Nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje

Nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje yra lėtas, griežtai formalizuotas procesas, ir tai dažniausiai yra gera žinia jums. Beveik niekas negali nutikti tyliai. Neutralus notaras užregistruoja sutartį, viešas registras nusprendžia, kam kas priklauso, o pinigai neperkeliami, kol registras jūsų neapsaugo. Šio saugumo kaina – ilgas žingsnių sąrašas, vokiškų terminų rinkinys be aiškaus angliško atitikmens ir pirkimo išlaidos, kurios gali padidinti kainą maždaug dešimtadaliu, kol jūs dar nieko neįgyjate. Šiame skyriuje aptariama, ko iš tikrųjų reikia norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Vokietijoje: kiek mokate papildomai prie kainos, ką daro notaras ir kodėl negalite jo praleisti, kaip iš tikrųjų perleidžiama nuosavybė, kas pasikeičia, kai perkate butą, o ne namą, ir kurios šio proceso dalys yra sudėtingesnės, nes esate užsienietis. Taip pat įvardijamos dalys, kurios nėra sudėtingesnės, pradedant nuo tos, dėl kurios žmonės labiausiai nerimauja.

Nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje neturi pilietybės apribojimų

Dažniausias klaidingas supratimas apie nekilnojamojo turto pirkimą Vokietijoje yra tas, kad užsieniečiams reikia leidimo, leidimo gyventi arba vokiško paso. Jiems to nereikia. Vokietijos įstatymai nenustato jokių pilietybės apribojimų įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Užsienio pirkėjams nėra patvirtinimo procedūros, nėra leidžiamų pilietybių registro, minimalaus laiko šalyje ir nėra jokių taisyklių, susietų su jūsų „Aufenthaltstitel“ – leidimu gyventi. Turistas, niekada negyvenęs Vokietijoje, gali nusipirkti butą Miunchene. Taip pat gali ir ne ES pilietis, turintis laikiną leidimą, studentas arba asmuo, nuolat gyvenantis kitoje šalyje ir niekada kojos nekėlęs į šį pastatą.

Tai nėra spraga ar apsirikimas. Tai išplaukia iš to, kaip įstatymas yra sukonstruotas. Grunderwerbsteuergesetz, nekilnojamojo turto perleidimo mokesčio įstatymas, apmokestina sandorį ir neklausia, kas jūs esate. Bürgerliches Gesetzbuch, Vokietijos civilinis kodeksas, nustato, kaip žemė perkama ir parduodama, nedarant skirtumo tarp vokiečių ir užsieniečių. Grundbuch, žemės registre, įrašomas vardas, pavardė ir gimimo data. Nė viename iš šių dokumentų nėra pilietybės testo, todėl nėra jokios taisyklės, kurios reikėtų ieškoti: apribojimo tiesiog nėra.

Užsieniečiams skiriasi ne teisė pirkti, o praktinis pirkimo būdas. Finansavimas yra tai, kur slypi trintis, ir tai tikra, o ne įsivaizduojama trintis. Visa kita – notaras, registras, mokesčiai, bendruomenės taisyklės – jums taikoma lygiai taip pat, kaip ir pirkėjui iš Vokietijos. Jei kas nors jums sako, kad jums reikia specialaus leidimo, jie arba painioja Vokietiją su šalimi, kuri riboja užsienio nuosavybę, arba jums kažką parduoda.

Kaip rinka atrodo 2026 m.

Vokietijos rinka 2022 ir 2023 metais koregavosi po padidėjusių palūkanų normų ir nuo to laiko nusistovėjo lėtame augime, o ne atsigavimo fazėje. Bundesamt statistikos tarnyba 2026 m. birželio 25 d. pranešė, kad gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos 2026 m. pirmąjį ketvirtį buvo 1.4 proc. didesnės nei prieš metus ir 0.3 proc. didesnės nei ankstesnį ketvirtį. Tai reiškia, kad rinka juda, bet nežymiai. Kiekvienas, planuojantis biudžetą manydamas, kad pirkinį išgelbės spartus vertės padidėjimas, planuoja biudžetą tikėdamasis.

Naudingesnė šio pranešimo dalis yra ta, kur augimas nėra matomas. Savininkų užimtų butų (Eigentumswohnungen) kainos retai apgyvendintuose kaimo rajonuose, palyginti su praėjusiais metais, išaugo 3.6 proc., o dideliuose miestuose, nepriklausančiuose septyniems didžiausiems metropoliniams regionams, – 2.9 proc. Šiuose septyniuose miestuose – Berlyne, Hamburge, Miunchene, Kelne, Frankfurte prie Maino, Štutgarte ir Diuseldorfe – butų kainos pakilo tik 0.3 proc. Tankiai apgyvendintuose kaimo rajonuose jos nukrito 0.4 proc. Brangiuose miestuose šis judėjimas vyksta ne. Sena istorija, kad Miunchenas ir Frankfurtas traukia visą rinką aukštyn, yra pasenusi; per pastaruosius metus periferija pajudėjo, o centras – ne.

Tai svarbu tam, kaip vertinate bet kokią jums nurodytą kainą. Vokietija neturi vienos nacionalinės rinkos ir reikšmingo nacionalinio vidurkio. Nekilnojamojo turto kaina nustatoma pagal jo žemės sklypą, rajoną, gatvę ir Bodenrichtwert – oficialią orientacinę žemės vertę, kurią skelbia savivaldybių vertinimo komitetai ir kurią kiekvienas gali nemokamai peržiūrėti. Prieš sutikdami, kad prašoma kaina yra normali, patikrinkite Gutachterausschuss – nepriklausomą vietovės vertinimo komitetą, kuris skelbia vietos sandorių duomenis. Tai artimiausias objektyviam atskaitos taškui, kurį galite gauti, ir jis yra viešas.

Taip pat atkreipkite dėmesį, kad „Destatis“ būsto kainų indeksas buvo perskaičiuotas į 2025 m. 2026 m. birželį, ką statistikos tarnyba daro maždaug kas dešimt metų. Jei palyginsite šiandien gautą indekso skaičių su 2024 m. straipsnyje cituojamu skaičiumi, galite palyginti du skirtingus bazinius metus ir padaryti neteisingą išvadą. Prieš pasitikėdami palyginimu, patikrinkite bazinius metus.

