Gyvename.de
Būstas ir komunalinės paslaugos

Nuomininko teisės ir pareigos

30 min. skaitymo

Nuomininko teisės ir pareigos

Šis skyrius yra apie nuomos sutarties pabaigą. Jame aptariamos jūsų nuomininko teisės ir pareigos tuo metu, kai jos iš tikrųjų yra patikrinamos: kai norite išsikraustyti, kai jūsų nuomotojas nori, kad išsikraustytumėte, ir kai prie durų suskaičiuojami pinigai. Visa, kas vyksta iki tol, aptariama kitur šioje svetainėje. Buto paieška, sutarties patikrinimas, „Kaution“ lubos ir „Mietpreisbremse“ priklauso... Nakvynės paieška. Nuoma didėja, priklauso Nebenkostenabrechnung, Mietminderung ir subnuoma Daugiau apie nuomą VokietijojeToliau seka dalis, kurios beveik niekas neskaito, kol nebūna per vėlu, ir tai yra dalis, kurioje žmonės praranda keturženkles sumas.

Vokietijos nuomos teisė neįprastai saugo nuomininkus, tačiau ši apsauga yra procedūrinė. Ji paremta terminais, formomis ir tuo, kas parašyta laiške. Nuomotojas, norintis išsikelti, turi teisingai atlikti kelis konkrečius dalykus, o jei to nepadaro, jo atleidimas iš darbo žlugsta. Nuomininkė, norinti išsikelti, turi teisingai atlikti vieną konkretų dalyką, o jei to nepadaro, moka nuomą už mėnesius, kai ten negyvena. Nei viena iš pusių nėra laikoma gerų ketinimų savininke. Geros žinios yra tai, kad dauguma šių taisyklių yra privalomos: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Vokietijos civilinis kodeksas) ne kartą pareiškia, kad bet koks susitarimas, nukrypstantis nuo nuomininko nenaudai, yra negaliojantis, o tai reiškia, kad jūsų sutartyje gali būti atspausdinta sąlyga, kurią galite pasirašyti, ir ji vis tiek teisiškai bevertė. Žinoti, kurios iš jų yra svarbiausia.

Kaip iš tikrųjų baigiasi nuomos sutartis

Įprasta vokiška gyvenamosios patalpos nuomos sutartis yra neterminuota. Ji nesibaigia. Ji baigiasi lygiai trimis būdais, ir verta juos tiksliai nurodyti, nes čia prasideda daug painiavos. Pirmasis yra „Kündigung“ - vienašališkas vienos šalies nutraukimas. Antrasis yra „Aufhebungsvertrag“ - abipusis susitarimas nutraukti sutartį anksčiau laiko, kuriam reikalingi abiejų šalių parašai ir kurio nuomotojas niekada neprivalo duoti. Trečiasis yra iš tikrųjų galiojančio termino, numatyto BGB 575 straipsnyje, pabaiga, kuri pasitaiko rečiau, nei žmonės mano, nes nuomotojas, pasirašydamas sutartį, turėjo raštu nurodyti vieną iš trijų įstatyminių priežasčių. Jei jis to nepadarė, „terminuota“ nuoma yra tiesiog neterminuota. Šią spąstą apima... Nakvynės paieška.

Svarbu tai, kad tai vieninteliai keliai. Išsikraustymas nuomos sutarties nenutraukia. Raktų grąžinimas nuomos sutarties nenutraukia. Draugiškame pokalbyje pranešus nuomotojui, kad išvykstate birželį, nuomos sutartis nenutraukiama. Kol nėra pateikta galiojanti „Kündigung“ ir nepasibaigęs jos įspėjimo laikotarpis, sutartis galioja ir nuoma turi būti sumokėta. Užsirašyta tai skamba akivaizdžiai, ir tai vis dar yra labiausiai paplitęs būdas, kuriuo užsieniečiai praranda pinigus Vokietijoje: jie traktuoja išsikraustymą kaip veiksmą, o Vokietija - kaip dokumentą.

Taip pat išgirsite apie „Nachmieter“ - pakaitinį nuomininką. Mitas yra tas, kad turite susirasti ką nors, kas išeitų anksčiau, arba kad tokio nuomininko radimas suteikia teisę išsikelti anksčiau. Nei vienas iš šių teiginių paprastai nėra teisingas. Su įprastu „Kündigung“ su įprastu įspėjimo laikotarpiu jūs niekam nesate skolingi pakaitinio nuomininko. Tinkamų pakaitinių nuomininkų siūlymas yra derybų pozicija, kai norite išsikelti anksčiau, nei leidžia įspėjimo laikotarpis, o nuomotojui, kuris atsisako trijų mokių kandidatų, vėliau teismas gali pasirodyti mažiau palankus, tačiau tai nėra teisė, kuria galite tiesiog pasinaudoti. Negrįskite savo persikėlimo planų tuo.

Praneškite sau: trys mėnesiai, kad ir kiek laiko ten gyvenote

Jūsų įspėjimo laikotarpis nustatytas BGB §573c(1). Įspėjimas dėl įspėjimo, gautas iki trečios kalendorinio mėnesio darbo dienos, įsigalioja po kito mėnesio pabaigoje. Praktiškai tai yra trys mėnesiai. Jei jūsų laiškas nuomotoją pasiekia kovo 2 d., nuomos sutartis baigiasi gegužės 31 d. Jei jis jį pasiekia kovo 5 d., jūs praleidote trečią darbo dieną ir laikrodis pradeda skaičiuoti tik balandį, taigi nuomos sutartis baigiasi birželio 30 d., o jūs ką tik sumokėjote papildomą mėnesio nuomą už tai, kad laiškas buvo išsiųstas trimis dienomis vėliau.

Štai ta dalis, kuri žmones stebina ir kurią verta perskaityti du kartus. Trys mėnesiai niekada netampa ilgesni. §573c(1) antrame sakinyje teigiama, kad įspėjimo terminas pratęsiamas trimis mėnesiais po penkerių ir aštuonerių metų nuo būsto perdavimo, ir tai aiškiai pasakyta apie nuomotojo įstatymą „Kündigungsfrist für den Vermieter“. Garsiosios trijų, šešių ir devynių mėnesių kopėčios yra tik jo. Po dvylikos metų tame pačiame bute nuomotojui reikia devynių mėnesių, kad jus išgabentų, o jums vis tiek reikia trijų mėnesių, kad išsikeltumėte. Šio skyriaus tiesioginėje versijoje, kaip ir daugumoje emigrantų gidų, kopėčios buvo pateiktos kaip taikomos abiem pusėms. Taip nėra.

Jūsų sutartis taip pat negali jos pratęsti. BGB §573c(4) teigia, kad susitarimas, nukrypstantis nuo 1 dalies nuomininko nenaudai, yra negaliojantis. Sąlyga, įpareigojanti jus sudaryti šešis mėnesius arba ne trumpesnį kaip dvejų metų laikotarpį su šešių mėnesių įspėjimu, nėra jūsų sudarytas sandoris; tai negaliojanti raidė. Nuomotojas ar turto valdytojas vis tiek gali jums ją pacituoti visiškai užtikrintai, nes daugelis jų taip pat niekada neskaitė §573c(4). Atkreipkite dėmesį į asimetriją: sąlyga, suteikianti jums trumpesnį laikotarpį arba nuomotojui ilgesnį laikotarpį, nėra jums nenaudinga ir gali būti galiojanti. Prieš nuspręsdami, kad sąlyga yra negaliojanti, perskaitykite kelionės kryptį.

