Daugiau apie nuomą Vokietijoje

Beveik viskas, kas rašoma apie nuomą Vokietijoje, yra apie buto įsigijimą. Paieška, apžiūra, dokumentų tvarkymas, užstatas. Tada gaunate raktus ir patarimai baigiasi – ir tai gaila, nes Vokietijoje nuomos sutartis paprastai trunka metus, o pinigai yra tie metai. Jūsų nuomos kaina gali padidėti. Jūsų metinė sąskaita gali būti pateikta su kelių šimtų eurų reikalavimu. Jūsų šildymas gali sugesti lapkritį. Jūsų nuomotojas gali paskelbti pastolių montavimą šešiems mėnesiams ir nuolatinį nuomos padidinimą, kad sumokėtų už tai. Kiekviena iš šių situacijų turi savo taisyklę, ir daugeliu jų Vokietijos įstatymai jums yra žymiai palankesni, nei tikisi naujokai.

Šis skyrius yra apie nuolatinę nuomą: kas nutinka jums įsikėlus. Jame aptariami trys teisiškai skirtingi būdai, kaip gali padidėti jūsų nuoma, ir kiekvieno iš jų reikalavimai, dvylikos mėnesių terminas, reglamentuojantis jūsų metinę komunalinių paslaugų sąskaitą, ką daryti, kai bute kas nors sugenda, ir jūsų teisė iš esmės išnuomoti dalį savo būsto. Jei vis dar ieškote buto arba ruošiatės pasirašyti sutartį, šis aspektas išsamiai aptariamas mūsų skyriuje apie... susirasti nakvynę, kuris tvarko paiešką, „Mieterselbstauskunft“, „Kaution“ ir „Mietpreisbremse“. Šis skyrius prasideda ten, kur baigiasi ankstesnis.

Visa tai jungia viena tema. Vokietijos nuomos teisėje yra daug nuostatų, kurios baigiasi tuo pačiu sakiniu: nuomininko nenaudai nukrypstantis susitarimas yra negaliojantis. Įstatymas ne tik siūlo šias apsaugos priemones. Jis draudžia jus atkalbėti nuo jų. Tai svarbu, nes dažniausiai užsienio nuomininkai Vokietijoje praranda teisę ne teismo tvarka. Tai laiškas vokiečių kalba, kurio jie nepakankamai atidžiai perskaito, ir terminas, kuris praeina.

Nuoma Vokietijoje: kas pasikeičia gavus raktus

Vokietijos nuomos rinka sukurta remiantis ilgalaikėmis nuomos sutartimis. Dauguma sutarčių yra neterminuotos, t. y. be pabaigos datos, o teisinė architektūra daro prielaidą, kad jūs liksite. Dėl šios prielaidos nuomos kainų didinimo taisyklės yra tokios išsamios: jei nuomotojas galėtų laisvai didinti nuomą, neterminuota sutartis nieko neapsaugotų. Taigi įstatymas suteikia jūsų nuomotojui nedidelį skaičių siaurų, oficialių būdų gauti daugiau pinigų, kiekvienas iš jų turi savo išankstines sąlygas, įspėjimo reikalavimus ir terminus.

Įprastos gyvenamosios nuomos atveju jų yra lygiai trys. Pirmasis – padidinimas iki vietinės lyginamosios nuomos kainos (ortsübliche Vergleichsmiete) pagal BGB 558 straipsnį. Antrasis – Modernisierungsumlage – modernizavimo išlaidų perkėlimas pagal BGB 559 straipsnį. Trečiasis – Betriebskosten – pastato eksploatavimo išlaidų padidinimas pagal BGB 560 straipsnį. Jie veikia visiškai skirtingai. Jų supainiojimas yra brangiausia nuomininko padaryta klaida, nes gynyba nuo vieno yra nenaudinga prieš kitą.

Svarbiausias struktūrinis aspektas ir labiausiai žmones stebinantis: §558 padidinimas jums neįvyksta. Tai yra prašymas. Jūsų nuomotojas prašo jūsų Zustimmung, jūsų sutikimo, ir be jo nuomos kaina nesikeičia. Jis gali kreiptis į teismą, kad teismo sprendimas pakeistų jūsų sutikimą, bet jis negali tiesiog deklaruoti naujos nuomos kainos ir pradėti jos rinkti. §559 modernizavimo padidinimas ir §560 Betriebskosten padidinimas, priešingai, veikia pareiškimu: jie įsigalioja be jūsų sutikimo, jei yra formaliai teisingi. Žinodami, kurį laišką turite, galite suprasti, ar jūsų klausiama, ar jums liepiama.

Susisiekite su „Vergleichsmiete“: kodėl reikalingas jūsų sutikimas

Nuomos padidinimas pagal BGB 558 straipsnį leidžia jūsų nuomotojui padidinti jūsų nuomą iki ortsübliche Vergleichsmiete: už kokią kainą iš tikrųjų nuomojami panašūs butai jūsų savivaldybėje. Panašus reiškia panašaus tipo, dydžio, įrengimo (Ausstattung) (įrangos ir patogumų), būklės ir vietos butus, o įstatyme į šį palyginimą aiškiai įtraukta energinė kokybė, todėl įskaičiuojama izoliacija ir šildymo technologijos. Šis skaičius apskaičiuojamas pagal nuomos kainas, kurios buvo sutartos arba pakeistos per pastaruosius šešerius metus, o tai reiškia, kad jis atitinka naujausią rinką, o ne ilgą istorinį vidurkį.

Turi būti įvykdytos trys laiko sąlygos. Nuomos kaina turi būti nepakitusi penkiolika mėnesių tuo metu, kai įsigalioja padidinimas. Pats reikalavimas gali būti pateiktas ne anksčiau kaip po metų nuo paskutinio padidinimo. Taip pat galioja Kappungsgrenze, viršutinė riba: jūsų nuomos kaina per trejus metus negali padidėti daugiau nei 20 procentų, o tose vietovėse, kurias žemės vyriausybė potvarkiu paskelbė įtemptos būsto rinkos vietovėmis, ji sumažinama iki 15 procentų. Dauguma didelių Vokietijos miestų yra tokie. Kiekvienas priskyrimas galioja ne ilgiau kaip penkerius metus ir turi būti atnaujintas, todėl atsakymas jūsų miestui yra galiojančių įstatymų klausimas, o ne nuolatinis faktas. Svarbu tai, kad padidinimai pagal §§559 ir 560 neįskaičiuojami į penkiolikos mėnesių laikrodį ar Kappungsgrenze. Jie taikomi atskirais etapais.