Kaufnebenkosten: kiek kainuoja įsigyti nekilnojamąjį turtą Vokietijoje, be to, jis kainuoja daugiau nei pats nekilnojamasis turtas.

Papildomos pirkimo išlaidos, vadinamos „Kaufnebenkosten“, yra ta nekilnojamojo turto pirkimo Vokietijoje dalis, kuri nustebina žmones iš šalių, kuriose sandoriai pigesni. Paprastai jos sudaro apie dešimt procentų pirkimo kainos, o blogiausiu atveju, kai sudaroma žemės sklypo ir agento sutartis, gali siekti net penkiolika procentų. Jos mokamos grynaisiais pinigais. Joks skolintojas jų nelaiko turto vertės dalimi, nes taip nėra: jei sumokėjote 400 000 eurų, o iš jų 40 000 eurų atiteko mokesčių inspekcijai, notarui ir agentui, bankas vis tiek mato 400 000 eurų turtą. Dėl šios spragos Vokietijos skolintojai tikisi, kad papildomai prie pradinio įnašo sumokėsite papildomas išlaidas.

Išlaidos skirstomos į keturis dalykus. Didžiausias yra nekilnojamojo turto perleidimo mokestis – „Grunderwerbsteuer“, kuris visiškai priklauso nuo to, kurioje federalinėje žemėje yra nekilnojamasis turtas. Notaro ir nekilnojamojo turto registro mokesčiai – „Notarkosten“ ir „Grundbuchkosten“ – kartu sudaro maždaug 1.5–2 procentus kainos, iš kurių apie 1.0–1.5 procento tenka notarui, o apie 0.5 procento – registrui. Nekilnojamojo turto agento komisinis mokestis (Maklerprovision) taikomas tik tuo atveju, jei dalyvauja agentas, o taisyklės dėl jo mokėjimo pasikeitė 2020 m. Visa kita – matininkas, vertėjas, jūsų paties advokatas – yra neprivaloma pagal įstatymą ir dažnai prasminga praktikoje.

Verta iš anksto įsisąmoninti vieną notaro mokesčio detalę, nes tai padeda sutaupyti laiko: mokesčiai nėra derybų objektas ir nėra konkurencingi. Juos visoje šalyje nustato Gerichts- und Notarkostengesetz – teismų ir notarų įkainių įstatymas, ir kiekvienas notaras Vokietijoje taiko tą patį tarifą už tą pačią sandorio vertę. Pigesnio notaro paieška nėra strategija, nes pigesnio notaro nėra. Verčiau rinkitės pagal kalbą, prieinamumą ir aiškumą. Notaras, kuris kantriai paaiškins jums sutarties sąlygą anglų kalba, yra vertingesnis nei nuolaida, kurios nėra.

Skyrius apie brolius ir seseris investavimo galimybes aptaria tą pačią maždaug dešimties procentų taisyklę investuotojo požiūriu, įskaitant ir tai, kodėl tai reiškia, kad nekilnojamojo turto vertė turi reikšmingai padidėti, kol pardavimas vos pasieks nulinį tašką. Jei pirkinį vertinate kaip investiciją, o ne kaip būstą, perskaitykite tai kartu su šiuo skyriumi.

„Grunderwerbsteuer“: Didžiausia vienkartinė papildoma kaina

„Grunderwerbsteuer“ – tai mokestis, taikomas pačiam perleidimui, imamas vieną kartą ir jį nustato kiekviena federalinė žemė, o ne federalinė vyriausybė. Štai kodėl ta pati 400 000 eurų fiksuoto dydžio suma Bavarijoje kainuoja 14 000 eurų mokesčių, o Šiaurės Reine-Vestfalijoje – 26 000 eurų. Federalinis bazinis tarifas yra 3.5 procento, o nuo 2006 m. žemės gali laisvai nustatyti savo tarifą. Penkiolika iš šešiolikos jį padidino. Tik Bavarija vis dar taiko bazinį tarifą.

Nuo 2026 m. tarifai yra šie: Bavarija – 3.5 proc. Badenas-Viurtembergas, Žemutinė Saksonija, Reino kraštas-Pfalcas, Saksonija-Anhaltas ir Tiuringija – 5.0 proc. Bremenas, Hamburgas ir Saksonija – 5.5 proc. Berlynas, Hesenas ir Meklenburgas-Pomeranija – 6.0 proc. Brandenburgas, Šiaurės Reinas-Vestfalija, Saarlandas ir Šlėzvigas-Holšteinas – 6.5 proc. Šie tarifai keičiasi. Bremenas padidino tarifą nuo 5.0 iki 5.5 proc. 2025 m. liepos 1 d., o Tiuringija sumažino tarifą nuo 6.5 iki 5.0 proc. 2024 m. sausio 1 d. Prieš sudarydami biudžetą, pasitikrinkite dabartinį tarifą su atitinkamos žemės finansų ministerija, o nepasitikėkite bet kokiu straipsnyje, įskaitant šį, pateiktu skaičiumi.

Mokestis pradedamas mokėti pagal notaro patvirtintą sutartį, o ne pagal įrašą registre. Notaras praneša apie pardavimą mokesčių inspekcijai „Finanzamt“, kuri tada paprastai per kelias savaites atsiunčia jums „Grunderwerbsteuerbescheid“ – mokesčio įvertinimą. Jūs jį sumokate, „Finanzamt“ išduoda „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ – pažymą apie neprieštaravimą, o žemės registras neperduos nuosavybės jūsų vardu be šios pažymos. Tai griežtas apribojimas. Jūs negalite tapti registruotu savininku, kol nesumokėtas perleidimo mokestis.