Nėra bendros Sonderkündigungsrecht, specialios teisės nutraukti sutartį anksčiau laiko, tais atvejais, kai užsieniečiai dažniausiai mano, kad tai atitinka reikalavimus. Darbas kitoje šalyje jos nesukuria. Persikėlimas į Hamburgą jos nesukuria. Leidimo gyventi galiojimo pabaiga jos nesukuria. Santykių pabaiga jos nesukuria. Vokietijos įstatymai suteikia trumpą, fiksuotą, besąlygišką išvykimą ir laiko tai sąžiningu sandoriu; jie neprideda jokių papildomų priežasčių. Siauros specialiosios teisės, kurios egzistuoja, yra susijusios su nuomotojo veiksmais, pavyzdžiui, pranešimu apie modernizavimą ar nuomos padidinimą, ir jos priklauso... Daugiau apie nuomą VokietijojeJei išvykstate iš Vokietijos po šešių savaičių, galite rinktis iš šių variantų: jūsų nuomotojo sutiktas Aufhebungsvertrag (nuomos sutarties nutraukimo kvitas), jo sutiktas Nachmieter (nuomos mokesčio kvitas) arba trijų mėnesių nuomos mokesčio.

Jūsų Kündigung turi būti pateiktas popieriuje ir pasirašytas ranka

BGB 568(1) straipsnis yra vieno sakinio ilgio: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form“. Nuomos sutarties nutraukimui reikalinga rašytinė forma. Ši frazė nėra laisva kalba. BGB 126(1) straipsnis schriftliche Form apibrėžia kaip dokumentą, kurį išdavėjas pasirašo savo ranka ir savo vardu. Parašas, nupieštas pele, nėra tas. Nuskaitytas pasirašyto laiško PDF failas nėra tas, nes tai, kas pasiekia kitą pusę, nėra pasirašytas dokumentas. El. laiškas nėra tai. Žinutė nuomotojo nuomininko portale nėra tai. „WhatsApp“ žinutė neabejotinai nėra tai.

Yra tik vienas elektroninis avarinis liukas ir beveik niekas jo neturi. BGB 126(3) straipsnis leidžia rašytinę formą pakeisti elektronine forma, o 126a straipsnis tai apibrėžia kaip savo vardo pridėjimą prie elektroninio dokumento ir jo pasirašymą qualifizierte elektronische Signatur - kvalifikuotu elektroniniu parašu pagal ES taisykles, kurį gaunate iš sertifikuoto patikimumo paslaugų teikėjo ir kuris nėra tas pats, kas „DocuSign“, PDF parašo laukas ar jūsų banko programėlė. Jei turite tokį, naudokite jį. Jei nesate tikri, ar jį turite, vadinasi, jo neturite, ir jums reikia popieriaus bei rašiklio.

Tai nuolat užklumpa žmones, o priežastis yra ta, kad nesėkmė yra tyli. Išsiunčiate el. laišką, nuomotojas neatsako, praeina trys mėnesiai, išsikraustote ir tik tada sužinote, kad nuomos sutartis niekada nesibaigė, o nuomos mokestis kaupiasi. Sutvarkykite viską iš pirmo karto. Kiekvienas sutartyje nurodytas nuomininkas turi pasirašyti „Kündigung“, ne tik tas, kuris išvyksta, nes bendroji nuoma gali būti nutraukta tik bendrai. Adresuokite jį kiekvienam asmeniui, nurodytam kaip nuomotojas, įskaitant visus įpėdinius, jei savininkas mirė. Jei pasirašote kito asmens vardu, pridėkite originalų įgaliojimą, nes §174 BGB leidžia gavėjui atmesti atstovo pateiktą pareiškimą be atstovo, ir jis tai padarys.

Tada pagalvokite apie įrodymus, kurie yra atskira problema nuo formos. Registruotas paštas nėra teisinis reikalavimas, kad ir kaip būtų sakyta senojoje šio skyriaus versijoje; tai yra įrodymas. Geriausias ir pigesnis variantas yra „Einwurf-Einschreiben“, kai pašto darbuotojas nufotografuoja pristatymą į pašto dėžutę ir jūs gaunate datuotą įrašą. Klasikinis „Übergabe-Einschreiben“, kai reikia parašo gavimo metu, iš tikrųjų gali veikti prieš jus: jei nieko nėra namuose, niekas nepristatoma, o atsiėmimo kvitas nėra „Zugang“. Patikimiausias metodas vis dar yra įteikti laišką liudytojui, kuris jį pirmiausia perskaito ir vėliau gali pasakyti, kas buvo voke, arba įmesti jį į nuomotojo pašto dėžutę tam liudytojui stebint.

Zugang: Laikrodis pradeda skaičiuoti, kai laiškas patenka į jūsų portfelį

Šią dalį turėtumėte perskaityti, jei neskaitėte nieko kito. Pagal BGB 130(1) straipsnį, pareiškimas, pateiktas asmeniui, kuris nedalyvauja, įsigalioja nuo to momento, kai jį gauna „in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht“. Gavimas reiškia, kad laiškas atkeliavo į jūsų kontrolės sferą tokiu metu, kai paprastai turėtumėte jį pastebėti. Jūsų „Biefkasten“, jūsų pašto dėžutė, yra jūsų kontrolės sfera. Kai „Kündigung“ į ją įdedamas įprastu pristatymo laiku, jis teisėtai jus pasiekė.

Nesvarbu, kad atostogavote. Nesvarbu, kad šešias savaites buvote komandiruotėje Singapūre. Nesvarbu, kad niekada neatplėšėte voko, kad jį atidarėte ir nemokėjote skaityti vokiškai, ar kad manėte, jog ant vokiško biuro popieriaus atspausdinta reklama yra reklama. Nesvarbu, kad jau buvote liepęs nuomotojui jums parašyti el. laišką. Nė vienas iš šių argumentų nėra gynybos argumentas ir nė vienas iš jų nesustabdo termino. Terminai prieštarauti sutarties nutraukimui, reaguoti į iškeldinimo ieškinį ir visai toliau aprašytai architektūrai skaičiuojami nuo „Zugang“, o ne nuo supratimo.

Užsieniečiui tai išties pavojinga asimetrija, nes Vokietijos pašto sistema yra pagrindinis teisinis kanalas, o jūsų nuojauta tikriausiai kužda, kad svarbūs daiktai atkeliauja elektroniniu būdu. Didžiąją dalį problemos išsprendžia du įpročiai. Pirma, jei išvyksite ilgiau nei kelias dienas, paprašykite, kad kas nors ištuštintų jūsų pašto dėžutę ir nufotografuotų viską, kas atrodo oficialiai, ir įsitikinkite, kad ant pašto dėžutės ir durų skambučio yra jūsų vardas, kad nebūtų ginčijamas pristatymas. Antra, atidarykite Vokietijos paštą tą pačią dieną, kai jis atkeliauja, ir tą pačią dieną jį išverskite. Jei paaiškėja, kad laiškas yra „Kündigung“, nepraradote reakcijos laiko, o reakcijos laikas yra vienintelis dalykas, kurio čia iš tikrųjų trūksta.

Nuomininko teisės, kai nuomotojas pateikia pranešimą: The berechtigtes Interesse

Nuomotojo pozicija yra daug silpnesnė nei jūsų, ir būtent čia Vokietijos nuomos teisė pelno savo reputaciją. §573(1) BGB: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“ Jis gali nutraukti nuomos sutartį tik tuo atveju, jei turi teisėtą interesą nutraukti nuomą. Jis negali tiesiog nuspręsti, kad norėtų kito asmens. Tame pačiame sakinyje priduriama, kad nutraukimas siekiant padidinti nuomą yra visiškai atmetamas, o tai užbaigia akivaizdžiausią problemos sprendimo būdą.