Reikalavimas taip pat turi būti pagrįstas, o ne tiesiog teigiamas. Pagal BGB 558a straipsnį reikalaujama pateikti raštišką formą (tekstinę formą, nors parašo nereikia – užtenka el. laiško) ir pagrindimą iš uždaro sąrašo: „Mietspiegel“, „Mietdatenbank“, pagrįstos viešai paskirto ir prisiekusio eksperto ataskaitos arba panašių butų nuomos kainų, tokiu atveju pakanka nurodyti tris butus. Čia verta žinoti detalę. Jei jūsų mieste yra „qualificierter Mietspiegel“ – oficialus nuomos kainų indeksas, sudarytas pagal pripažintą statistinį standartą – ir jame yra tokio buto kaip jūsų nuomotojo duomenys, jūsų nuomotojas privalo nurodyti šiuos duomenis, net jei savo reikalavimą grindžia visiškai kitu. Reikalavimas, kuriame cituojami trys atrinkti kaimynai, ignoruojant „qualificierter Mietspiegel“, kuris taikomas jūsų butui, yra formaliai nepakankamas.

Tuomet pradedamas skaičiuoti pagal BGB 558b § pagal šį laikotarpį ir prarandamos teisės. Laiko turite iki antro kalendorinio mėnesio pabaigos po to, kai gaunate reikalavimą. Jei sutinkate, didesnė nuoma bus mokėtina nuo trečio kalendorinio mėnesio pradžios po gavimo. Jei per šį laikotarpį nesutiksite, jūsų nuomotojas gali jus paduoti į teismą dėl sutikimo ir privalo pateikti šį ieškinį per dar tris mėnesius. Tyla nėra sutikimas, tačiau tylėjimas iššaukia ieškinį, ir jei reikalavimas buvo pagrįstas, jūs greičiausiai jį pralaimėsite ir sumokėsite išlaidas. Naudinga patikrinti, ar reikalavimas yra formaliai teisingas ir ar nurodytas skaičius iš tikrųjų pagrįstas teismo sprendimu, ir bet kuriuo atveju atsakyti raštu. Galimas dalinis sutikimas: jei reikalavimas viršija Vergleichsmiete, galite sutikti su ginama dalimi ir atsisakyti likusios.

Modernisierung arba Instandhaltung: skirtumas, kuris nusprendžia, kas moka

Prieš vertindami modernizavimo nuomos padidinimą, turite suprasti skirtumą, kuris daugelyje šalių neturi realaus atitikmens ir kuris lemia, kas apmoka už darbą. Vokietijos įstatymai skiria „Erhaltungsmaßnahmen“ nuo „Modernisierungsmaßnahmen“: priežiūrą nuo modernizavimo.

Pagal BGB §555a reglamentuojama „Erhaltung“ reiškia „Instandhaltung“ ir „Instandsetzung“: pastato išlaikymą tokios būklės, kokios jis turėtų būti, ir jo remontą, kai ji nėra tokia. Sugedęs katilas, kiauras stogas, supuvę langų rėmai, sugedęs liftas. Tai yra paties nuomotojo pareiga ir ji niekada nepateisina nuomos padidinimo – jūs jau mokate už veikiantį butą. Jūs turite toleruoti darbus ir apie juos turi būti pranešta laiku, nebent jie yra nereikšmingi arba tikrai skubūs. O §555a(3) suteikia jums tai, ko žmonės retai reikalauja: išlaidas, kurias turite patirti dėl priežiūros darbų, nuomotojas turi atlyginti pagrįstą sumą, o paprašius jis privalo sumokėti avansą, o ne reikalauti, kad jūs sumokėtumėte pinigus iš anksto.

Modernizavimas, apibrėžtas BGB 555b §, yra baigtinis patobulinimų sąrašas: darbai, kurie ilgam taupo galutinę energiją (energijos modernizavimas), šildymo sistemos, atitinkančios Gebäudeenergiegesetz §71 reikalavimus, įrengimas, ilgalaikis neatsinaujinančios pirminės energijos taupymas arba ilgalaikė klimato apsauga, ilgalaikis vandens suvartojimo sumažinimas, ilgalaikis buto naudojimo vertės (Gebrauchswert) padidėjimas, pirmas šviesolaidinis prisijungimas prie labai didelio pralaidumo tinklo, ilgalaikis bendrų gyvenimo sąlygų pagerinimas, darbai, kuriuos nuomotojas privalo atlikti dėl aplinkybių, už kurias jis nėra atsakingas, ir naujos gyvenamosios erdvės sukūrimas. Jei darbai nėra įtraukti į šį sąrašą, jie nėra modernizavimas ir jiems negali būti taikomas §559 padidinimas.

Realiuose statybos projektuose šie du dalykai susipina, ir nuomotojai akivaizdžiai skatina visa tai vadinti modernizavimu. Įstatymas tai tiksliai numato. BGB 559(2) straipsnis teigia, kad išlaidos, kurios bet kuriuo atveju būtų buvusios reikalingos priežiūrai, nelaikomos modernizavimo išlaidomis ir turi būti įvertintos iš skaičiavimo, tinkamai atsižvelgiant į tai, kiek jau buvo susidėvėję pakeisti komponentai. Keturiasdešimties metų senumo vieno stiklo langų, kurie buvo pasibaigę, pakeitimas moderniais izoliuotais langais nėra 100 procentų modernizavimas: didelė šių išlaidų dalis buvo priežiūra, kurią nuomotojas jums bet kokiu atveju buvo skolingas, ir tik pagerinimo dalis gali būti perkelta. Šis atskaitymas, Instandhaltungsanteil, yra tai, kur dažniausiai neteisingai nurodomas modernizavimo padidinimas, ir tai yra pirmas dalykas, į kurį atkreipia dėmesį „Mieterverein“ patarėjas.