GrEStG 3 straipsnyje numatytos išimtys, kurios paveikia daugiau žmonių nei tikėtumėtės. Pirkimas, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 2 500 eurų, yra neapmokestinamas. Perleidimas tarp sutuoktinių arba registruoto gyvenimo partnerio yra neapmokestinamas, taip pat perleidimas buvusiam sutuoktiniui kaip turto padalijimo po skyrybų dalis. Pirkimas iš tiesiosios linijos giminaičio – jūsų tėvų, senelių ar vaikų – yra visiškai neapmokestinamas. Jei perkate savo tėvų namą, už jį nemokate Grunderwerbsteuer. Broliai ir seserys nėra tiesiosios linijos giminaičiai ir neatitinka reikalavimų.

Verta žinoti apie vieną teisėtą kainos sumažinimą. Grunderwerbsteuer taikomas žemei ir pastatui, o ne kartu su jais parduodamiems kilnojamiesiems daiktams. Jei į kainą įskaičiuota įrengta virtuvė, pirtis ar įmontuoti baldai, juos sutartyje galima atskirai išvardyti realia verte ir išskaičiuoti iš apmokestinamosios bazės. Finanzamt tai priima, kai vertės yra patikimos ir daiktai yra tikrai kilnojamieji, ir neleidžia, kai skaičiai atrodo išgalvoti. Nesikreipkite į tai per daug. Labai išpūsta virtuvės kaina sutartyje yra kvietimas atidžiau pažvelgti į visą sandorį.

Makleris ir kas moka aprūpinimą

„Makler“ yra nekilnojamojo turto agentas, o „Maklerprovision“ arba „Courtage“ yra jo komisinis mokestis, paprastai nuo trijų iki maždaug 3.6 procento kainos, įskaitant PVM, kiekvienai šaliai. Iki 2020 m. pabaigos didžiojoje Vokietijos dalyje buvo įprasta, kad pardavėjas pasamdydavo agentą, o tada pagal sutartį visą komisinį mokestį perkeldavo pirkėjui, kuris neturėjo jokios įtakos paskyrimui ir neturėjo jokių santykių su agentu. Ši praktika gyvenamųjų namų pirkimo srityje baigėsi.

Nuo 2020 m. gruodžio 23 d. šią problemą reglamentuoja BGB 656a–656d straipsniai. 656a § reikalauja, kad „Maklervertrag“, perkant butą ar vienbutį namą, būtų pateiktas teksto formatu, t. y. jis turi būti pateiktas bent jau patvaria rašytine forma, pavyzdžiui, el. paštu; grynai žodinis susitarimas jūsų neįpareigoja. 656c § apima atvejį, kai agentas ima mokestį iš abiejų šalių: jie gali tai padaryti tik tuo atveju, jei abi šalys įsipareigoja sumokėti tą pačią sumą, o jei agentas atsisako mokesčio vienai šaliai, kitos šalies įsipareigojimai taip pat išnyksta. 656d § apima dažnesnį atvejį, kai agentą pasamdė tik pardavėjas: susitarimas, pagal kurį jūs mokate arba grąžinate komisinį mokestį, galioja tik tuo atveju, jei pardavėjas išlieka atsakingas bent jau tiek pat, kiek jūs, o jūsų dalis tampa mokėtina tik tada, kai pardavėjas faktiškai sumokėjo savo dalį ir tai įrodė.

Paprastai tariant: už įprastą būsto pirkimą jums gali būti taikoma ne daugiau kaip pusė komisinio mokesčio, niekada daugiau nei sumoka pardavėjas ir niekada anksčiau, nei pardavėjas sumokėjo. Jei sutartyje nurodoma, kad jūs prisiimate visą komisinį mokestį už butą ar namą, ši sąlyga negalioja. Jei jūsų prašoma sumokėti anksčiau, nei pardavėjas sumokėjo ir pateikė įrodymus, ši sąlyga taip pat negalioja.

Taikymo srities ribos yra svarbios, ir agentai jas žino net tada, kai pirkėjai jų nežino. §656b apriboja šią apsaugą tais atvejais, kai pirkėjas veikia kaip vartotojas (Verbraucher), ir kai objektas yra Wohnung arba Einfamilienhaus. Statybos sklypas be namo, komercinė nuosavybė ir Mehrfamilienhaus, daugiabutis su keliais butais, nepatenka į šią apsaugą. Jei perkate trijų butų pastatą kaip investiciją, vis tiek galioja senoji „be jokių apribojimų“ taisyklė ir visa komisija gali tekti jums. Prieš manydami, kad esate apsaugoti, perskaitykite, kurį iš jų iš tikrųjų perkate.

Lygiavertės nuomos taisyklės veikia skirtingai ir yra aptartos skyriuje apie susirasti nakvynę, kur „Bestellerprinzip“ nuomos atveju reiškia, kad agentą pasamdžiusi šalis sumoka visą mokestį, visiškai jo neskirstydama. Nuomos taisyklės netaikykite pirkimui, o pirkimo taisyklės – nuomai. Tai skirtingi įstatymai su skirtinga logika.

Notaras nėra neprivalomas

Štai taisyklė, reglamentuojanti visą sandorį. BGB §311b(1): sutarčiai, kuria viena šalis įsipareigoja perleisti arba įsigyti žemės nuosavybę, reikalingas notarinis įrašas. Notaro nepatvirtinta pirkimo-pardavimo sutartis yra negaliojanti. Ne silpna, ne rizikinga, ne tik sunkiai įgyvendinama – teisiškai nieko. Pasirašyta privati ​​sutartis dėl namo Vokietijoje, rankos paspaudimas, el. laiškų grandinė, kurioje susitariama dėl visų sąlygų, sumokėtas užstatas: niekas iš to nesukuria jokios prievolės parduoti ar pirkti. Bet kuri šalis gali pasitraukti, o kita neturi jokių pretenzijų į turtą.

Toje pačioje nuostatoje yra atskira išlyga dėl taisymo: notaro nepatvirtinta sutartis įsigalioja visa apimtimi, kai įvyksta patvirtinimas (Auflassung) ir įrašas į Grundbuch. Praktiškai tai yra teoriškai, nes nė vienas iš šių veiksmų negali būti atliktas be notaro. Realistiškai interpretuojant, viskas paprasčiau. Kol neatsiduriate notaro biure ir sutartis nėra užregistruota, sandorio neturite, kad ir kiek būtumėte aptarę, susitarę ar sumokėję.