573(2) straipsnyje pateikiami trys pagrindiniai teisėti interesai. Pirmasis - nuomininkas kaltai ir ne nežymiai pažeidė savo sutartines pareigas: nuolatinis vėlavimas mokėti, pakartotinis rimtas trikdymas, žala. Antrasis - Eigenbedarf, kuriam skirtas atskiras skyrius žemiau. Trečiasis - Verwertungskündigung - yra atvejis, kai tęsiant nuomos sutartį nuomotojui draudžiama pagrįstai ekonomiškai naudoti turtą ir tai jam sukeltų didelę žalą. Trečiasis interesas yra daug siauresnis, nei atrodo, nes įstatyme aiškiai nurodoma, kad galimybė gauti didesnę nuomą iš kito asmens neįskaičiuojama, ir aiškiai nurodoma, kad nuomotojas negali pasikliauti noru parduoti butą po to, kai jį pavertė individualiai valdomais butais - Wohnungseigentum. Šios išimtys panaikina du dalykus, kurių nuomotojas labiausiai tikėtųsi.

Dabar nuostata, kuri sprendžia daugumą ginčų. BGB §573(3): "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Pagrindai turi būti nurodyti pačiame nutraukimo rašte, o į kitus pagrindus atsižvelgiama tik tuo atveju, jei jie atsirado vėliau. Perskaitykite tai dar kartą, nes tai reiškia tai, ką, atrodo, reiškia. Jei laiške parašyta tik „hiermit kündigen wir das Mietverhältnis“, nuomotojas negali to išgydyti teisme aiškindamas, kad jo dukrai butas reikalingas. Jis turės išsiųsti naują Kündigung, pradėdamas naują įspėjimo laikotarpį. Neaiškus laiškas nėra nepatogumas, kurį reikia išsiaiškinti; tai yra ydingas nutraukimas, todėl pareiga įrodyti pagrindą tenka jam.

Jo įspėjimo terminas yra tas, kuris ilgėja. Pagal §573c(1) 2 sakinį, jis pailgėja trimis mėnesiais po penkerių metų ir dar kartą po aštuonerių metų nuo buto perdavimo, taigi gaunami jau įprasti trys, šeši ir devyni mėnesiai. O §573(4) daro visą §573 privalomą: jūsų nenaudai nukrypstantis susitarimas yra negaliojantis. Sąlyga, kurioje iš anksto sutikote, kad nuomotojas gali nutraukti sutartį dėl bet kokios priežasties, arba atsisakėte berechtigtes interesesse reikalavimo, yra nieko verta.

Eigenbedarf: Kas laikoma šeima ir ką turi sakyti laiškas

Eigenbedarf yra §573(2) Nr.2 BGB ir tai yra bene dažniausia priežastis, kodėl vokiečių nuomininkas yra iškeldinamas iš buto, kurį norėjo pasilikti. Formuluotė siaura: nuomotojui kambariai reikalingi kaip būstas „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ sau, savo šeimos nariams arba namų ūkio nariams. Trys kategorijos ir tik trys. Jis negali reikalauti Eigenbedarf draugui, verslo partneriui ar nuomininkui, kuris jam labiau patinka.

Kas laikytinas šeimos nariu (Familienangehöriger), nėra jausmų klausimas, ir Bundesgerichtshof (BGH, Federalinis Teisingumo Teismas) taikė išorinį kriterijų. 2010 m. sausio 27 d. sprendime (VIII ZR 159/09) teismas nusprendė, kad nuomotojo dukterėčios ir sūnėnai yra šeimos nariai pagal §573(2) Nr. 2 būtent dėl ​​artimo giminystės ryšio, ir ribą jis nubrėžė remdamasis ZPO §383 ir StPO §52 taisyklėmis dėl atsisakymo duoti parodymus dėl asmeninių priežasčių. Kiekvienas, kuriam procesinė teisė suteikia šią privilegiją vien dėl giminystės ryšio, neįrodžius faktinio artimo ryšio, patenka į šį ratą. 2024 m. liepos 10 d. (VIII ZR 276/23) BGH taikė tą patį testą, kad neįtrauktų pusbrolio: tolimesnio giminaičio, kuris neturi teisės atsisakyti pateikti įrodymus „gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichnetenim Best do nottenen prikrevier“ privilegijuotas ratas, net jei asmeninis ryšys yra glaudus. Taigi yra sutuoktiniai, tėvai, vaikai, seneliai, anūkai, broliai ir seserys, dukterėčios ir sūnėnai. Pusbroliai yra išvykę, kad ir kaip šeimininkui jie patiktų. Atskira „Angehörige seines Haushalts“ kategorija skirta žmonėms, kurie iš tikrųjų gyvena savininko namų ūkyje, pvz., ilgalaikis partneris arba gyvenantis globėjas, ir tai reikalauja, kad namų ūkis būtų tikras.

Laiškas ir čia turi pasižymėti. Pagal §573(3) „Eigenbedarf Kündigung“ turi įvardyti asmenį, kuris įsikraustys, ir paaiškinti, kodėl jam reikia šio konkretaus buto. Paprastas žodis „Eigenbedarf“ nėra pagrindas; tai yra žyma. Laiškas, kuriame nenurodytas naudos gavėjas ir poreikis, yra trūkumas, ir šio trūkumo negalima ištaisyti vėliau proceso metu.

Taip pat yra „Vortäuschung“, suklastotas „Eigenbedarf“: nuomotojas teigia, kad įsikrausto jo sūnus, jūs išsikraustote, o butas po dviejų mėnesių išnuomojamas iš naujo už daug didesnę nuomos kainą. Tai nėra teorinė problema ir įstatymai į ją žiūri ne lengvabūdiškai. 2017 m. kovo 29 d. sprendime (VIII ZR 44/16) BGH nusprendė, kad kai nuomotojas neįvykdo nurodyto poreikio po to, kai nuomininkas išsikrausto, jam tenka antrinė paaiškinimo našta - antrinė paaiškinimo našta, kodėl poreikis išnyko, nes pats neįvykdymas kelia įtarimą, kad tai buvo pretekstas, ir jis turi įtikinamai ir nuosekliai išdėstyti, kas pasikeitė. Jei jis to negali padaryti, jis privalo atlyginti žalą, o žala yra reali: jūsų persikraustymo išlaidos, jūsų perkraustymo įmonė, jūsų brokerio mokestis ir skirtumas tarp senos nuomos kainos ir didesnės nuomos kainos, kurią mokate dabar, paprastai skaičiuojamas per kelerius metus. Štai kodėl turėtumėte stebėti, kas nutinka butui po jūsų išvykimo, saugoti sutarties nutraukimo raštą ir atkreipti dėmesį į bet kokio naujo skelbimo pasirodymo datą.

Vienas dalykas pasisuko prieš nuomininkus ir jūs turėtumėte tai žinoti, o ne pasikliauti senesne taisykle. Pagal Anbietpflicht, nuomotojas, nutraukiantis sutartį dėl „Eigenbedarf“, privalo pasiūlyti jums panašų butą, kuris atsilaisvina tame pačiame pastate per jūsų įspėjimo laikotarpį. Ši pareiga vis dar egzistuoja, tačiau 2016 m. gruodžio 14 d. sprendime (VIII ZR 232/15) BGH nusprendė, kad jos pažeidimas nebedaro „Kündigung“ negaliojančio; jis gali daugiausia pagrįsti ieškinį dėl žalos atlyginimo už antrinės pareigos pažeidimą. Daugelyje vadovų vis dar teigiama, kad sutarties nutraukimas negalioja. Nuo 2016 m. taip nėra.

Dviejų šeimų namas, kuriame šeimininkui nereikia jokios priežasties

Visa tai turi vieną svarbią spragą, ir užsieniečiai jame apsistoja dažniau nei vidutiniškai, nes butas virš nuomotojo namo yra būtent tokia vieta, kuri naujokui išnuomojama asmeniniu ryšiu. §573a(1) BGB: kai būstas yra pastate, kuriame yra ne daugiau kaip du būstai, ir pats nuomotojas gyvena pastate, jis gali nutraukti sutartį „ohne dass es eines berechtigten intereses im Sinne des § 573 bedarf“ visiškai nereikalaudamas teisėto intereso. Jokių įsipareigojimų, jokio pažeidimo, jokios priežasties. Mainais įspėjimo terminas pratęsiamas dar trimis mėnesiais, todėl jo teisių perėmėjas tampa šešiais, devyniais ir dvylika mėnesių.

