyventoju ar ES piliečiu, kad galėtumėte jį įsigyti, nes Nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje nustato. Vietoj to, pasirašant taikomas kalbos reikalavimas, ir tai patraukia žmones, kurie manė, kad pirkimas jiems bus atviras, todėl ir procesas bus atviras.
Tai reglamentuoja BeurkG 16 straipsnis, ir jis yra konkretesnis nei teigiama santraukose. Jei dalyvis, savo paties pareiškimu arba notaro įsitikinimu, nepakankamai gerai moka vokiečių kalbą, ši išvada turi būti įrašyta į Niederschrift. Kai tai užregistruojama, 2 poskirsnis yra privalomas: protokolas turi būti išverstas tam dalyviui, o ne skaitomas garsiai. Veiksmažodis yra „muß“, o ne „soll“. O 3 poskirsnyje teigiama, kad jei notaras pats neverčia, turi būti pasitelktas vertėjas, o tais atvejais, kai vertėjas paprastai nėra prisiekęs pagal GVG 189(2) straipsnį, notaras jį prisaikdina, nebent visi dalyviai to atsisako.
Greta privalomo žodinio vertimo egzistuoja ir jūsų teisė. Rašytinis vertimas parengiamas tik tuo atveju, jei to reikalauja dalyvis, tokiu atveju jis pateikiamas peržiūrėti ir pridedamas prie protokolo. Notarui nurodoma atkreipti dėmesį, kad galite jo pareikalauti. Reikalaukite. Notarinis nekilnojamojo turto pirkimo protokolas yra ilgas, techninis ir perskaitomas vieną kartą, todėl jo skaitymas per gyvą vertėją sprendžiant, ar pasirašyti, nėra sąžiningas testas. Vokiško teksto ir rašytinio vertimo skaitymas namuose kartu, savaite anksčiau, yra...
Tam pasiruoškite dviem būdais. Pirma, iš anksto susitarkite dėl vertėjo ir numatykite realias išlaidas, kurių nėra įstatymų numatytų apribojimų ir kurios greičiausiai neįtrauktos į jūsų pirkimo biudžetą. Antra, nespręskite problemos atsivesdami dvikalbį draugą ir tikėdamiesi. Reikalavimas yra struktūrinis, o ne formalumas, apie kurį galima kalbėti, o notaras, kuris į tai žiūri rimtai, saugo jūsų dokumento galiojimą.
BeurkG 17(3) skirsnyje pridedama susijusi spraga, kuri yra aktuali būtent užsieniečiams. Kai taikoma užsienio teisė arba kyla abejonių dėl jos taikymo, notaras tai nurodo ir įrašo į protokolą. Tačiau tame pačiame poskyryje aiškiai nurodoma, kad jis neprivalo nurodyti užsienio teisės sistemų turinio. Jei jūsų santuoka buvo sudaryta užsienyje, jei jūsų turtą reglamentuoja užsienio santuokinio turto režimas, jei jūsų gimtosios šalies paveldėjimo teisė taikoma jūsų butui Vokietijoje arba jei pirkėja yra užsienio įmonė, notaras pažymės, kad yra kažkas užsienio, ir tuo apsiribos. Būtent ši spraga yra ta vieta, kur priklauso jūsų advokatui, ir tai yra aiškiausias teisinis viso šio skyriaus notaro veiklos ir nedarymo pavyzdys.
Ieškotinas įgaliojimas ir tas, kurio nėra
Vokietijos teisininkai gali įgyti Fachanwalt vardą - specializuotą sertifikatą, kurį reglamentuoja Fachanwaltsordnung (FAO). Tai nėra rinkodara. Tam reikia baigti bent 120 valandų trukmės kursus, pateikti dokumentuotą realių bylų rinkinį šioje srityje ir bent 15 valandų tęstinio mokymo kiekvienais metais kiekvienoje specializacijoje, kurį reikia įrodyti Advokatų kolegijai be jokio prašymo. Teisininkas, kuris nustoja galioti, gali prarasti vardą. Teisinės paslaugos emigrantams išsamiai paaiškina sistemą.