Pranešimas, jūsų „Härtefall“ ir jūsų teisė išvykti

Modernizavimas negali būti pradėtas be įspėjimo. Pagal BGB 555c straipsnį reikalaujama, kad modernizavimo pranešimas būtų pateiktas teksto formatu ne vėliau kaip likus trims mėnesiams iki darbų pradžios. Jame turi būti nurodytas esminis darbų pobūdis ir numatoma apimtis, numatoma pradžia ir trukmė, numatomo nuomos padidėjimo dydis, jei toks planuojamas, ir tikėtinos būsimos naudojimo išlaidos. Pastarasis punktas yra svarbus ir dažnai pamirštamas: modernizavimas dažnai pakeičia jūsų eksploatavimo išlaidas ir nuomos kainą, todėl jūs turite teisę iš anksto žinoti numatomą sumą. Nuomotojas taip pat turėtų nurodyti prieštaravimo dėl sunkumų formą ir terminą.

Pagal BGB 555d § paprastai privalote toleruoti modernizavimo darbus. Tačiau yra du atskiri evakuacijos keliai ir jiems taikomi atskiri terminai, kurie skaičiuojami nuo pranešimo paskelbimo, todėl į juos reikia atkreipti dėmesį tą savaitę, kai jie atliekami, o ne tą mėnesį, kai pasirodo pastoliai.

Pirmasis yra „Härteeinwand“ – prieštaravimas dėl sunkumų. Jei darbas jums, jūsų šeimai ar jūsų namų ūkio nariui sukeltų sunkumų, kurių negalima pateisinti net įvertinus nuomotojo teisėtus interesus, kitų nuomininkų interesus ir energijos taupymo bei klimato apsaugos reikalavimus, pareiga toleruoti nebetaikoma. Apie sunkumų pagrindus turite pranešti „Textform“ formatu iki mėnesio, einančio po pranešimo gavimo, pabaigos. Su šiuo terminu susiję du apsaugos mechanizmai. Jis pradedamas skaičiuoti tik tuo atveju, jei pranešimas iš tikrųjų atitiko §555c – netinkamas pranešimas nepradeda skaičiuoti termino. O pagal §555d(5) punktą, jei nuomotojas nepranešė jums apie prieštaravimo dėl sunkumų formą ir terminą, jūsų pranešimas netaikomas nė vienam iš jų. Atkreipkite dėmesį, kad numatomas nuomos padidėjimas ir būsimos „Btriebskosten“ yra aiškiai neįtraukti į toleravimo pareigos balansavimą; finansiniai sunkumai nagrinėjami atskirai nuomos padidinimo etape pagal §559(4) punktą BGB, kuris neįtraukia padidėjimo, jei jis būtų nepagrįstas sunkumas net ir atsižvelgiant į numatomas būsimas einamąsias išlaidas. Taigi yra du argumentai dėl sunkumų, nukreipti į du skirtingus dalykus: kad darbas nebus atliktas ir kad už jį nebus sumokėta.

Antrasis būdas yra §555e BGB, Sonderkündigungsrecht arba specialioji teisė nutraukti sutartį. Gavę pranešimą, galite nutraukti nuomos sutartį neeiliniu būdu nuo kito mėnesio pabaigos ir privalote pareikšti apie tai iki kito mėnesio po pranešimo gavimo pabaigos. Jei pasirodo pranešimas, kad pastatas aštuonis mėnesius bus apvyniotas pastoliais, o po to jūsų nuomos kaina padidės visam laikui, turite trumpą, apibrėžtą laikotarpį, per kurį galite nuspręsti išeiti iš sutarties palankiu įspėjimu. Jei jo nepraleisite, grįšite prie įprastų įspėjimo terminų.

Modernizavimo apžvalga: aštuoni procentai ir lubos

Jei darbai iš tiesų buvo modernizavimas ir apie juos buvo tinkamai pranešta, pagal BGB 559 straipsnį jūsų nuomotojas gali padidinti metinę nuomos kainą 8 procentais jūsų butui išleistų išlaidų. Atkreipkite dėmesį, kad šis skaičius buvo sumažintas nuo 11 procentų, o senesni straipsniai ir patarimai vis dar platinami su senuoju skaičiumi. Taip pat atkreipkite dėmesį, kad tai yra 8 procentai metinių išlaidų visam laikui – ne 8 procentai jūsų nuomos kainos ir ne laikinas papildomas mokestis, kol darbai bus apmokėti. Nuomos kaina tiesiog išlieka naujo lygio, kai išlaidos susigrąžinamos.

Kadangi nuolatinė didelių išlaidų statybai dalis gali lemti kainos padidėjimą, dėl kurio namų ūkis gali prarasti savo būstą, BGB 559(3a) straipsnis nustato griežtą ribą. Per šešerius metus, neatsižvelgiant į padidinimus pagal 558 arba 560 straipsnius, jūsų mėnesio nuomos kaina negali padidėti daugiau nei 3 eurais už kvadratinį metrą gyvenamojo ploto dėl modernizacijos. Jei jūsų mėnesio nuomos kaina prieš padidinimą yra mažesnė nei 7 eurai už kvadratinį metrą, riba yra 2 eurai už kvadratinį metrą. Yra dar viena griežtesnė šildymo riba: jei priemonė yra šildymo sistemos įrengimas ir ji taip pat atitinka 555b 1 arba 1a straipsnio reikalavimus, nuomos kaina per šešerius metus dėl to gali padidėti ne daugiau kaip 0.50 euro už kvadratinį metrą. 80 kvadratinių metrų butui bendroji riba reiškia, kad modernizacijos kaina per šešerius metus negali padidėti daugiau nei 240 eurų per mėnesį, nepriklausomai nuo statytojų nustatytų kainų.