573a(2) straipsnis tą patį lengvesnį kelią išplečia ir į kambarius, esančius nuomotojo bute, - tai klasikinė nuomininko situacija. Verta laikytis dviejų apribojimų. Pirma, 573a(3) straipsnis reikalauja, kad laiške būtų nurodyta, jog nutraukimas grindžiamas 573a(1) arba (2) straipsniu; jei nuomotojas to nenurodo, jis nepasinaudojo lengvesniu keliu ir vėl jam reikia 573 straipsnyje numatyto pagrindo. Antra, 573a(4) straipsnis tai padaro privalomu įstatymu jūsų naudai, o toliau aprašytas platesnis principas vis tiek galioja, nes 573a straipsnis panaikina priežasties reikalavimą, o ne likusią jūsų apsaugos dalį. Prieš pasirašydami buto dviejų šeimų name, kurio savininkas gyvena pirmame aukšte, nuomos sutartį, supraskite, kad sutinkate su iš esmės silpnesne pozicija nei nuomininkas įprastame name.

„Fristlose Kündigung“ nuomos įsiskolinimai

Visa, kas išdėstyta pirmiau, yra įprastas sutarties nutraukimas su įspėjimo terminu. Nuomos sutarties nutraukimas be įspėjimo, fristlose Kündigung, nutraukia nuomą nedelsiant gavus pranešimą, o nuomininkams tai beveik visada reiškia nuomos įsiskolinimus. BGB 543(2) straipsnio 1 sakinio 3 punktas nustato du veiksnius, dėl kurių susidaro įsiskolinimas. Pagal (a) punktą esate skolingi du iš eilės einančius nuomos mokėjimus arba ne mažą jos dalį. Pagal (b) punktą per laikotarpį, apimantį daugiau nei dvi mokėjimo datas, esate skolingi sumą, siekiančią dviejų mėnesių nuomą. Tada 569(3) straipsnio 1 punktas sušvelnina (a) punktą: nesumokėta dalis yra „ne maža“ tik tuo atveju, jei ji viršija vieno mėnesio nuomą. Taigi vieno praleisto mėnesio savaime nepakanka; maždaug vieno mėnesio ir šiek tiek per du mėnesius iš eilės pakanka.

Dvi ypatybės daro šią priemonę griežčiausia šioje knygoje. Pirma, §543(3) Nr.3 panaikina įprastą reikalavimą pateikti oficialų įspėjimą (Abmahnung) dėl nuomos įsiskolinimų. Laiškas gali ateiti be jokio įspėjimo. Antra, yra atskiras veiksnys, apie kurį dauguma žmonių nėra girdėję: §569(2a) BGB nustato įsiskolinimus už patį „Kaution“, užstatą, siekiantį dviejų mėnesių nuomą, kaip nepriklausomą „wichtiger Grund“, vėlgi be įspėjimo, o „Btriebskosten“ dalis neįtraukiama į skaičiavimą. Jei sutikote sumokėti užstatą trimis įmokomis, kaip jums suteikiama pagal §551 BGB, o po pirmosios tyliai nustojote, esate demaskuotas tokiu būdu, kurio tikriausiai nesuvokiate.

Dabar pabėgimas, kurio dauguma žmonių nepastebi, ir jis ateina prieš garsųjį. §543(2) 2 sakinys: „Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.“ Jei nuomotojui sumokama prieš išduodant Kündigung, nutraukimas visiškai atmetamas. Ne ištaisoma, ne susilpninama. Atmetama. Pinigai, gauti iki laiško, yra verti daugiau nei tie patys pinigai po savaitės, todėl jei vėluojate ir galite sumokėti, sumokėkite šiandien ir nelaukite, ką jis padarys. O §569(4) jam taiko tą pačią drausmę, kaip ir §573(3) paprastiems nutraukimams: nutraukimo laiške turi būti nurodytas wichtiger Grund.

Nuomos sutarties išsaugojimas: du mėnesiai nuomos sutarties išsaugojimui

Jei „fristlose Kündigung“ jau atkeliavo, BGB §569(3) Nr.2 suteikia jums antrą gyvenimą, ir tai yra vienintelė vertingiausia šio skyriaus nuostata. Sakinys: „Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen fälligen Mikei § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Nutraukimas netenka galios, jei nuomotojas patenkinamas per du mėnesius nuo ieškinio dėl iškeldinimo pateikimo. Nuoma ne tik išgelbėta nuo slenksčio; fristlose Kündigung nustoja galioti.

Atidžiai perskaitykite terminą, nes jis prieštarauja intuicijai, o neteisingai jį supratus, galite prarasti butą. Du mėnesiai skaičiuojami ne nuo Kündigung (liet. Iškeldinimo įstatymo) pradžios. Jie skaičiuojami nuo Räumungsanspruch (teisės įstatyme) teisės į iškeldinimą, t. y. nuo to momento, kai teismas jums įteikia ieškinį dėl iškeldinimo. Tai reiškia, kad laikas pradedamas skaičiuoti tik tada, kai jūsų nuomotojas faktiškai paduoda ieškinį, o dokumentas, nuo kurio jis pradedamas skaičiuoti, atrodo labiausiai bauginančiai. Jei jums ką tik buvo įteiktas Räumungsklage dėl įsiskolinimų, terminas nepraleistas; jūs esate dviejų mėnesių laikotarpio pradžioje. Suma, kurią turite sumokėti, yra mokėtina nuoma ir §546a(1) Nutzungsentschädigung - kompensacija už naudojimąsi laikotarpiu po nuomos sutarties pabaigos, todėl ji didėja kiekvieną mėnesį, kurį gyvenate nuomojamame name.

Ši nuostata taip pat leidžia įsikišti viešajai įstaigai: pakanka, kad valdžios institucija įsipareigotų sumokėti „sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet“. Praktiškai tai reiškia Darbo biržą arba Sozialamt, kurios gali ir reguliariai perima nuomos įsiskolinimus, kad užkirstų kelią benamystei. Jei esate tokioje padėtyje, kreipkitės į juos tą dieną, kai jums bus įteiktas teismo sprendimas, ir pasiimkite teismo dokumentus. Jų įsipareigojimas galioja net jei pinigai dar nepervesti. §569(3) Nr. 2 antrame sakinyje yra vienas apribojimas: tai negalioja, jei jau tokiu būdu ištaisytas Kündigung buvo atliktas ne anksčiau kaip prieš dvejus metus. Tai vienkartinė pagalba per dvejų metų laikotarpį, o ne mokėjimo planas.

Dabar klausimas, kurio neturėtumėte suklysti. Ar Schonfristzahlung taip pat ištaiso įprastinę nuomos sutartį, siunčiamą kartu su įprastine nuomos sutartimi? Pagal 2026 m. liepos mėn. galiojusį įstatymą, ne. Nuomotojai įprastai siunčia abu iš karto: įprastinę nuomos sutartį ir papildomą nutrauktą sutartį dėl tų pačių įsiskolinimų, kaip ir §573(2) Nr. 1 sutarties pažeidimas. Jūs sumokate per du mėnesius, įprastinė nuomos sutartis nutraukiama, o įprastinė nuomos sutartis nutraukiama pasibaigus įspėjimo laikotarpiui. BGH tai nusprendė 2021 m. spalio 13 d. sprendime (VIII ZR 91/20), argumentuodamas, kad Schonfrist mechanizmas buvo sukurtas siekiant užkirsti kelią benamystei, tačiau niekada nebuvo perkeltas į įprastinės nuomos sutarties nutraukimo taisykles, kai jos buvo įvestos. Tą patį rezultatą jis patvirtino 2022 m. spalio 5 d. (VIII ZR 307/21) ir dar kartą 2024 m. spalio 23 d. (VIII ZR 106/23), kaip dabar vartojama formuluotė: mokėjimas pagal §569(3) Nr. 2 laikotarpį arba viešosios įstaigos įsipareigojimas turi pasekmių tik pirmajam įvykdymui, o ne įprastam sutarties nutraukimui dėl to paties įsipareigojimų nevykdymo. Šis klausimas išspręstas ir tai yra pavojingiausia apsaugos spraga.