Kalbant apie turtą, svarbūs du nuosavybės teisės aktai. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht apima nuomos teisę ir savininkų bendrijos teisę, kuri yra tinkamas asmuo ginčams dėl nuomos, užstato, paslaugų mokesčio užginčijimo, iškeldinimo ar karo su jūsų Verwalter atvejais. Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht apima statybos ir architektūros teisę, kuri yra tinkamas asmuo ginčams dėl statybos rangos sutarties, nekokybiškos statybos, nepavykusios renovacijos ar ginčams su rangovu. Paveldėto turto atveju atitinkamas nuosavybės teisės aktas yra Fachanwalt für Erbrecht.
Štai svarbiausias šio skyriaus pataisymas, kuriuo pataisomas ankstesnis šio puslapio patarimas. Nėra jokio „Fachanwalt für Immobilienrecht“. „Nekilnojamojo turto teisės specialistas“ skamba kaip akivaizdus dalykas, kurio reikia ieškoti, ir tai yra natūralus jūsų ieškomo dalyko vertimas, tačiau FAO specializacijų sąrašas yra baigtinis, ir „Immobilienrecht“ jame nėra. Jei registre ieškosite šio pavadinimo, nieko nerasite. Jei rasite įmonę, kuri jį reklamuoja, radote nereglamentuotą savęs aprašymą, kuris gali būti susijęs su tikra patirtimi arba ne, ir kuris jums nieko nepasako, ko nepatikrino rūmai. Vietoj to ieškokite dviejų egzistuojančių pavadinimų. Šis vienas punktas sutaupys jums popietę ir galbūt blogą įdarbinimą.
Kaip rasti ir patikrinti nekilnojamojo turto teisininką
Pradėkite nuo oficialaus registro. Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis adresu rechtsanwaltsregister.org tvarko Rechtsanwaltskammern ir yra autoritetingas atsakymas į vienintelį klausimą, į kurį galima atsakyti tik „taip“ arba „ne“: ar šis asmuo iš tikrųjų turi teisę verstis praktika. Konsultantu, patarėju arba ekspertu gali vadintis kiekvienas. Rechtsanwalt yra saugomas titulas, kurį galite patvirtinti registre.
Norėdami rasti, o ne patikrinti, naudokite „Deutscher Anwaltverein“ katalogą adresu anwaltauskunft.de leidžia filtruoti pagal notaro pareigas, vietą ir darbo kalbą - tai jums reikalingas derinys. Filtruokite pagal „Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ arba „Bau- und Architektenrecht“, pridėkite anglų kalbą ir pradėkite nuo to sąrašo, o ne paieškos sistemos. Notarams - Bundesnotarkammer portalas adresu notar.de atlieka oficialų notaro patvirtinimą. Kadangi mokestis visur yra vienodas, naudokite jį, kad rastumėte biurą, kuris turi pakankamai pajėgumų ir gali dirbti jūsų kalba - tai vieninteliai du kintamieji, kuriuos galite kontroliuoti.
Skambindami užduokite tris klausimus. Ar turite „Fachanwalt“ titulą ir kokioje srityje? Ar anksčiau esate sprendę šią konkrečią situaciją šioje federalinėje žemėje, nes nuosavybės klausimai skirtingose žemėse skiriasi labiau, nei tikisi naujokai. Kiek tai kainuos ir kokia struktūra. Ką reiškia atsakymas į trečiąjį klausimą, kaip Advokatūros įstatymas (RVG) nustato daugumą mokesčių pagal ginčo vertę, o ne pagal valandą, kokia yra viršutinė pirmosios konsultacijos riba, kodėl bylą pralaimėjęs asmuo moka laimėtojo advokatui ir kaip Rechtsschutzversicherung (teisinių išlaidų draudimas) keičia aritmetinius veiksmus - visa tai aptarta šiame straipsnyje. Teisinės paslaugos emigrantamsPerskaitykite jį prieš skambindami, nes kainodaros logika nėra tokia, prie kurios esate įpratę, ir ją lengviau suprasti, kol teisininkas jums jos nepaaiškina.