Notaras nėra jūsų advokatas. Tai yra sritis, kurioje užsienio pirkėjai dažniausiai klysta, ir tai jiems kainuoja. Vokietijos notaras yra neutralus pareigūnas, atliekantis viešąsias funkcijas, vienodai įsipareigojęs abiem šalims ir nė vienai iš jų neteikiantis pirmenybės. Jis užtikrins, kad sutartis būtų teisiškai pagrįsta, kad abi šalys suprastų, ką pasirašo, ir kad mechanika veiktų. Jis nesiderės už jus, nepasakys, kad kaina per didelė, ir nepatars, ar tai gera idėja. Jei norite, kad kas nors būtų jūsų pusėje, atskirai ir savo lėšomis samdote advokatą. Daugelis užsienio pirkėjų tai daro, ir dideliam pirkiniui antrąja kalba tai yra gerai išleisti pinigai.

Pats sutarties įrašymo susitikimas yra formalumas su kruopštumu. Notaras garsiai perskaito visą sutartį vokiečių kalba. Tai ne ceremonija; tai teisinis reikalavimas, todėl susitikimas trunka valandą ar ilgiau. Jei nepakankamai gerai suprantate vokiečių kalbą, kad galėtumėte sekti deklamuojamą teisinį tekstą, turite atsivesti prisiekusį vertėją, ir notaras to reikalaus. Kai kurie notarai įrašys anglų kalba arba pateiks dvikalbį variantą. Susitarkite dėl to iš anksto, o ne ieškokite problemos susitikimo metu. Taip pat turite teisę gauti sutarties projektą likus ne mažiau kaip dviem savaitėms iki susitikimo, kai perkate kaip vartotojas iš verslo pardavėjo, ir prašyti šio laikotarpio, net jei tai nėra privaloma, yra visiškai normalu ir visada protinga.

Auflassung, Auflassungsvormerkung ir kaip iš tikrųjų juda nuosavybė

Vokietijos teisė atskiria pažadą nuo perleidimo, ir kai tai suprantate, visa pirkimo choreografija įgauna prasmę. Notaro patvirtinta pirkimo-pardavimo sutartis yra Verpflichtungsgeschäft, įsipareigojimas: ji įpareigoja pardavėją perleisti turtą, o jus sumokėti. Ji nepadaro jūsų savininku. Auflassung yra Einigung, atskiras pardavėjo ir pirkėjo susitarimas, kad nuosavybė faktiškai pereina, ir paprastai jis įrašomas tuo pačiu metu kaip ir sutartis. Net ir tai nepadaro jūsų savininku. Nuosavybė pereina tik tada, kai žemės registro įstaiga Grundbuchamt įrašo jūsų vardą į Grundbuch. Savininku jus daro ne sutartis, o registras.

Tai sukelia akivaizdų pavojų. Tarp sutarties ir įrašo paprastai praeina kelios savaitės ar mėnesiai, per kuriuos pardavėjas vis dar yra registruotas savininkas ir iš principo gali parduoti turtą kam nors kitam, įkeisti turtą arba kreiptis į kreditorius dėl jo arešto. Dokumentas, kuris užpildo šią spragą, yra Auflassungsvormerkung – prioritetinis perleidimo pranešimas, įrašomas į registrą netrukus po sutarties sudarymo. Jis išsaugo jūsų poziciją. Kai jis įsigalioja, bet koks vėlesnis perleidimas, prieštaraujantis jūsų reikalavimui, jūsų atžvilgiu yra negaliojantis. Tai yra svarbiausia apsauga, kurią gaunate kaip pirkėjas, ir todėl pirkimo Vokietijoje seka yra tokia, kokia yra.

Mokėjimo choreografija išplaukia iš to. Jūs nemokate pasirašę. Notaras atsiunčia jums pranešimą apie mokėtiną pirkimo kainą ir tik tada, kai užpildote konkretų kontrolinį sąrašą: įregistruotas Auflassungsvormerkung, visos registre įrašytos hipotekos ar trečiųjų šalių teisės yra panaikintos arba jų panaikinimas užtikrintas, ir bet kokia savivaldybės „Vorkaufsrecht“ – kai kurių savivaldybių turima pirmenybės teisė – yra panaikinta arba pasibaigusi. Tik tada jūs pervedate pinigus, dažniausiai tiesiai pardavėjui. Egzistuoja „Notaranderkonto“ – notaro valdoma sąlyginio deponavimo sąskaita, tačiau dabar ji naudojama tik tada, kai sandoriui jos tikrai reikia, nes „Vormerkung“ mechanizmas jau atlieka apsauginį vaidmenį įprasto pardavimo metu.

Prieš pradėdami bet ką daryti, perskaitykite Grundbuch. Notaras gaus išrašą, ir jūs turėtumėte jo paprašyti bei perskaityti. Jame yra trys dalys, ir kiekviena iš jų gali pateikti nemalonių staigmenų. Abteilung I nurodo savininką, o tai nurodo, ar parduodantis asmuo iš tikrųjų turi teisę parduoti. Abteilung II išvardija Lasten und Beschränkungen, naštas ir apribojimus: Wegerecht, kelio teisė, leidžianti kaimynui kirsti žemę; Nießbrauch arba Wohnrecht, uzufruktas arba teisė gyventi visą gyvenimą, leidžianti ankstesniam savininkui ar giminaičiui gyventi nuosavybėje visą likusį gyvenimą; Erbbaurecht, žemės nuoma, kai jums priklauso pastatas, bet ne žemė po juo. Abteilung III išvardija Grundschulden ir Hypotheken, paskolas užtikrinančius įkeitimus. Nė vienas iš jų nėra matomas apžiūros metu. Visi jie keliauja kartu su turtu.

Buto pirkimas reiškia įsigijimą bendruomenėje

Jei perkate „Eigentumswohnung“ – laisvai valdomą butą, perkate ne tik kambarius. Jūs perkate „Sondereigentum“ – išimtinę savo buto vidaus nuosavybę ir dalį „Gemeinschaftseigentum“ – bendros nuosavybės: stogo, fasado, laiptinės, šildymo sistemos, žemės. Ši dalis jus daro Wohnungseigentümergemeinschaft, savininkų bendrijos, paprastai sutrumpinamos WEG, nariu. Narystė nėra pasirenkama, jos negalima nutraukti ir ji suteikiama kartu su butu, nesvarbu, ar to norite, ar ne.