Gali taip ir nelikti, ir jūs turėtumėte žinoti situaciją, o ne antraštę. Federalinės vyriausybės Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, žinoma kaip Mietrecht II, vieną kartą pratęstų Schonfristzahlung ir įprastą nutraukimą. Paties Bundestago 2026 m. liepos 9 d. pirmojo svarstymo įrašas aiškiai nurodo: „Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsvernih. Bet tai yra įstatymo projektas, o ne įstatymas. Kabinetas jį priėmė 2026 m. balandžio 29 d., 2026 m. liepos 1 d. jis buvo pateiktas Bundestagui kaip Drucksache 21/6807, o po pusvalandžio trukmės diskusijų liepos 9 d. jis buvo perduotas komitetui, kuriame jis yra šio straipsnio rašymo metu. Kol jis nebus priimtas, planuokite BGH taisyklę, o ne įstatymo projektą. Jei turite skolų, sumokėkite viską ir, jei įmanoma, sumokėkite iki Kündigung, nes §543(2) 2 sakinys blokuoja abu nutraukimus, o Schonfristzahlung - tik vieną.

Widerspruch ir Sozialklausel

Net visiškai galiojantis nutraukimas ne visada yra pabaiga. §574 BGB, Sozialklausel, leidžia jums prieštarauti ir reikalauti, kad nuomos sutartis tęstųsi ten, kur ji baigiasi. ist“, būtų sunkumas Jums, Jūsų šeimai ar kitam Jūsų namų ūkio nariui, kuris nepateisinamas net ir įvertinus teisėtus nuomotojo interesus. Tai nėra techninis prieštaravimas laiškui. Ji pripažįsta, kad nutraukimas galioja, ir prašo vis tiek tęsti nuomą. Beveik nė vienas užsienio nuomininkas nežino, kad jis egzistuoja.

Kas laikoma Härte, sprendžiama kiekvienu atveju atskirai, o §574(2) pateikia naudingiausią tiesioginį pavyzdį: sunkumai egzistuoja ir tada, kai negalima gauti tinkamo pakaitinio būsto priimtinomis sąlygomis. Rinkoje, kurioje šeima, gaunanti įprastas pajamas, iš tikrųjų negali rasti panašaus buto, tai nėra retorinis argumentas. Senyvas amžius, sunki liga, pažengęs nėštumas, vaikas baigiamojo mokslo metus, su pritaikytu butu susijusi negalia ir labai ilga nuoma vienoje vietoje - visa tai turi įtakos. Jei tai veikia, gaunamas §574a: tęsinys tiek laiko, kiek tai pagrįsta, pakeistomis sąlygomis, jei senosios yra nepagrįstos nuomotojui, o jei jūs abu negalite susitarti, teismas sprendžia, ar, kiek laiko ir kokiomis sąlygomis tęsti nuomą, ir netgi gali nuspręsti neribotą laiką tęsti nuomą, kai neaišku, kada sunkumai išnyks.

Mechanika apdovanoja už dėmesį. Pagal §574b(1) „Widerspruch“ turi būti pateiktas teksto formatu, kuris yra žemesnis nei pats „Kündigung“: teksto forma reiškia įskaitomą pareiškimą patvarioje laikmenoje, kuriame nurodomas jūsų vardas ir pavardė, todėl čia tinka el. laiškas. Neleiskite, kad tai jus užliūliuotų, nes §574b(2) nustato terminą: nuomotojas gali atsisakyti pratęsti sutartį, jei nepateikėte prieštaravimų likus ne mažiau kaip dviem mėnesiams iki nuomos sutarties pabaigos. Jei to nepadarysite, viską prarasite. Yra apsaugos priemonė, ir verta ją patikrinti. §568(2) nurodo, kad nuomotojas turėtų laiku nurodyti „Widerspruch“ galimybę, formą ir terminą, o §574b(2) 2 sakinys numato pasekmes, jei jis to nepadarė: jūs vis tiek galite pareikšti prieštaravimą per pirmąjį iškeldinimo bylos nagrinėjimą. Taigi, pirmas dalykas, į kurį reikia atkreipti dėmesį bet kuriame sutarties nutraukimo laiške, yra tai, ar jame yra ši pastaba. Nuomotojai, naudojantys atsisiųstą šabloną, labai dažnai jos praleidžia. Du apribojimai, sąžiningai pasakyti: §574(1) 2 sakinys visiškai neapima Widerspruch, kai nuomotojas turėjo pagrindą taikyti fristlose Kündigung, todėl tai nėra sprendimas dėl nuomos įsiskolinimų; o §574(3) svarsto tik laiške nurodytas priežastis, t. y. §573(3) antrą kartą atliekamą naudingą darbą jums.

Schönheitsreparaturen: didžiausias pinigų elementas iškraustymo metu

Dekoratyvinis remontas, „Schönheitsreparaturen“, reiškia sienų ir lubų dažymą, radiatorių, vidaus durų ir langų vidaus dažymą bei nedidelio nusidėvėjimo remontą. Tai nėra konstrukcinis remontas. Beveik kiekvienoje Vokietijos nuomos sutartyje yra sąlyga, pagal kurią ši sąlyga perkeliama nuomininkui išsikraustymo metu, ir būtent čia paprastai prarandama didžiausia šio skyriaus suma, nes nuomininkai perskaito sąlygą, ja patiki ir arba perdažo visą butą, arba sutinka su keturženkliu atskaitymu iš užstato.

Pradėkite nuo numatytosios padėties. BGB 535(1) straipsnis įpareigoja nuomotoją perduoti būstą tinkamą naudoti pagal sutartį ir išlaikyti jį tokios būklės. Todėl dekoravimas yra jo pareiga pagal įstatymą. Jis tampa jūsų tik tuo atveju, jei galiojanti sąlyga jį perkelia, o standartinės formos sąlygos yra tikrinamos pagal BGB 307 straipsnį. BGH dvidešimt metų jas panaikino. Griežti dekoravimo terminai „Starre Fristen“, pagal kuriuos reikia dažyti kas trejus ar penkerius metus, neatsižvelgiant į faktinę buto būklę, šią sąlygą pripažįsta negaliojančia. Quotenabgeltungsklauseln, pagal kurias išsikraustant mokate proporcingą dalį už nebaigtą dekoravimo intervalo dalį, 2015 m. kovo 18 d. sprendimuose buvo pripažinti negaliojančiais, nes nuomos pradžioje „der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann“ negalima patikimai nustatyti nuomininkui tenkančios dalies.

Lemiamas yra tą pačią dieną priimtas sprendimas BGH VIII ZR 185/14. Jei butas jums buvo perduotas neapdailintas, o ne naujai įrengtu, standartinė sąlyga, nustatanti jums Schönheitsreparaturen, yra negaliojanti, nebent nuomotojas jums sumokėjo tinkamą kompensaciją už svetimų drabužių dėvėjimą. Remiantis tos bylos aplinkybėmis, pusės mėnesio nuomos mokestis nebuvo pakankamas. Teismo žodžiai: „Die formularmässige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam“. Logika paprasta, kai ją pamatai: negalima būti priverstam grąžinti buto geresnės būklės nei tas, kuris jums buvo perduotas. Taigi klausimas, ar esate skolingi dažytojui, yra ne tai, kas parašyta jūsų sutartyje. Tai priklauso nuo to, kokios būklės butas buvo tą dieną, kai įsikraustėte. Tai ir daro įsikraustymo Übergabeprotokoll, apimamą... Nakvynės paieška, vertingesnis už bet kurį kitą jūsų pasirašytą dokumentą, ir kodėl verta saugoti įsikraustymo dienos nuotraukas visam nuomos laikotarpiui.