Pigesnis maršrutas, kurį dauguma nuomininkų turėtų pasirinkti pirmiausia
Jei nuomojatės būstą, daugumos jūsų teisinių problemų sprendimas nėra teisininkas. Tai „Mieterverein“ - vietinė nuomininkų asociacija. Jūs mokate metinį nario mokestį, maždaug kuklų mėnesinį nuomos mokestį visiems metams, o narystė apima teisines konsultacijas jūsų nuomos klausimais: kažkas perskaito jūsų sutartį, patikrina jūsų mokesčių už komunalines paslaugas ataskaitą, pasako, ar nuomos padidinimas yra teisėtas, parengia laišką ir dažnai susirašinėja su jūsų nuomotoju jūsų vardu. Dauguma asociacijų taip pat įtraukia teisinių išlaidų padengimą nuomos ginčams po nustatyto laikotarpio.
Ekonominiai aspektai yra lemiami sprendžiant įprastas problemas. Vieno teisininko konsultacija dėl „Nebenkostenabrechnung“ gali kainuoti daugiau nei metai narystės, kuri apima neribotas konsultacijas visais jūsų nuomos klausimais. Vietos asociacijos yra susivienijusios pagal „Deutscher Mieterbund“ federaciją. mieterbund.de, kuris nukreips jus į jūsų miesto tarnybą. Prisijunkite prieš iškilus problemai, nes asociacijos taiko laukimo laikotarpius būtent tam asmeniui, kuris prisijungia tą dieną, kai atvyksta „Kündigung“. Traktuokite tai kaip draudimą, o ne kaip skubią pagalbą. Viskas, apie ką jie jus patars - nuo „Kaution“ taisyklių iki „Mietpreisbremse“ ir įspėjimo laikotarpių - yra aptarta... Nakvynės paieška.
Nuomotojai ir savininkai turi tikslų veidrodinį vaizdą. „Haus & Grund“, adresu hausundgrund.de, yra nekilnojamojo turto savininkų ir nuomotojų asociacija, organizuota tokiu pačiu būdu per vietinius skyrius, naudojant tą patį modelį: narystė apima konsultacijas, sutarčių šablonus ir pagalbą įprastais nuosavybės ir nuomos klausimais. Jei nusipirkote butą ir dabar jį nuomojate arba turite namą ir bendraujate su savo savininkų bendruomene, tai jūsų atitikmuo „Mieterverein“. Šios dvi organizacijos yra priešingose tos pačios kovos pusėse, todėl negalite vienos pakeisti kita, o kiekvienos teikiamos konsultacijos yra išties šališkos, ko niekada nebūna notaro.
Kaimynų ginčai ir taikinimo reikalavimas
Ginčai dėl nuosavybės su kaimynais turi ypatingą procedūrinį ypatumą, kurį verta žinoti prieš duodant kam nors nurodymus, nes kai kuriose vietose negalima kreiptis tiesiai į teismą.
15a straipsnis EGZPO, įvadinis Civilprozessordnung įstatymas, yra įgalinanti nuostata. Pats savaime nieko nereikalauja. Jame teigiama, kad žemė savo teisės aktuose gali numatyti, kad ieškinys yra nepriimtinas, kol Landesjustizverwaltung įsteigta arba pripažinta taikinimo institucija (Gütestelle) nebando išspręsti ginčo susitarimu. Kai žemė pasinaudoja šia galimybe, ji gali apimti ir kaimyninės teisės ieškinius pagal BGB 910, 911, 923 ir 906 straipsnius, kurie paprastai tariant yra kabančios šakos ir įsiskverbiančios šaknys, nukritę vaisiai, pakraščių medžiai ir trukdžiai, tokie kaip triukšmas, kvapai ir panašūs išmetamieji teršalai. Yra išimtis: ji netaikoma, kai trukdžiai kyla dėl komercinės veiklos. Ši galimybė taip pat taikoma piniginiams ieškiniams Amtsgericht, neviršijantiems 750 eurų, asmeniniams ieškiniams, nesusijusiems su spauda ir transliacijomis, ir ieškiniams pagal Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz 3 straipsnį.