Padidėjimas taip pat turi būti tinkamai deklaruotas. Pagal BGB 559b § reikalauja „Textform“, o deklaracija galioja tik tuo atveju, jei joje padidėjimas iš tikrųjų apskaičiuojamas remiantis patirtomis išlaidomis ir paaiškinamas pagal 559 ir 559a §§. Laiškas, kuriame skelbiama nauja nuomos kaina nenurodant aritmetinių skaičiavimų, nėra galiojanti 559b § deklaracija. Didesnė nuoma tada mokama nuo trečio mėnesio pradžios po to, kai gaunate deklaraciją. Du dalykai atitolina šį terminą dar šešiais mėnesiais: jei apie modernizavimą nebuvo paskelbta pagal 555c § arba jei faktinis padidėjimas viršija paskelbtą padidėjimą daugiau nei 10 procentų. Kitaip tariant, nuomotojas, kuris praleidžia pranešimą arba iš esmės neatitinka savo sąmatos, už tai sumoka pavėluotai.

Vienas nuomininkų nenaudai kenkiantis apribojimas, apie kurį geriau sužinota čia nei vėliau. Pagal BGB 536(1a) straipsnį, trijų mėnesių laikotarpiui buto tinkamumo naudoti sumažėjimas nevertinamas, jei jis atsiranda dėl energetinės renovacijos pagal 555b Nr. 1 straipsnį. Pirmuosius tris su energetika susijusių renovacijos darbų mėnesius triukšmas, dulkės ir trikdžiai nesumažina jūsų nuomos mokesčio. Po trijų mėnesių vėl taikomos įprastos Mietminderung taisyklės.

Naudojimo mokesčių padidinimas ir metinis koregavimas

Trečiasis būdas, pagal BGB 560 straipsnį, yra tyliausias ir labiausiai paplitęs. Jis priklauso nuo jūsų sutarties sistemos. Jei mokate fiksuotą mėnesinę įmoką už einamąsias išlaidas (Betriebskostenpauschale), jūsų nuomotojas gali proporcingai perkelti padidinimus, tačiau tik tuo atveju, jei tai aiškiai leidžiama sutartyje, ir tik pateikdamas pareiškimą teksto formatu, kuriame nurodoma ir paaiškinama priežastis. Jis įsigalioja nuo kito mėnesio. Atgalinis padidinimas galioja ne ilgiau kaip iki kalendorinių metų, einančių prieš deklaracijos pateikimą, pradžios ir tik tuo atveju, jei nuomotojas jį deklaruoja per tris mėnesius nuo sužinojimo apie padidėjimą.

Čia yra simetrija, apie kurią nuomotojai kalba daug vėliau. BGB 560(3) straipsnis teigia, kad jei sumažėja Betriebskosten, Pauschale turi būti atitinkamai sumažinta nuo sumažinimo momento, ir apie sumažinimą turi būti nedelsiant pranešta jums. Tai nėra neprivaloma ir nepriklauso nuo jūsų prašymo. Jei jūsų pastatas buvo pakeistas į pigesnę atliekų tvarkymo sutartį arba sumažėjo draudimo įmoka, o jūsų fiksuotas tarifas nepasikeitė, tai yra jūsų nuomotojo atitikties trūkumas, o ne netikėtas pelnas, kurį jis gali pasilikti.

Vis dėlto daugumoje sutarčių naudojami „Vorauszahlungen“: mėnesiniai avansai, kurie mokami kartą per metus pagal faktines išlaidas. Čia BGB 560(4) straipsnis suteikia bet kuriai šaliai teisę pakoreguoti mėnesinį avansą iki pagrįsto lygio, pateikdama pareiškimą po to, kai pateikiamas Abrechnung. Atkreipkite dėmesį į žodį „arba“ – jei jūsų metinis atsiskaitymas metai iš metų sukuria didelį kreditą, turite teisę reikalauti, kad jūsų mėnesinis avansas būtų sumažintas, o ne toliau teikti nuomotojui beprocentę paskolą. Visa tai apima BGB 560(5) straipsnis ir Wirtschaftlichkeitsgrundsatz – ekonominio efektyvumo principas: jūsų nuomotojas privalo tvarkyti pastato eksploatavimo išlaidas protingai atsižvelgdamas į jūsų pinigus ir negali tiesiog perduoti to, ką išleido.

Nebenkostenabrechnung ir dvylikos mėnesių terminas

Kartą per metus gaunama „Nebenkostenabrechnung“: ataskaita, kurioje sulyginamos jūsų avansinės įmokos su faktinėmis pastato eksploatavimo išlaidomis. Paprastai pateikiamas arba „Nachzahlung“ (atgalinis mokėjimas), arba „Guthaben“ (kreditas). Tai laiškas, kurio užsienio nuomininkai bijo labiausiai ir kuriame įstatymai yra griežčiausi.

Pagal BGB §556(3) jūsų nuomotojui suteikiama dvylika mėnesių nuo atsiskaitymo laikotarpio pabaigos pateikti jums ataskaitą. Praleidus šį terminą, pasekmės bus sunkios: jam apskritai draudžiama reikalauti atgalinio mokėjimo, nebent jis nėra atsakingas už vėlavimą. Šis draudimas yra konkrečiai nurodytas Nachforderung, todėl atidžiai perskaitykite asimetriją – pavėluotas pranešimas, kuris būtų suteikęs jums kreditą, vis tiek lieka jums skolingas. Išimtis yra siauresnė, nei nuomotojai mėgsta teigti: „neatsakingas už vėlavimą“ neapima įprasto netvarkos ar užsiėmusio turto valdytojo. Jei jūsų atsiskaitymo laikotarpis yra 2025 kalendoriniai metai, ataskaita turi jus pasiekti iki 2026 m. gruodžio 31 d. 2027 m. sausio 1 d. reikalavimas dėl atgalinio mokėjimo įprastu atveju tiesiog negalioja, o teisingas atsakymas yra trumpas laiškas, kuriame tai nurodoma.

Terminas galioja abiem kryptimis, ir šią pusę nuomininkai pamiršta. Apie bet kokius prieštaravimus dėl pareiškimo turite pranešti savo nuomotojui per dvylika mėnesių nuo jo gavimo dienos, kitaip prarasite teisę juos reikšti, nebent nesate kaltas dėl vėlavimo. Taigi, pareiškimas, kuris gaunamas lapkritį ir patenka į stalčių dėl to, kad yra parašytas tankia vokiečių kalba, yra tikras pavojus: jame esančios klaidos lieka jums. Atverkite jį ir, jei negalite perskaityti, paprašykite perskaityti.