Pasekmė - viskas arba nieko, ir tai yra dalis, kuri nuomotojams nepatinka. Vokietijos įstatymai neleidžia taikyti „geltungserhaltende Reduktion“, t. y. sutrumpinti negaliojančią standartinę sąlygą iki didžiausios versijos, kuri būtų buvusi teisėta. Negaliojanti sąlyga nesumažėja iki kažko pagrįsto. Ji išnyksta, o pareiga pagal §535(1) visiškai tenka nuomotojui. Jūs nieko neprivalote sumokėti už dekoravimą. Viena sąžininga išlyga: BGH 2020 m. liepos 8 d. sprendimuose (VIII ZR 163/18 ir VIII ZR 270/18) buvo nuspręsta, kad negaliojančios sąlygos atveju, jei norite, kad nuomotojas dekoruotų nuomos laikotarpiu, nes būklė gerokai pablogėjo, turite pasidalyti išlaidas, paprastai perpus - „regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung“. Tai susiję su reikalaujančiu darbu, kol gyvenate ten. Tai neatgaivina pareigos dekoruoti išsikraustant.

Übergabe ir Übergabe protokoll

BGB §546(1) reikalauja, kad pasibaigus nuomos sutarčiai, jūs grąžintumėte būstą. Grąžinimas reiškia išvalytą ir ištuštinimą, grąžinant visus raktus, įskaitant jūsų nukirptas kopijas ir tas, kurias davėte draugui. Tinkamai suplanuokite laiką: jei butą išlaikote ilgiau nei pasibaigus nuomos terminui, §546a(1) leidžia nuomotojui reikalauti sutarto nuomos mokesčio arba vietinio tarifo už panašų turtą, kaip Entschädigung, už visą išlaikymo laikotarpį, o §546a(2) priduria, kad neatmetama ir tolesnė žala. Pavėluotas perdavimas nėra smulkus administracinis reikalas.

Pats „Übergabe“ yra tai, ką reikia patikrinti su savininku, o „Übergabeprotokoll“ yra šio įrašo dalis. Reikalaukite protokolo, net jei savininkas siūlo jo nedaryti, ir niekada neduokite raktų be jo, nes neturėdami protokolo ir neturėdami buto, neturėsite galimybės įrodyti, kokioje būklėje jį palikote. Protokole turėtų būti užfiksuota kiekvieno kambario būklė, visi skaitiklių rodmenys su numeriais, raktų skaičius ir tipas bei data. Tą pačią dieną viską nufotografuokite patys, įskaitant skaitiklius, ir nuotraukas išsaugokite.

Būkite atsargūs, ką pasirašote prie durų. Tai dokumentas, ir jis bus perskaitytas prieš jus. Dvi taisyklės. Pirma, nepriimkite įrašo, su kuriuo nesutinkate, vien tam, kad palaikytumėte gerą nuotaiką; parašykite šalia savo pastabą arba „Zustand vom Mieter bestritten“ - sąlyga, kurią ginčija nuomininkas, ir pasirašykite šalia. Jūsų abiejų pasirašytas protokolas yra svarus įrodymas, todėl netikslus yra brangus. Antra, nepasirašykite nieko, kas pripažįsta skolą ar atsakomybę už konkretų daiktą. Užfiksavimas, kad grindų lenta yra subraižyta, yra faktas. Pasirašymas, kad sumokėsite 800 eurų už grindų pakeitimą, yra „Schuldanerkenntnis“ - skolos pripažinimas, ir jūs ką tik atsisakėte visų savo gynybos argumentų. Jei protokole yra skaičius, prieš pasirašydami jį išbraukite arba nepasirašykite. Niekada nesutikite su protokolu, jei nuomotojas neleis jums jo tinkamai perskaityti, ir niekada neatlikite apžiūros vieni, jei galite atsivesti ką nors.

Atgauti savo Kautioną

Čia sąžiningas atsakymas yra ne toks aiškus kaip internete. Nėra įstatyminio termino užstatui grąžinti. Senojoje šio skyriaus versijoje buvo teigiama, kad nuomotojas „turi teisinę pareigą grąžinti jūsų užstatą“ per tris-šešis mėnesius. Jis privalo jį grąžinti; BGB tokio termino nėra. Įstatymas iš tikrųjų suteikia mechanizmą, o supratimas apie šį mechanizmą leidžia atgauti pinigus.

Mechanizmas yra toks. Užstatas užtikrina nuomotojo reikalavimus, kylančius iš nuomos sutarties. Pasibaigus nuomos sutarčiai, jis turi teisę per pagrįstą laikotarpį patikrinti, ar jo turi, ir pasilikti tik tai, ką, jo manymu, jis yra skolingas. Jis negali pasilikti visos sumos, nes nespėjo jos patikrinti. Viską, ką jis pasilieka, jis turi sugebėti pagrįsti ir detalizuoti. Teismų praktikoje šio nagrinėjimo laikotarpio riba paprastai laikoma maždaug nuo trijų iki šešių mėnesių, o ilgesnė pabaiga toleruojama dėl vienos konkrečios priežasties: metinė mokesčių už komunalines paslaugas ataskaita (Nebenkostenabrechnung) gali būti dar neapmokėta, ir jis gali sulaikyti proporcingą sumą, palyginti su numatoma likutine suma už dalį metų, kuriuos ten gyvenote, o ne visą užstatą. Taigi praktinė situacija yra tokia, kad didžioji dalis pinigų turėtų būti grąžinta maždaug per tris-šešis mėnesius, o nedidelė, kiekybiškai apskaičiuota „Nebenkosten“ rezervacija laikoma ilgiau ir grąžinama, kai išduodama ta ataskaita. Pateikite tai kaip mechanizmą, o ne kaip įstatyme įrašytą terminą, nes jis toks nėra.

Viena nuostata labai įkandama jūsų naudai ir vargu ar kas ja naudojasi. BGB §548(1): „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält“. Nuomotojo pretenzijos dėl buto, kuris yra teisėtas beveik visų išskaitų už žalą, žymes, skyles ir nebaigtą dekoravimą, pakeitimų ar būklės pablogėjimo galiojimo laikas baigiasi praėjus šešiems mėnesiams po to, kai jis atgauna butą. Praėjus šešiems mėnesiams po to, kai jis pastebėjo. Praėjus šešiems mėnesiams po Nebenkosteno įsikūrimo. Šeši mėnesiai nuo raktų grąžinimo. Jei jis pareiškia ieškinį dėl žalos praėjus septyniems mėnesiams po perdavimo, atsakymas yra vienas žodis: Verjährung. O §548(2) yra tas pats: jūsų pačių pretenzijos dėl išlaidų ar jūsų sumontuotų įrenginių pašalinimo taip pat nustoja galioti praėjus šešiems mėnesiams po nuomos sutarties pabaigos, todėl ir dėl jų nereikėtų sėdėti.