Praktinė pasekmė yra ta, kad jūs nebesprendžiate vienas. Savininkų susirinkimas (Eigentümerversammlung) dėl bendros nuosavybės sprendžia balsuodamas, ir jo sprendimai jums yra privalomi, net jei balsavote prieš juos arba nedalyvavote. Jei susirinkime nusprendžiama renovuoti fasadą už 900 000 eurų, jūsų sąskaitos dalis yra jūsų dalis. Jei nusprendžiama pakeisti šildymo sistemą, taip pat. Bendruomenės paskirtas profesionalus turto valdytojas „Verwalter“ vykdo šiuos sprendimus ir siunčia sąskaitas faktūras. Jūsų balsavimo svoris paprastai yra proporcingas jūsų bendros nuosavybės daliai (Miteigentumsanteil), todėl pastate, kuriame yra vienas didelis butas ir keli maži butai, smulkūs savininkai gali būti įprastai pranokti balsavimu.

„Hausgeld“ yra jūsų mėnesinis įnašas į bendruomenę, ir užsienio pirkėjai dažnai jį neteisingai interpretuoja. Tai nėra tas pats, kas „Nebenkosten“, kurį moka nuomininkas. Jis padengia bendro turto eksploatavimo išlaidas, „Verwalter“ mokestį, draudimą ir įnašą į rezervą. Dalį jo būtų galima atgauti iš nuomininko, jei išnuomotumėte butą; nemaža dalis – valdymo mokestis ir įnašas į rezervą – nebūtų. Jei skaičiuojate nuomos pajamingumą, atimkite neatgautiną dalį, kitaip jūsų pajamingumas yra fiktyvus.

Prieš perkant reikėtų atidžiau panagrinėti rezervą. WEG 19(2) straipsnyje išvardyta, ką apima tinkamas administravimas: Hausordnung, namo taisykles (Nr. 1); tinkamą bendro turto draudimą atkuriamąja verte kartu su savininko civilinės atsakomybės draudimu (Nr. 3); ir angemessene Erhaltungsrücklage, tinkamo priežiūros rezervo (Nr. 4), sukaupimą. Atkreipkite dėmesį į terminą. Nuo 2020 m. WEG reformos įstatyminis žodis yra Erhaltungsrücklage, nors beveik visi, įskaitant agentus ir senesniuose dokumentuose, vis dar naudoja Instandhaltungsrücklage. Jie turi omenyje tą patį puodą: pinigus, kuriuos bendrija atideda būsimiems remontams.

Nedidelis rezervas yra paslėptas įsipareigojimas, įrašytas jūsų vardu. Jei pastatui reikia naujo stogo, o rezerve yra tik dalis išlaidų, skirtumas gaunamas iš „Sonderumlage“ – specialaus savininkams paskirstyto mokesčio, o jūs sumokėsite savąją, nepriklausomai nuo to, kaip neseniai atvykote. Prieš įsipareigodami pirkti bet kokį butą, paprašykite pateikti pastarųjų trejų metų „Eigentümerversammlung“ protokolus, dabartinį „Wirtschaftsplan“, biudžetą, paskutinį Jahresabrechnung, metinę ataskaitą, „Teilungserklärung“, padalijimo aktą, kuriame apibrėžiama, kas yra jūsų, o kas – bendra, ir ką leidžia namo taisyklės, bei dabartinį „Erhaltungsrücklage“ likutį. Protokolai yra pats atskleidžiantis dokumentas. Atidėti sprendimai, pasikartojantys ginčai, savininkų ginčijamas valdytojas ar ketveriems metams atidėtas remontas – visa tai pasirodo ten ir niekur kitur. Pardavėjas, kuris delsia pateikti šiuos duomenis, jums kažką sako.

Grundsteuer Nuo 2025 m. reformos

Grundsteuer yra metinis nekilnojamojo turto mokestis ir tai nėra tas pats, kas vienkartinis „Grunderwerbsteuer“. Pavadinimai panašūs, todėl painiava nuolat kyla. „Grunderwerbsteuer“ mokama vieną kartą perkant. „Grundsteuer“ mokama kiekvienais metais, kol nuosavybė priklauso.

Reforma įsigaliojo 2025 m. sausio 1 d., po to, kai 2018 m. Bundesverfassungsgericht pripažino senąjį vertinimo pagrindą prieštaraujančiu konstitucijai, nes jis rėmėsi 1964 m. vertėmis vakaruose ir 1935 m. vertėmis rytuose. Kiekvienas nekilnojamasis turtas Vokietijoje buvo pervertintas. Naujoji sąskaita apskaičiuojama trimis etapais: Grundsteuerwert (vertė) padauginta iš Steuermesszahl (įstatymo nustatytas koeficientas) ir Hebesatz (daugiklis, kurį nustato pati savivaldybė). Pastarasis skaičius yra priežastis, kodėl du identiški namai kaimyniniuose miestuose gali mokėti labai skirtingas sumas ir kodėl jūsų savivaldybė, o ne Berlynas, galiausiai nustato, kiek esate skolingi.

Nėra vieno nacionalinio metodo. Dauguma žemių naudoja „Bundesmodell“ – federalinį modelį, kuris yra pagrįstas verte. Kitos pasirinko savo kelią: Bavarija naudoja gryną „Flächenmodell“, pagrįstą plotais, o ne vertėmis, Žemutinė Saksonija naudoja „Flächen-Lage-Modell“, kuris prideda vietos veiksnį, o Hamburgas, Hesenas ir Badenas-Viurtembergas taiko savo variantus. Kuris modelis jums tinka, priklauso nuo to, kur yra turtas, ir tai keičia jūsų sąskaitos dydį.