Jūsų pagrindinė tyrimo priemonė yra BGB §556(4): paprašius, jūsų nuomotojas privalo leisti jums patikrinti Belegę – pagrindinius kvitus, sąskaitas faktūras ir sutartis, patvirtinančias kiekvieną skaičių. Jis turi teisę juos pateikti elektroniniu būdu. Tai reali ir nepakankamai išnaudota teisė. Jūs nesate apriboti santraukos, kurią jis pasirinko siųsti; galite paprašyti pamatyti pačias sąskaitas faktūras, o nuomotojas, kuris priešinasi patikrinimui, nors ir tvirtina, kad skaičiai yra teisingi, jums kažką sako. Klauskite raštu ir klauskite prieš pasibaigiant dvylikos mėnesių prieštaravimų pateikimo laikotarpiui. Kas apskritai gali būti teisėtai nurodyta pareiškime, reglamentuojama Betriebskostenverordnung, ir šis pagrindas aptartas mūsų skyriuje apie... suprasti komunalines paslaugas, kuriame išsamiai aprašomos paskirstytinos kategorijos ir paskirstymo raktai.

Mängel ir Mietminderung: Nuoma mažinama įstatymu, o ne pasirinkimu

Tai naudingiausias šio skyriaus skyrius ir dažniausiai neteisingai apibūdinamas anglų kalba pateikiamuose patarimuose.

Pagal BGB 536 straipsnį, jei nuomojamame turte yra defektas (Mangel) – defektas, dėl kurio jis nebetinka naudoti pagal sutartį, – jūs atleidžiamas nuomos mokesčio už laikotarpį, kai netinka. Jei tinkamumas tik sumažinamas, jūs turite mokėti tik atitinkamai sumažintą nuomą. Nereikšmingas pablogėjimas neatsižvelgiamas. Atidžiai perskaitykite šią formuluotę, nes ši formuluotė atlieka realų darbą: įstatymas nenurodo, kad galite sumažinti nuomą. Jame teigiama, kad jūs turite mokėti tik sumažintą nuomą. Mietminderung, nuomos sumažinimas, įvyksta automatiškai, pagal įstatymą, nuo to momento, kai atsiranda defektas. Jūs dėl jo neprašote, o jūsų nuomotojas jo nesuteikia. Teisiškai sumažinta suma yra tiesiog tokia, kokia yra dabartinė nuoma. O pagal BGB 536(4) straipsnį gyvenamųjų patalpų nuomos atveju bet koks susitarimas, nukrypstantis nuo šio jums nenaudai, yra negaliojantis – sutarties sąlyga, neįtraukianti Mietminderung, yra bevertis popierius.

Skamba kaip leidimas nustoti mokėti. Taip nėra, ir čia žmonės nukenčia. Tai riboja trys atskiros nuostatos.

Pirma, §536c BGB: kai nuomos laikotarpiu atsiranda defektas, privalote apie tai nedelsdami pranešti savo nuomotojui. Jei to nepadarysite, turėsite jam atlyginti padarytą žalą, o jei jis negalėjo išspręsti problemos, nes jūs jam niekada nepranešėte, negalėsite remtis §536. Sumažinimas gali būti automatinis, tačiau pranešimas nėra neprivalomas. Nuomininkas, kuris tyliai sumažina nuomą dėl pelėsio problemos, apie kurią niekada nepranešė, nesutaupė pinigų; jis sukūrė sau nuomos skolos bylą. Praneškite raštu, konkrečiai aprašykite defektą ir saugokite įrodymą, kad jis buvo išsiųstas.

Antra, pagal BGB 536b straipsnį: jei pasirašydami žinojote apie defektą, neturite jokių 536 straipsnyje numatytų teisių į jį. O jei priimate butą žinodami, kad jis yra defektuotas, šias teises išlaikote tik tuo atveju, jei jas pasiliekate perdavimo metu. Tai dar viena priežastis, kodėl Übergabeprotokoll yra toks svarbus įsikraustant.

Trečia, ir tai yra spąstai, kurie kainuoja daugiausiai: §814 BGB. Sumos, kurią mokate už prievolės įvykdymą, negalima susigrąžinti, jei žinojote, kad neprivalėjote jos mokėti. Tai pritaikykite nuomai. Jei žinote apie defektą, žinote, kad nuomos kaina yra teisiškai sumažinta, ir vis tiek sumokate visą sumą, skirtumo galite neatgauti. Nuomininkai įprastai daro būtent tai – praneša apie pelėsį, laukia, kol nuomotojas imsis veiksmų, toliau moka visą sumą, kad išvengtų konflikto, o tada bando susigrąžinti šešis mėnesius permokėtą sumą. §814 gali paneigti šį ieškinį.

Saugus kelias yra specifinis ir šiek tiek neįprastas vokiškas įprotis: Zahlung unter Vorbehalt – mokėjimas su išlyga. Jūs ir toliau mokate visą nuomos mokestį, todėl niekada nerizikuojate įsiskolinimais ar sutarties nutraukimu dėl nemokėjimo, tačiau kiekvieną kartą raštu pareiškiate, kad mokėjimas atliekamas pagal Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mangels – su išlyga reikalauti išieškojimo dėl defekto. Šis vienas sakinys išsaugo §814 numatytą reikalavimą, kuris kitaip būtų sunaikintas. Įtraukite jį į savo rašytinį defekto pranešimą, pakartokite jį mokėjimo nuorodoje arba pridedamame pranešime ir saugokite įrašus. Tai geriausias abiejų variantų derinys: nėra įsiskolinimų rizikos, nėra atsisakymo.