Kadangi būtent žemės teisė sprendžia, ar tai jums taikoma, priklauso nuo jūsų gyvenamosios vietos, o žemės bėgant metams tai pridėjo, tai panaikino šį reikalavimą. Neimkite sąrašo iš straipsnio, įskaitant ir šį. Pasiteiraukite savo vietos Amtsgericht arba Landesjustizverwaltung arba pasiteiraukite advokato, kurį ketinate samdyti - jis iš karto sužinos. Klaidingas sprendimas yra brangus tam tikra prasme: jei jūsų žemė reikalauja bandymo, o jūs pateikiate ieškinį be jo, jūsų ieškinys yra nepriimtinas ir jūs nieko nemokėjote.
Dvi detalės šią naujieną paverčia geresne, nei atrodo. 15a(1) straipsnis reikalauja, kad Gütestelle išduotų jums nesėkmingo bandymo pažymą, kurią pateikiate kartu su savo ieškiniu, ir jūs galite pareikalauti šios pažymos, jei procedūra nebuvo atlikta per tris mėnesius, todėl nebendradarbiaujantis kaimynas negali jūsų vilkinti neribotą laiką. O 15a(4) straipsnis Gütestelle išlaidas įskaito kaip ginčo išlaidas pagal ZPO 91 straipsnį, o tai reiškia, kad jos vadovaujasi „pralaimėjęs moka“ taisykle, kaip ir viskuo kitu. Taikinimas yra pigus, greitas, palyginti su bylinėjimusi, ir dažnai užbaigia kaimynų ginčą, kurį bylinėjimasis būtų pavertęs nuolatiniu. Kaimynai yra amžini; teismo sprendimai - ne.
Viena išimtis parašyta tokiems žmonėms kaip šio vadovo skaitytojai. Paskutinis 15a(2) straipsnio sakinys panaikina visą reikalavimą, kai šalys negyvena toje pačioje žemėje arba neturi savo buveinės ar įmonės. Jei turite butą Berlyne, o jūsų kaimynas gyvena Brandenburge, taikinimo reikalavimas netaikomas.
Įrankiai, padedantys tvarkyti įprastus dokumentus
Su nekilnojamojo turto problemomis susijusi ne teisinė, o dokumentų tvarkymo užduotis, ir jei šią dalį atliekate patys prieš mokėdami kam nors valandinį atlyginimą, apmokama valanda sutrumpėja. „Werkzeu.ge“ - naršyklėje pagrįstas vokiškų biurokratijos ir dokumentų tvarkymo įrankių rinkinys, kurį sukūrė „Cryon UG“, bendrovė, valdanti „WeLiveIn.de“, turi būtent tam skirtą būsto kategoriją. Ji veikia naršyklėje, naudoja fiksuotas formules, o ne dirbtinį intelektą, ir yra talpinama Vokietijoje.
Aiškiai apibrėžkite, kam šie įrankiai skirti. „Werkzeu.ge“ sąlygos neapima Rechtsberatung: tai aiškiai nėra teisinė konsultacija, ir niekas joje nepakeičia Fachanwalt, kai kyla tikras ginčas. Visa platforma yra beta versijos iki 2026 m. lapkričio 30 d., o joje nurodytos priemonės gali būti nepilnos. Svarbiausia šiame skyriuje tai, kad Vokietijos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro, todėl joks generatorius niekur neliečia jūsų „Kaufvertrag“. Šį dokumentą išduoda notaras ir tik notaras. Šie įrankiai yra susiję su nekilnojamojo turto gyvenimu, o ne su pirkimo-pardavimo sandorio esme.
Naudingi dalykai yra tuose kraštuose. Wohnen kategorija, ir visi jie yra „Plus“ lygio. „Mieter-Suite“ apjungia įprastus nuomos skaičiavimus. „Übergabeprotokoll-Generator“ sukuria struktūrizuotą perdavimo protokolą - dokumentą, kuriame nustatomi užstato argumentai ir kuris yra vertingesnis už bet kokį vėliau parašytą laišką. „Wohnflächen-Checker“ padeda patikrinti nurodytą plotą, kuris yra pasikartojanti tiek nuomos ginčų, tiek pirkimo nusivylimų priežastis. „Nebenkostenprüfer“ peržiūri mokesčių už paslaugas ataskaitą, kuri yra dažniausiai nuomininkų pateikiamas „Mieterverein“. „Mietvertrag Creator“, kuris priskiriamas teisinių dokumentų, o ne būsto dokumentų kategorijai, parengia gyvenamosios paskirties nuomos sutartį ir yra skirtas mažiems nuomotojams, nuomojantiems butą.