Įsigaliojus reformai, įstatymų projektai staigiai keitėsi abiem kryptimis, ir šie pokyčiai nebuvo atsitiktiniai. Vertės pagrindu sukurti modeliai padidino mokesčius už turtą, kurio reali vertė gerokai viršijo 1964 m. įvertinimą, ir sumažino mokesčius už kitą turtą; individualius namus tai dažnai paveikė labiau nei butus. Savivaldybėms buvo pasakyta, kad reforma apskritai turėtų būti neutrali pajamų atžvilgiu, ir tikimasi, kad jos atitinkamai pakoreguos savo Hebesatz, tačiau daugelis to nepadarė arba pakoregavo savo mokesčius taip, kad padidėtų pajamos. Jei perkate turtą, paklauskite pardavėjo apie dabartinį Grundsteuerbescheid. Nedarykite vertinimų pagal seną skaičių ir nemanykite, kad ankstesnio savininko 2024 m. sąskaita jums ką nors pasako.

Dėl reformos buvo sunkiai ginčijamasi, todėl verta tiksliai nurodyti 2026 m. vidurio padėtį. 2025 m. gruodžio 10 d. paskelbtuose sprendimuose (II R 25/24, II R 31/24 ir II R 3/25) Bundesfinanzhof pripažino Bundesmodell atitinkančiu konstituciją, atmesdamas savininkų iš Šiaurės Reino-Vestfalijos, Saksonijos ir Berlyno pareikštus ieškinius. Tuo metu dėl žemių modelių dar nebuvo priimtas sprendimas. Pranešta, kad 2026 m. vasarį Bundesverfassungsgericht buvo pateiktas konstitucinis skundas. Taigi, vertinimai galioja ir yra renkami, tačiau paskutinis žodis dar gali būti tartas. Jei turite Grundsteuerbescheid, kurį manote esant neteisingus dėl faktų – neteisingo ploto, neteisingo turto tipo – Einspruch, oficialus prieštaravimas, pateikiamas per vieną mėnesį nuo jo pateikimo, ir šis terminas yra negailestingas.

Energieausweis ir šildymo taisyklės keičiasi dabar

Parduodant nekilnojamąjį turtą, privaloma pateikti energinio naudingumo sertifikatą „Energieausweis“, o §80 GEG tiksliai nurodo, kada jis turi būti pateiktas. Pardavėjas arba agentas privalo jį parodyti jums ne vėliau kaip apžiūros, t. y. „Besichtigung“, metu. Jei apžiūra neįvyksta, jie privalo jį parodyti nedelsdami paprašius. O sudarius pirkimo-pardavimo sutartį, sertifikatas turi būti jums nedelsiant perduotas. Jis galioja dešimt metų nuo išdavimo. Jei niekas jo nepateikia, tai nėra nereikšmingas administracinis pažeidimas; tai yra įstatyminės pareigos pažeidimas, ir pagrįstai reikėtų apie tai aiškiai paklausti.

Yra dviejų rūšių, ir skirtumas yra svarbus. Šilumos našumo rodiklis (Verbrauchsausweis) grindžiamas ankstesnių gyventojų faktiniu suvartojimu, o tai reiškia, kad jis iš dalies matuoja, kaip tie žmonės gyveno, o ne kaip pastatas veikia. Šilumos našumo rodiklis (Bedarfsausweis) grindžiamas techniniu pastato konstrukcijos ir sistemų įvertinimu, ir jis pasako kažką apie namą, o ne apie jo ankstesnius nuomininkus. Jei gaunate senesnio pastato šiluminio našumo rodiklio (Verbrauchsausweis) duomenis ir jie atrodo patrauklūs, žiūrėkite į juos įtariai, kol nesužinosite, ar ankstesni gyventojai tiesiog išjungė šildymą.

Rašant šį skyrių, keičiasi ir šildymo taisyklės, todėl įtampa yra svarbi. 2026 m. liepos 10 d. Bundestagas priėmė Gebäudemodernisierungsgesetz (GemodG), kuris pakeičia ankstesnį šildymo įstatymą. 65 proc. atsinaujinančių energijos šaltinių reikalavimas naujoms šildymo sistemoms panaikinamas: savininkai patys pasirenka šildymo tipą, įskaitant dujas ir naftą. Naujos finansavimo sąlygos įsigalioja 2026 m. liepos 21 d., o techninis pereinamasis laikotarpis yra nuo 2026 m. liepos 9 iki 20 d., o subsidijų struktūra dabar yra pakopinė, o didžiausios premijos skiriamos mažesnes pajamas gaunantiems namų ūkiams, o tinkamos finansuoti išlaidos ribojamos iki 28 000 eurų.

Kabliukas slypi kitame laiko juostos gale. Nuo 2045 m. šildymo kuras turi būti visiškai neutralus klimatui. „Bio-Treppe“ – laipsniškas biokuro reikalavimas – nuo ​​2029 m. palaipsniui įveda privalomą biokomponentą naujoms dujinėms ir alyvos šildymo sistemoms, kuris, kaip pranešama, sudarys mažiausiai 10 proc. 2029 m., 15 proc. – 2030 m., 30 proc. – 2035 m. ir 60 proc. – 2040 m. Taigi, šiandien įrengta iškastinio kuro šildymo sistema nėra neteisėta, tačiau jos kuras dėl savo konstrukcijos palaipsniui brangsta, o sąskaita už tai tenka tam, kas 2030-aisiais turės pastatą. Jei perkate namą su dvidešimties metų senumo dujiniu katilu, į savo pasiūlymą įtraukite pakeitimo kainą.

Jei ketinate išnuomoti turtą, yra dar vienas punktas, skirtas tiesiogiai jums. Pagal GModG, nuo 2028 m. naujai įrengto dujinio arba skysto šildymo išlaidų rizika, susijusi su „Netzentgelte“, tinklo mokesčiais ir CO2 kaina, turi būti vienodai padalinta tarp nuomotojo ir nuomininko, taigi nuomotojas, įrengęs iškastinį kurą, padengia pusę to, kas kitu atveju būtų nuomininko išlaidos. Bundestagas tai pateikia iš nuomininko pusės: nuo 2028 m. nuomininkai padengia tik pusę tinklo mokesčių ir CO2 kainos. Nepainiokite šios datos su aukščiau minėtu „Bio-Treppe“, kuris pradeda savo dešimties procentų žingsnį 2029 m. Išsamesnė informacija vis dar nustatoma reglamentu – vyriausybė turi apibrėžti žaliųjų dujų kvotų taisykles iki 2026 m. gruodžio 1 d. – todėl prieš pasikliaudami galutine formuluote, patikrinkite ją. Tačiau kryptis nėra dviprasmiška: iškastinio kuro šildymo įrengimas nuomojamame pastate sąmoningai daromas nepatrauklus nuomotojams.