Kiek sumažinti yra tinkama, yra išties sunkus klausimas, ir sąžiningas atsakymas yra tas, kad tai priklauso nuo pažeidimo sunkumo ir teismų praktikos, kuri yra didelė ir pagrįsta faktais. Tinklaraščių lentelėse pateikiami procentai yra teismų sprendimai dėl konkrečių faktų, o ne tarifai. Būtent nuo to momento Mieterverein gauna savo mokestį. Taip pat atkreipkite dėmesį į dvi jau minėtas išimtis: nereikšmingas sumažėjimas visai neskaičiuojamas, o pagal BGB 536(1a) straipsnį pirmieji trys energijos modernizavimo sutrikimo mėnesiai neatsižvelgiami.

Vienas trūkumas, kurį verta patikrinti pirmąją dieną, o ne penktaisiais metais: jūsų buto grindų plotas. Jei jūsų sutartyje nurodytas „Wohnfläche“, kurio jūsų butas iš tikrųjų neturi, permokėjote nuomą ir „Betriebskosten“ už visą nuomos laikotarpį, nes abu paprastai skaičiuojami už kvadratinį metrą. Gyvenamasis plotas matuojamas pagal „Wohnflächenverordnung“, o tai nėra intuityvu – balkonas paprastai skaičiuojamas tik 25 procentais, erdvė po nuožulniomis lubomis skaičiuojama iš dalies arba visai neskaičiuojama, priklausomai nuo aukščio, o nešildomas rūsys neskaičiuojamas. Vokietijos teismų praktikoje daugiau nei 10 procentų nuokrypis nuomininko nenaudai neskaičiuojamas kaip „Mangel“.

Untermiete: Jūsų reikalavimas išnuomoti dalį savo namo

BGB 553 straipsnis yra viena naudingiausių Vokietijos nuomos teisės nuostatų ir viena mažiausiai žinomų tarp užsienio nuomininkų, kas yra gaila, nes ji skirta būtent tokioms situacijoms, kokioms susidaro gyvenimas emigrantams.

Jei teisėtas interesas atsiranda po sutarties sudarymo išnuomoti dalį jūsų būsto trečiajai šaliai, galite reikalauti iš savo nuomotojo leidimo. Reikalauti, o ne prašyti. Tai yra reikalavimas, o ne paslauga. Komandiruotė į kitą miestą metams, partnerio išsikraustymas ir neįperkama nuoma vienam, ilga mokslinė viešnagė užsienyje, darbas, dėl kurio išvykstate mėnesiams: tai yra klasikiniai berechtigtes Interesse atvejai. Palūkanos turėjo atsirasti po sutarties pasirašymo ir turi būti realios, tačiau riba nėra aukšta, ir Vokietijos teismai į tai žiūrėjo palankiai, įskaitant ir dėl paprastų finansinių priežasčių.

Jūsų nuomotojas gali atsisakyti tik dėl konkrečių priežasčių: svarbios priežasties, susijusios su konkretaus subnuomininko asmeniu, buto perpildymo ar kitų aplinkybių, dėl kurių susitarimas jam yra nepagrįstas. Jis negali atsisakyti, nes tiesiog nenori. Pagal BGB 553(2) straipsnį, kai nuoma jam yra pagrįsta tik atitinkamai padidinus nuomą, jis gali suteikti leidimą su sąlyga, kad sutiksite su tuo Untermietzuschlag – subnuomos priemoka. O BGB 553(3) straipsnis panaikina bet kokį susitarimą, kuris nukrypsta nuo šios nuostatos jums nenaudai, todėl bendra subnuomos draudimo sąlyga jūsų sutartyje nepaneigia ieškinio.

Riba yra svarbi ir būtent čia žmonės peržengia ribas: §553 taikomas daliai namo. Kambario nuoma, o butas lieka jūsų namais, yra pavyzdinis atvejis. Viso buto perleidimas yra kita nuostata, §540 BGB, ir čia jūs neturite jokių pretenzijų – jums reikia leidimo, o vienintelė paguoda, jei nuomotojas atsisako, yra ta, kad galite nutraukti nuomos sutartį be išankstinės sutarties, laikydamiesi įstatyme nustatyto įspėjimo termino, nebent atsisakymas grindžiamas svarbia priežastimi, susijusia su subnuomininko asmeniu. Taip pat atkreipkite dėmesį į §540(2): kai leidžiate trečiajai šaliai naudotis butu, jūs esate atsakingi už jo elgesį, net jei jūsų nuomotojas leido tokį susitarimą. Jūsų subnuomininko keliamas triukšmas yra jūsų problema.

Du praktiniai įspėjimai. Niekada nenuomokite subnuomos nepasiteiravus, net jei esate tikri, kad ieškinys egzistuoja: neteisėta subnuoma yra klasikinis įspėjimo, o jei jis tęsiasi – sutarties nutraukimo pagrindas, o visa §553 esmė yra ta, kad jums nereikia prisiimti tokios rizikos. Ir paprašykite raštu, nurodydami asmenį ir susitarimą, nes nuomotojo atsisakymas tampa vertinamas tik tada, kai jis pateikiamas tokia forma, kurią galite kam nors parodyti.

Augintiniai, gręžimas ir gyvenimas šalia kaimynų

Kasdieniai nuomos ginčai Vokietijoje retai kyla dėl įstatymų, o dažniausiai dėl namų taisyklių (Hausordnung) ir nerašytų, bet tvirtai laikomų lūkesčių. Saugomos ramybės valandos (Ruhezeiten) yra dažniausias nesusipratimų šaltinis naujokams, ir jos aptariamos mūsų skyriuje apie... pradinė kultūrinė adaptacija, kartu su platesnėmis vokiško daugiabučio socialinėmis konvencijomis. Verta perskaityti prieš pirmąjį sekmadienio popietę su grąžtu.