Praktinis kelias trumpas. Išsikraustydami parašykite nuomotojui vokiečių kalba laišką, kuriame nurodysite savo naują adresą ir banko duomenis bei paprašysite grąžinti užstatą, įskaitant už jį gautas palūkanas, kurios jums priklauso pagal BGB §551(3) dalį. Jei niekas negaunama, išsiųskite prašymą dėl nuomos (Mahnung), kuriame nustatomas tvirtas dviejų savaičių terminas ir nurodoma, kad kitu atveju imsitės teisinių veiksmų. Jei jis pasilieka pinigus, reikalaukite raštiško sąrašo ir prieš ką nors pripažindami patikrinkite kiekvieną punktą pagal §548 ir aukščiau pateiktas Schönheitsreparaturen taisykles. Jei jis vis tiek atsisako, dėl mažų sumų tai yra vienas iš nedaugelio ginčų, dėl kurių tikrai verta kreiptis į Amtsgericht, ir būtent tam skirta Mieterverein narystė.

Jūsų nuomininko teisių įgyvendinimas teisme: Räumungsklage

Pradėkite nuo to, kas negali įvykti, nes baimė čia yra blogesnė nei realybė. Jūsų nuomotojas negali jūsų iškeldinti. Jis gali tik paprašyti teismo. Jis negali keisti spynų, atjungti elektros, išimti jūsų durų ar palikti jūsų daiktų gatvėje, o jei jis tai daro, jis pažeidžia BGB 858 straipsnį, o tai yra neteisėta ir suteikia jums teisę iš karto grįžti į gyvenamąją vietą. ZPO 940a(1) straipsnis taip pat uždaro greitąjį kelią: gyvenamosios patalpos iškeldinimas laikinuoju teismo įsakymu (einstweilige Verfügung) leidžiamas tik esant verbotene Eigenmacht arba konkrečiam pavojui gyvybei ar kūno sunkaus kūno sudėjimui. Nėra teisėtos greitosios juostos. Jei gaunate laišką, kuriame reikalaujama, kad iki penktadienio išsikeltumėte, tas laiškas neturi teisės jūsų iškeldinti.

Vietoj to jis privalo pateikti Amtsgericht ieškinį dėl iškeldinimo - Räumungsklage. Pagal §23 Nr.2a GVG gyvenamosios patalpos nuomos ginčai nagrinėjami Amtsgericht, neatsižvelgiant į ginčo sumą, ir ši jurisdikcija yra išimtinė, o tai taip pat reiškia, kad pirmojoje instancijoje nėra Anwaltszwang ir iš principo galite dalyvauti be advokato. Nelaikykite to patarimu. Ieškinio įteikimas jums yra Rechtshängigkeit, nuo kurio pradedamas §569(3) Nr.2 dviejų mėnesių terminas, todėl įteikimo diena yra diena veikti, o ne diena panikuoti. Jūs turite atsakyti teismui per dokumentuose nurodytą terminą, kuris yra trumpas ir absoliutus; jei to nepadarysite, prieš jus gali būti priimtas Versäumnisurteil - sprendimas už akių, nenagrinėjant, ar nutraukimas buvo pagrįstas.

Dėl išlaidų nenorite to spręsti vienas. Pagal GKG 41(2) straipsnį iškeldinimo ieškinio nuomos mokestis yra vienerių metų nuomos mokestis, taigi butas, kurio mėnesinė kaina yra 1 200 eurų, sukuria 14 400 eurų ginčo vertę, o Vokietijos civilinio proceso tvarka pralaimėjusi šalis įpareigoja abiejų šalių įstatymuose numatytas išlaidas nuo šios vertės. Viena nedidelė malonė yra 41(3) straipsnyje: kai iškeldinimo ieškinys ir 574-574b straipsnio tęstinio ieškinio reikalavimas nagrinėjami toje pačioje byloje, vertės nesumuojamos, todėl jūsų „Widerspruch“ iškėlimas byloje nepadvigubina bylos nagrinėjimo. Likusi aritmetikos dalis, RVG mokesčio skalė ir „pralaimėjusi šalis moka“ taisyklė, yra nustatyta... Teisinės paslaugos emigrantams, kuris taip pat paaiškina valstybės pagalbos būdą ir tai, kad pagal BerHG 12 straipsnį Bremenas ir Hamburgas valdo viešąsias teisinių konsultacijų biurus, o ne „Beratungshilfe“, o Berlynas leidžia rinktis iš šių dviejų.

Jei sprendimas jums nepalankus, jis vis tiek nėra teisėtas. ZPO §721 leidžia teismui suteikti Räumungsfrist, terminą išsikelti, jūsų prašymu arba savo iniciatyva, o §721(5) apriboja šį laikotarpį iki vienerių metų nuo sprendimo įsiteisėjimo. Prašykite jo iki žodinio posėdžio pabaigos, nes tai yra §721(1) nurodytas terminas ir tai yra dažniausiai prarandama teisė visame procese. Be to, §765a suteikia vykdymo teismui įgaliojimus sustabdyti arba panaikinti iškeldinimą, kai, visapusiškai įvertinus nuomotojo apsaugos poreikį, išskirtinės aplinkybės paverčia tai sunkumu, nesuderinamu su gera morale, o iškeldinimo klausimais §765a(3) reikalauja, kad prašymas būtų pateiktas ne vėliau kaip dvi savaites iki nustatytos iškeldinimo datos. Šios ribos yra siauros, bet realios, ir būtent dėl ​​jų Räumung trunka daug mėnesių. Dėl paties buto ir to, kaip rasti ir patikrinti advokatą, kuris iš tikrųjų dirba su nuoma, žr. Nuosavybės ir nekilnojamojo turto teisė.

Mieterverein yra pigiausias maršrutas, bet jums jo reikia prieš bėdą

Vietos nuomininkų asociacija „Mieterverein“ yra atsakymas į beveik viską šiame skyriuje, ir tai yra atsakymas, kurį dauguma užsieniečių sužino maždaug mėnesiu per vėlai. Už maždaug šimto eurų metinį mokestį, priklausomai nuo asociacijos, kuris dažnai sumažinamas esant mažoms pajamoms, galite gauti neribotą konsultaciją dėl nuomos iš žmonių, kurie nieko daugiau neveikia: jie skaito jūsų laiškus, tikrina jūsų „Nebenkostenabrechnung“, rašo jūsų nuomotojui firminiais blankais, o dauguma asociacijų per „Deutscher Mieterbund“ apima „Mietrechtsschutz“ - nuomos teisinių išlaidų draudimą. Palyginti su teisininko valandiniu įkainiu, tai nėra arti to.

Laimikis yra laikas, ir jis yra negailestingas. Paimkite DMB Mieterverein München kaip pavyzdį, nes terminai įvairiose asociacijose skiriasi, todėl turite patikrinti savo: „Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert“. Pradžioje yra trijų mėnesių laukimo laikotarpis ir jo viduje kylantys atvejai nėra apdrausti. Asociacija aiškiai nurodo, kada manoma, kad byla iškyla: „Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der* oder die hat Versicherte, der*die Gegnenenoder eingonen*ine Dr. haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen. Draudiminis įvykis datuojamas tada, kai prasidėjo tariamas pažeidimas, o ne tada, kai kreipiatės į teismą. Taigi, prisijungę prie savaitės, kurioje gyvena jūsų Kündigungo žemė, nenusipirksite to Kündigungo. Komercinis Rechtsschutzversicherung veikia taip pat ir dėl tos pačios priežasties.

Išvada nemaloni, bet paprasta. Tai yra draudimas, o draudimas, įsigytas po gaisro, neapsimoka. Prisijunkite pirmąjį mėnesį bute, kai neturite jokių problemų ir mokestis atrodo kaip veltui sumokėti pinigai. Būtent tada verta jį pirkti. Patarimas dėl naujo klausimo naujam nariui paprastai pateikiamas iš karto; būtent bylinėjimosi draudimas turi laukimo laikotarpį ir atgalinę datą. Jei jau esate ginče ir nesate narys, vis tiek prisijunkite ir gaukite patarimą, tikėkitės, kad patys apmokėsite bet kokią teismo bylą, ir skaitykite... Teisinės paslaugos emigrantams dėl valstybės finansuojamų alternatyvų.