Finansavimas ir kur užsienio pirkėjai iš tikrųjų susiduria su kliūtimis

Finansavimas yra vienintelė nekilnojamojo turto pirkimo Vokietijoje dalis, kuri iš tiesų yra sudėtingesnė dėl jūsų kilmės vietos, ir verta apie tai atvirai kalbėti. Vokietijos hipotekos paskolų teikimo mechanizmai – Baufinanzierung, Zinsbindung arba fiksuotos palūkanų normos laikotarpis, Tilgung arba amortizacija ir Anschlussfinanzierung, tolesnis finansavimas pasibaigus fiksuotam laikotarpiui – yra išsamiai aptarti skyriuje apie kreditai ir paskolos Vokietijoje, taip pat kaip veikia „Schufa“ vertinimo sistema ir kas nutinka, jei negalite sumokėti. Šiame skyriuje nieko iš to nekartojama. Perskaitykite jį prieš kalbėdamiesi su banku, nes žodynas nėra neprivalomas, o būtent „Zinsbindung“ sprendimas nulems jūsų finansų ateitį ateinantį dešimtmetį.

Jums, kaip užsienio pirkėjui, būdinga tai, kaip skolintojas vertina jūsų bylą. Vokietijos skolintojai turtą ir skolininką vertina atskirai, o skolininko vertinime netiesiogiai atsispindi pilietybė. Leidimas gyventi su galiojimo pabaigos data kelia klausimą, ar po penkerių metų vis dar būsite šalyje. Darbo sutartis, kuriai vis dar galioja bandomasis laikotarpis (Probezeit), dažnai laikoma jokia sutartimi. Užsienyje arba užsienio valiuta gautos pajamos sukelia valiutos keitimo riziką, kurios bankas neprašė. Trumpa vokiška kredito istorija reiškia, kad „Schufa“ turi mažai ką įvertinti. Nei viena iš šių taisyklių nėra pilietybės taisyklės; tai rizikos veiksniai, susiję su neseniai atvykusiu asmeniu.

Praktinis rezultatas, kaip praneša šioje rinkoje dirbantys hipotekos brokeriai, yra tas, kad iš nerezidentų ir ne ES šalių pirkėjų dažnai prašoma daugiau nuosavo kapitalo nei įprasti dvidešimt procentų, kartais gerokai daugiau, ir prašoma daugiau dokumentų. Nelaikykite jokio konkretaus procento taisykle, nes tai ne vienas procentas; tai derybų pozicija, kuri skiriasi priklausomai nuo banko, nekilnojamojo turto ir bylos. Patikima yra kryptis: tikėkitės atsinešti daugiau savo pinigų ir daugiau dokumentų nei kolega iš Vokietijos, gaunantis tokį patį atlyginimą. Taip pat tikėkitės, kad užsienio skolintojas, jei juo naudojatės, dirbs lėčiau nei vokietis, o tai svarbu, kai Fälligkeitsmitteilung yra nustatytas terminas.

Šią trintį labiausiai sumažina du dalykai. Pirmasis – „Finanzierungsbestätigung“ arba „Finanzierungszusage“ – raštiškas banko finansavimo patvirtinimas, gaunamas prieš pradedant apžiūrėti objektą. Jame nurodomas jūsų tikrasis biudžetas ir pardavėjams pasakoma, kad nesate turistas. Antrasis – ankstyvas dokumentų parengimas: atlyginimo lapeliai, mokesčių įvertinimai, leidimas gyventi, nuosavybės įrodymas ir jo kilmė bei bet kokių užsienio pajamų įrodymai, prireikus išversti. Vokietijos bankai nėra priešiški užsienio pirkėjams. Jie yra konservatyvūs, o konservatyvūs skolintojai apdovanoja už išsamius dokumentus.

Kas nutiks, jei vėl parduosite

Prieš pirkdami pagalvokite apie išėjimą iš Vokietijos, ypač jei negalėsite visam laikui likti Vokietijoje. Pagal EStG 23 straipsnį privataus nekilnojamojo turto pardavimas apmokestinamas per dešimties metų spekuliacijos laikotarpį – spekuliacijos laikotarpį nuo įsigijimo iki pardavimo. Parduokite per tuos dešimt metų, o pelnas apmokestinamas pagal jūsų asmeninių pajamų mokesčio tarifą, kuris gerai uždirbančiam asmeniui yra didelis skaičius. Parduokite po dešimties metų, o pelnas neapmokestinamas.

Toje pačioje nuostatoje yra dvi išimtys, ir abi jos susijusios su asmeniniu gyvenamosios paskirties naudojimu. Pelnas neapmokestinamas, jei turtas buvo naudojamas tik jūsų asmeniniams gyvenamosios paskirties tikslams nuo įsigijimo iki pardavimo arba jei jis buvo naudojamas jūsų asmeniniams gyvenamosios paskirties tikslams pardavimo metais ir dvejus ankstesnius kalendorinius metus. Antrasis variantas yra palankesnis, nei atrodo, nes įstatymas skaičiuoja kalendorinius metus, o ne pilnus: gyvenimas nekilnojamajame turte nuo vienerių metų gruodžio iki dvejų metų sausio mėnesio gali jį patenkinti. §23(3) taip pat yra „Freigrenze“: bendras pelnas iš privačių pardavimų, mažesnis nei 1,000 eurų per kalendorinius metus, neapmokestinamas. Atkreipkite dėmesį, kad tai yra „Freigrenze“, o ne lengvata, todėl viršijus jį vienu euru, apmokestinamas visas pelnas, o ne tik viršijanti suma.