Vienas įrankis yra nemokamas be paskyros ir jis yra pats aktualiausias nekilnojamojo turto savininkui, bendraujančiam su valdžios institucijomis: Formulė (Gast pakopa) - tai oficialių federalinių, valstijų ir savivaldybių formų paieškos biblioteka, kurioje yra šaltinio nuoroda, paieškos data ir kontrolinė suma. Formos užpildomos naršyklėje, o jūsų įrašai lieka jūsų įrenginyje. Ji apima tokius dalykus kaip Bauantrag (statybos paraiška). Nemokama pakopa rodo reklamą. Platformoje niekas nepateikia jokių duomenų institucijai už jus; ji parengia, o jūs pateikiate. Mokamos pakopos kainas žr. dabartinė kainodara.
Ką daryti toliau
Jei perkate, atlikite tris veiksmus iš eilės. Paprašykite raštiško „Kaufvertrag“ projekto ir skirkite sau dvi savaites jam pateikti, neatsižvelgiant į tai, ar jūsų pardavėjui oficialiai taikoma „BeurkG“ 17(2a) straipsnio nuostata. Jei perkate iš vystytojo, šį projektą nusiųskite statybų ir architektų advokatui (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht), o kitais atvejais - teisininkui, turinčiam realios pirkimo patirties, prieš susitikimą, o ne po jo. O jei jūsų vokiečių kalbos žinios nėra pakankamai stiprios, kad galėtumėte vadovautis garsiai perskaitytu techniniu dokumentu, nedelsdami praneškite notaro biurui ir pareikalaukite rašytinio vertimo, kurį jums suteikia „BeurkG“ 16(2) straipsnis, užuot ieškoję problemos kambaryje.
Jei nuomojatės būstą, prisijunkite prie vietinės „Mieterverein“ draugijos per mieterbund.de Šį mėnesį, prieš kildami ginčui, leiskite jiems viską tvarkyti įprasta tvarka. Jei esate nekilnojamojo turto savininkas ir nuomojatės, dėl tos pačios priežasties prisijunkite prie „Haus & Grund“. Jei ginče su kaimynais esate įsivėlę, prieš samdydami ką nors, paklauskite savo Amtsgericht, ar jūsų žemei reikalingas taikinimas. Ir kad ir kokia būtų jūsų situacija, perskaitykite Teisinės paslaugos emigrantams prieš pirmąjį skambutį, kad suprastumėte, kaip apskaičiuojamas mokestis ir kas jį moka, kol kas nors nepradėjo jo skaičiuoti.
Svarbiausia, laikykitės vienos idėjos, kuria paremtas šis skyrius. Notaras garantuoja, kad jūsų pasirašyta sutartis yra galiojanti, teisingai užregistruota ir tinkamai paaiškinta jums abiem. Tai tikra apsauga ir būtent todėl Vokietijos nekilnojamojo turto sandoriai įvyksta rečiau nei kitur. Ko notaras nedaro, o jam tai draudžia BNotO 14(1) straipsnis, tai stoti jūsų pusėje. Jei norite, kad kas nors būtų jūsų pusėje, tai yra atskiras asmuo, atskiras susitikimas ir atskira sąskaita, o laikas tai sutvarkyti yra prieš pateikiant sutarties projektą, o ne po to, kai jį pasirašote.
Šaltiniai
Šiame skyriuje pateikta informacija remiasi toliau išvardytais oficialiais šaltiniais ir leidiniais, kurie paskutinį kartą peržiūrėti 2026 m. liepos mėn. Tai yra bendro pobūdžio gairės, o ne individualios teisinės, mokesčių ar medicininės konsultacijos.
Šis straipsnis išverstas iš anglų kalbos.