Įrankiai, padedantys nutraukti nuomos sutartį

„Werkzeu.ge“ yra naršyklėje veikianti įrankių platforma Vokietijos biurokratijai ir teisiniams dokumentams, sukurta „Cryon UG“, bendrovės, kuriančios „WeLiveIn.de“. Verta atvirai pasakyti, ką ji gali ir ko negali padaryti. Jos sąlygos neapima teisinių konsultacijų, o Teisinės apsaugos įstatymas (RDG) riboja, kas apskritai gali konsultuoti konkrečiu teisiniu klausimu Vokietijoje, todėl tai yra dokumentų ir skaičiavimų įrankiai, o ne Mieterverein ar advokato pakaitalas. Platforma bus beta versijos iki 2026 m. lapkričio 30 d., o pačios jos sąlygos nurodo, kad įrankiai gali būti nepilni. Prieš griebdamiesi bet kurio iš jų, atminkite vieną dalyką: šablonas yra prastas atsakymas į prašymą dėl darbo sutarties nutraukimo, kurio terminas jau artėja. Jei jūsų „Biefkasten“ gavote atleidimo laišką, pirmiausia skambinate Mieterverein, o ne generatoriui.

Norėdami parašyti savo „Kündigung“, galite nemokamai naudoti įrankį „Kündigungsschreiben“ be paskyros („Gast“ lygis) adresu werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenJis apima trisdešimt sutarčių tipų, suskirstytų į aštuonias kategorijas, ir „Miete“ yra viena iš jų, be to, jame yra terminų variklis, kuris apskaičiuoja faktinę pabaigos datą pagal BGB 573c straipsnį, o ne spėlioja tris mėnesius (tai yra skaičiavimas, kurį, remiantis aukščiau pateikta trečios darbo dienos taisykle, lengva suklysti). Jis parengia spausdinti paruoštą dokumentą. Atsispausdinkite jį, pasirašykite ranka ir pateikite popieriuje, nes, kaip paaiškinta aukščiau, niekas, ką siunčiate elektroniniu būdu, neatitinka 568(1) straipsnio. Įrankis pats savaime teigia, kad jis nepakeičia teisinės konsultacijos.

Norėdami išsikraustyti, Übergabeprotokoll-Generator adresu werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator sukuria kiekvieno kambario būklės įrašą su skaitiklių rodmenimis ir raktais. Tai mokama „Plus“ priemonė. Už užstatą „Kautions-Rechner“ werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner labiausiai atitinka šį skyrių iš visų platformoje esančių: kartu su §551 lubomis ir palūkanų skaičiavimu, jis suskirsto tipinius atskaitymus į leistinus ir neleistinus, patikrina Schönheitsreparaturen sąlygą pagal aukščiau nurodytus BGH kriterijus ir parengia Rückforderungsschreiben, laišką, kuriame reikalaujama grąžinti jūsų užstatą, su nustatytu terminu. Jis taip pat yra „Plus“ ir apmokėtas, jame visiškai nekalbama apie atleidimą ir aiškiai nurodoma, kad niekas jame nepakeičia teisinės konsultacijos. „Mieter-Suite“ (taip pat „Plus“) adresu werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite sujungia šiuos du su penkiais kitais nuomos įrankiais; atkreipkite dėmesį, kad jame nėra „Kündigung“ modulio, todėl jis neapima pirmosios šio skyriaus pusės.

Du sąžiningi pastebėjimai. „Behördenbrief-Decoder“ kartais siūlomas būtent tokioje situacijoje, tačiau jis netinka: jis skirtas tik valdžios institucijų, „Finanzamt“, „Jobcenter“ arba „Bußgeldstelle“ laiškais, o „Kündigung“ yra iš privataus savininko, todėl tai netinkama priemonė laiškui, kurį iš tikrųjų laikote. Mokami lygiai yra mokami: nemokamame lygmenyje rodomi skelbimai, dabartinė kaina yra laikina bandomoji kaina, kuri keisis, todėl užuot nurodę skaičių, kuris bus neteisingas, kai skaitysite šį tekstą, dabartines kainas rasite adresu werkzeu.ge/en/pricingPlatformoje viskas parengia ir generuoja dokumentus; jūsų vardu niekur niekas nepateikiama.

Ką daryti toliau

Jei išsikeliate savo noru, atlikite tris veiksmus. Skaičiuokite atgal nuo numatytos paskutinės dienos iki trečios mėnesio darbo dienos, likus trims mėnesiams, ir laikykite tai galutine data. Parašykite įsikėlimo protokolą (Kündigung), atsispausdinkite jį, pasirašykite ranka, pasirašant kiekvienam nuomininkui, ir pateikite jį nuomotojui kartu su įrodymu, pageidautina, kad jį pateiktų įžanginiai dokumentai arba liudytojas. Tada, prieš galvodami apie bet kokį dažymą, išsirinkite įsikėlimo nuotraukas ir įžanginius protokolus (Übergabeprotokoll), nes jei butas jums buvo perduotas nepatvirtintas, dekoravimo sąlyga greičiausiai yra negaliojanti ir jūs nieko neskolinga.

Jei gavote Kündigung, neišsikelkite ir neatsakykite supykę. Atkreipkite dėmesį į datą, kada jis atkeliavo į jūsų biuletenį, nes tai yra data, į kurią įskaičiuojamas įstatymas. Tada perskaitykite laišką ir atkreipkite dėmesį į tris dalykus: ar jį ranka pasirašė visi, nurodyti kaip savininkai, ar jame nurodyti pagrindai, kaip reikalauja §573(3), ir ar jame yra §568(2) pastabos apie jūsų teisę į Widerspruch. Jei laiške trūksta bent vieno iš šių punktų, tai yra problema. Jei pagrindas yra Eigenbedarf, patikrinkite naudos gavėją su aukščiau nurodytu šeimos ratu ir atkreipkite dėmesį, kad pusbrolis/pusseserė neatitinka reikalavimų. Jei pagrindas yra nuomos įsiskolinimai, nedelsdami sumokėkite viską, ką galite, o jei buvo įteiktas iškeldinimo ieškinys, pagal §569(3) Nr. 2 turite du mėnesius nuo to įteikimo, o Jobcenter arba Sozialamt gali įsipareigoti sumokėti per tą laiką. Jei sutarties nutraukimas atrodo teisėtas ir išvykimas būtų tikras sunkumas, §574 Widerspruch turi būti sumokėtas Textform formatu likus dviem mėnesiams iki nuomos sutarties pabaigos arba vėliau, jei nuomotojas neįtraukė Hinwei šeimos.

Kad ir kokia būtų jūsų situacija, šią savaitę nuneškite laišką į Mieterverein. Jei nesate narys ir šiuo metu neturite jokių problemų, tai pats geriausias laikas prisijungti, nes bylinėjimosi draudimas turi trijų mėnesių laukimo laikotarpį, o draudžiamasis įvykis skaičiuojamas nuo tada, kai problemos prasidėjo, o ne nuo tada, kai jas pastebėjote. Ir nesvarbu, ar pasiliekate, ar išvykstate, jau dabar sudėkite savo įsikėlimo įrodymus į vieną aplanką: Übergabeprotokoll, nuotraukas, sutartį su jos dekoravimo sąlyga. Šiame skyriuje aprašytuose ginčuose paprastai laimi tas, kuris gali įrodyti, kaip butas atrodė pirmąją dieną.

Šaltiniai

Šiame skyriuje pateikta informacija remiasi toliau išvardytais oficialiais šaltiniais ir leidiniais, kurie paskutinį kartą peržiūrėti 2026 m. liepos mėn. Tai yra bendro pobūdžio gairės, o ne individualios teisinės, mokesčių ar medicininės konsultacijos.

Šis straipsnis išverstas iš anglų kalbos.

Susiję straipsniai