Kalbant apie augintinius, pozicija yra subtilesnė nei bet kuris kraštutinis variantas, kurį išgirsite. Bendroji sąlyga, draudžianti laikyti visus gyvūnus, paprastai yra neveiksminga gyvenamųjų namų nuomos atveju. Mažiems gyvūnams, laikomiems aptvaruose – žuvims, žiurkėnams, banguotosioms papūgėlėms – paprastai nereikia jokio leidimo, nes jie neturi įtakos butui ar kaimynams. Šunys ir katės yra tarp jų: ​​sutarties sąlyga, reikalaujanti nuomotojo sutikimo, yra įprasta ir paprastai veiksminga, tačiau nuomotojas turi realiai įvertinti kiekvieną atvejį, o ne automatiškai atsisakyti, o sąlyga, leidžianti jam atsisakyti savo nuožiūra, paprastai negalioja. Jei planuojate atsivežti gyvūną, prieš pasirašydami arba prieš jį įsigydami, pasiteiraukite ir gaukite atsakymą raštu.

Gręžimas, lentynų montavimas ir įprastas sienų naudojimas yra įprasto gyvenimo dalis, o ne žala. Bendrasis principas yra tas, kad sutartinis naudojimas, vertragsgemäßer Gebrauch, apima ir buto pavertimą namais. Ginčai kyla išsikraustymo ir Kaution metu, ir tai aptariama skyriuje apie... susirasti nakvynę, kuri apima užstatą ir „Schönheitsreparaturen“ sąlygas, kurios taip dažnai neveikia.

Kur gauti pagalbos ir kalbos problema, kuri kainuoja pinigus

Visa tai, kas išdėstyta aukščiau, daro prielaidą, kad pastebėjote laišką, jį supratote ir ėmėtės veiksmų laiku. Užsienio nuomininko atveju ši prielaida yra silpnoji vieta, todėl verta atvirai paaiškinti, kodėl.

Nuomos sutarties sąlygos (Mieterhöhungsverlangen) pateikiamos oficialia vokiečių kalba, jose nurodyti pastraipų numeriai ir nurodytas terminas, kurį galite praleisti nieko nedarydami. Nuomos sutarties sąlygos (Nebenkostenabrechnung) – tai tanki vokiškų sudurtinių daiktavardžių lentelė su skaičiumi apačioje. Nuomos sutarties sąlygos (Modernisierungsankündigung) vienu metu pradeda skaičiuoti du laikrodžius, abu skaičiuojant nuo mėnesio po gavimo. Nė vienas iš šių dokumentų neturi būti anglų kalba ir nė vienas iš jų nebus. Šiame skyriuje išdėstytos teisės yra stiprios, tačiau beveik kiekvieną iš jų saugo terminas, o terminas, kurio neperskaitėte, yra terminas, kurį praleidžiate. Laikykite bet kokį nuomotojo laišką kritiniu, kol neįsitikinsite, kad jis toks nėra. Jei jūsų vokiečių kalbos žinios neatitinka reikalavimų, paprašykite jo vertimo tą pačią savaitę, o ne tą patį ketvirtį – ne tą patį mėnesį.

Pigiausia rimta pagalba Vokietijoje yra „Mieterverein“ – vietinė nuomininkų asociacija. Prisijunkite prie jos ir gausite teisinę konsultaciją būtent šiais klausimais. Pasak „Deutscher Mieterbund“, konsultacijos nariams yra nemokamos ir neribotos, „einmal oder zehnmal im Jahr“ (kartą ar dešimt kartų per metus), kiekviena vietinė asociacija savarankiškai nustato savo nario mokestį, kuris šiuo metu vidutiniškai siekia nuo 50 iki 90 eurų – dažnai įskaitant „Mietrechtsschutz“ – nuomininko teisinių išlaidų draudimą. Palyginti su vienu neteisingai apskaičiuotu modernizavimo padidėjimu arba vienu neginčijamu aptarnavimo mokesčio pareiškimu, tai nėra lengvas sprendimas. Savo vietinę asociaciją galite rasti per Vokietijos nuomininkų asociacijaPrisijunkite prieš iškilus problemai: daugelis asociacijų taiko laukimo laikotarpį jau esamiems ginčams, todėl užsiregistruoti laiško gavimo dieną gali būti per vėlu. Didesnėse miestų asociacijose, ypač Berlyne, Miunchene, Hamburge ir Frankfurte, dažnai dirba anglų kalba dirbantys patarėjai, tačiau verčiau klauskite, kada prisijungsite, o ne spėliokite, kada tai įvyks.

Jei suma didelė, jei jūsų nuomotojas pasamdė advokatą arba jei susiduriate su ieškiniu dėl žalos atlyginimo, Mieterverein patarėjas jums patars kreiptis į aukštesnį lygį, ir jūs turėtumėte tai padaryti. Tinkamas adresas yra Fachanwalt für Mietrecht, specializuotas nuomos teisės advokatas. Mūsų skyriai apie nuosavybės ir nekilnojamojo turto teisė ir dėl teisinės paslaugos emigrantams Paaiškinkite, kaip jį rasti, kiek kainuoja atstovavimas ir kaip veikia Rechtsschutzversicherung. Jei jau turite nuomos teisinių išlaidų draudimą, prieš pradėdami ginčą, patikrinkite savo draudimo sutartyje nurodytą laukimo laikotarpį.

Įrankiai nuomai Vokietijoje po įsikraustymo

„Werkzeu.ge“ yra naršyklės pagrindu sukurta vokiškų biurokratinių įrankių platforma, kurią sukūrė „Cryon UG“, bendrovė, atsakinga už „WeLiveIn.de“. Joje yra kategorija „Wohnen“ (būstas), o du jos įrankiai tiesiogiai atitinka aukščiau esančius skyrius. Abu jie sąžiningai žymimi kaip mokami: visi septyni šios kategorijos įrankiai yra „Plus“ lygmenyje, todėl jiems reikalinga mokama prenumerata. Šių konkrečių įrankių nemokamos versijos nėra. Dabartinės prenumeratos kainos yra nurodytos... Werkzeu.ge kainodaros puslapisPlatforma veiks beta versijoje iki 2026 m. lapkričio 30 d., o pačios jos sąlygos nurodo, kad įrankiai gali būti nepilni, be to, sąlygos neapima „Rechtsberatung“ – teisinių konsultacijų, kurios nėra formalumas, o tikroji teisinė padėtis Vokietijoje, nes „Rechtsdienstleistungsgesetz“ riboja, kas gali teikti teisines konsultacijas konkrečioje byloje. Šios priemonės atlieka skaičiavimus ir dokumentavimą. Jos nekonsultuoja ir nepakeičia „Mieterverein“ ar advokato.

„Nebenkostenprüfer“ geriausiai atitinka šį skyrių. Jame punktas po punkto nagrinėjamas „Nebenkostenabrechnung“ pagal uždarą sąrašą, pateiktą „Betriebskostenverordnung“ 2 straipsnyje, pažymimos išlaidų rūšys, kurių visiškai negalima paskirstyti – dažniausiai pažeidžiamos administravimo išlaidos, remonto išlaidos, banko mokesčiai ir teisinių išlaidų draudimas – patikrinamas paskirstymo raktas ir konkrečiai patikrinamas aukščiau aptartas dvylikos mėnesių terminas pagal 556(3) straipsnį. Jis gali sugeneruoti „Widerspruchsschreiben“ – prieštaravimo laišką. Atskirame puslapyje aiškiai nurodomos ribos: palyginamieji skaičiai yra nacionaliniai vidurkiai iš „Betriebskostenspiegel“, o ne jūsų konkretaus miesto vertės, ir tai nėra teisinė konsultacija. Naudojamas kaip struktūrizuotas būdas nustatyti, kurias eilutes verta atidžiau išnagrinėti prieš uždarant prieštaravimų teikimo laikotarpį, jis atlieka tikrą darbą.

Įrankis „Wohnflächen-Checker“ sprendžia skyriuje „Mängel“ iškeltą grindų ploto klausimą. Jis apskaičiuoja jūsų faktinį gyvenamąjį plotą pagal „Wohnflächenverordnung“ kiekvienam kambariui, pritaikydamas teisingą koeficientą kiekvienam kambario tipui, ir atlieka nuožulnių lubų aritmetinius veiksmus trijose aukščio juostose, kurių reikalauja reglamentas. Įvedate savo sutartyje ir „Kaltmiete“ nurodytą plotą, ir programa parodo procentinį nuokrypį bei tai, kiek sumažėtų per mėnesį ir per metus. Jo puslapyje aiškiai nurodoma, kad 10 procentų riba yra pagrįsta teismų praktika, kad kiekviena byla yra skirtinga ir kad sumažinimo vykdymas yra Mieterverein arba teisininko reikalas. Tai teisingas apibrėžimas: įrankis pateikia skaičius, kurių jums reikia norint atlikti šį pokalbį.

Verta žinoti apie dar du įrankius, tačiau reikia išlygos. „Mieter-Suite“ sujungia visus septynis „Wohnen“ įrankius į vieną sąsają, kuri naudinga, jei planuojate naudoti daugiau nei vieną. „Mietpreisbremse-Check“ yra sukurtas remiantis BGB 556d straipsniu, o 556d straipsnis susijęs su nuoma nuomos pradžioje, o ne su 558 straipsnio padidinimu, taigi, nepaisant pavadinimo, tai nėra įrankis nuomos padidinimo laiškui tikrinti. Jis susijęs su skyriumi apie... susirasti nakvynę o ne šis. Jame saugomi lyginamieji 35 miestų nuomos kainų duomenys gali suteikti apytikslį supratimą apie vietos lygį, tačiau pačiame puslapyje teigiama, kad jie nepakeičia jūsų miesto kvalifikacinio veidrodžio (qualificierter Mietspiegel), o §558 reikalavimo atveju svarbus yra veidrodis (Mietspiegel).

Ką daryti toliau

Pradėkite nuo nieko nekainuojančių dalykų ir skirkite vakarą. Susiraskite savo sutartį ir nustatykite, kurią „Betriebskosten“ sistemą – „Pauschale“ ar „Vorauszahlung“ – ji naudoja, nes nuo to priklauso, kuri 560 straipsnio pusė jums taikoma. Apytiksliai išmatuokite savo butą ir palyginkite jį su sutartyje nurodytu skaičiumi; jei atrodo, kad suma mažesnė nei 10 procentų, verta tai atidžiai išnagrinėti. Pasidomėkite, ar jūsų savivaldybė turi „Mietspiegel“ ir ar tai yra kvalifikacinė sąskaita faktūra, nes šis vienas faktas lemia bet kokį būsimą „Mieterhöhung“. Taip pat susiraskite paskutinį „Nebenkostenabrechnung“ ir palyginkite jo gavimo datą su jo atsiskaitymo laikotarpio pabaiga.

Tuomet susikurkite įpročius, kurie jus apsaugo. Nedelsdami praneškite apie kiekvieną trūkumą raštu ir saugokite įrodymus – niekada ne tik telefonu. Jei mokate visą nuomą, kol trūkumas nepašalintas, kiekvieną kartą pridėkite raštišką „Vorbehalt“ sakinį. Atplėškite nuomotojo laiškus tą pačią dieną ir prieš juos pateikdami užsirašykite terminą, nes, pateikus „Modernisierungsankündigung“, tiek ieškinio senaties terminas, tiek teisė nutraukti sutartį pagal §555e nustoja galioti kito mėnesio po laiško gavimo pabaigoje, o, pateikus reikalavimą pagal §558, jūsų pozicija sustiprėja antro mėnesio pabaigoje. Jei laiškas peržengia jūsų vokiečių kalbos ribas, tą pačią savaitę pasirūpinkite, kad jis būtų išverstas.

Galiausiai, prisijunkite prie savo vietinės „Mieterverein“ asociacijos dabar, kol dar nėra ginčo, o ne tą savaitę, kai jį įgyjate. Tai pats vertingiausias dalykas, kurį gali padaryti užsienio nuomininkas Vokietijoje, per metus tai kainuoja mažiau nei valanda advokato darbo, o laukimo laikotarpiai, kuriuos dauguma asociacijų taiko jau esamiems ginčams, reiškia, kad tai veikia tik tuo atveju, jei pranešate anksti. Šiame skyriuje neaptariamos istorijos dalys, tokios kaip paieška, sutartis ir užstatas. susirasti nakvynę, ir tai, kas teisėtai gali būti rodoma jūsų paslaugų mokesčio ataskaitoje, yra suprasti komunalines paslaugas.