Jei nuomojate turtą, o ne jame gyvenate, taikomas dešimties metų laikotarpis ir nėra jokios gyvenamosios vietos išimties, kuri jus išgelbėtų. Skyrius apie... investavimo galimybes apima spekuliacijos mokestį iš investuotojo pusės kartu su kitais kapitalo mokesčiais Vokietijoje ir yra geriau skaitomas, jei turtas yra pajamingumo sprendimas, o ne būstas.

Dar vienas dalykas nusipelno profesionalios konsultacijos, o ne pastraipos vadove. Jei išvykstate iš Vokietijos, jūsų mokesčių padėtis gali pasikeisti taip, kad tai neturi nieko bendra su pačiu turtu, įskaitant „Wegzugsbesteuerung“, išvykimo apmokestinimą, kuris gali būti taikomas tam tikram turtui išvykstant, ir bet kokią dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartį tarp Vokietijos ir jūsų kelionės tikslo. Vokietijos nekilnojamasis turtas paprastai apmokestinamas ten, kur jis yra, tačiau persikėlimo, pardavimo ir dviejų mokesčių sistemų sąveika yra išties sudėtinga, o klaidos padarymo kaina yra didelė. Prieš parduodant, o ne po to, kreipkitės į „Steuerberater“, mokesčių konsultantą, turintį tarpvalstybinės patirties.

Įrankiai, padedantys perkant nekilnojamąjį turtą Vokietijoje

„Werkzeu.ge“ yra naršyklėje veikianti Vokietijos biurokratijos, mokesčių ir dokumentų tvarkymo įrankių platforma, sukurta „Cryon UG“, bendrovės, kuriančios „WeLiveIn.de“. Keletas jos įrankių sąžiningai atitinka šį skyrių, ir iš karto galima pasakyti, kad dauguma čia tinkamų įrankių yra mokami. Platforma veiks beta versijoje iki 2026 m. lapkričio 30 d., o jos pačios sąlygose nurodoma, kad įrankiai gali būti nepilni. Joje nėra jokių teisinių, mokesčių ar finansinių konsultacijų ir niekas joje nepateikia jokių duomenų jokiai institucijai: ji rengia ir skaičiuoja, o jūs pateikiate dokumentus.

Miete prieš Kaufą (Be to, mokama) lygina nuomą su pirkimu per jūsų nustatytą laikotarpį, ir tai yra klausimas, apie kurį iš tikrųjų kalbama šiame skyriuje ir į kurį žmonės atsako emociškai. Kredito gavimo patikrinimas (Be to, mokama) sudaro amortizacijos grafiką, kurio jums reikia norint pamatyti, kiek iš tikrųjų lieka neapmokėta po dešimties metų pasibaigiančio „Zinsbindung“ įvykdymo. Grundsteuer-B vedlys (Plius, mokama) moka metinį nekilnojamojo turto mokestį pagal 2025 m. taisykles. Wohnflächen-Checker (Be to, mokama) tikrina nurodytą gyvenamąjį plotą, kuris yra svarbus, kai skelbimo kvadratiniai metrai ir Teilungserklärung nesutampa.

Čia tiesiogiai naudingas vienas nemokamas įrankis. Formulė („Gast“, nemokama be paskyros) yra oficialių federalinių, valstijų ir savivaldybių formų biblioteka su paieškos funkcija. Kiekviena iš jų turi šaltinio nuorodą, paieškos datą ir kontrolinę sumą, užpildytą naršyklėje, įrašais, kurie lieka jūsų įrenginyje. Įsigijus šią formą, tai reiškia su ja susijusias savivaldybių ir žemės sklypų formas – „Bauantrag“, pastato paraišką, jei planuojate ką nors konstrukciškai keisti, ir įvairias savivaldybių formas, kurias sukuria pirkimas. Atkreipkite dėmesį, kad nemokamame lygmenyje yra reklamų.

Atkreipkite dėmesį į tai, ko ten nėra. „Werkzeu.ge“ neturi paskolos skaičiuoklės, todėl ji nepasakys, kiek bankas jums paskolins ar kokia palūkanų norma. Tam jums reikia banko arba hipotekos brokerio, ir joks įrankis jų nepakeičia. Platforma talpinama Vokietijoje, „Hetzner“ serveriuose, naudoja deterministines formules, o ne dirbtinį intelektą, ir nenaudoja sekimo ar reklamos slapukų; svečių įvesti duomenys lieka įrenginyje, nors viskas, kas liečia saugyklą ar „Aktenschrank“, pasiekia serverį. Vokiškos sąsajos lygių pavadinimai yra „Gast“ – galima naudoti be paskyros, „Kostenlos“ – nemokamai su nemokama paskyra, tada „Plus“ ir „Pro“. Norėdami sužinoti, kiek kiekvienas lygis kainuoja šiandien, žr. dabartinė kainodara o ne bet koks straipsnyje cituojamas skaičius.

Ką daryti toliau

Pradėkite nuo žemės, o ne nuo nekilnojamojo turto. Federalinės žemės, kurią perkate, finansų ministerijos svetainėje susiraskite dabartinį pagrindinės mokesčių normą (Grunderwerbsteuer) tos žemės, kurioje perkate, ir pridėkite prie jos maždaug 2 procentus už notaro ir pagrindinės mokesčių sąskaitos mokestį bei bet kokį taikomą komisinių pasidalijimą. Ši bendra suma yra ta, kurią turite turėti grynaisiais pinigais be savo pradinio įnašo, ir nuo jos priklauso jūsų tikrasis biudžetas prieš peržiūrint vieną skelbimą. Tada gaukite raštišką finansinę garantiją (Finanzierungsbestätigung), kad derėtumėtės remdamiesi realiu, o ne optimistiniu skaičiumi.

Radę nekilnojamąjį turtą, pirmiausia paprašykite dokumentų. Grundbuchauszug, visos trys dalys. Energieausweis, ir pageidautina Bedarfsausweis. Dabartinis Grundsteuerbescheid. Butui – Teilungserklärung, paskutinių trejų metų Eigentümerversammlung protokolai, Wirtschaftsplan, naujausias Jahresabrechnung ir likusi Erhaltungsrücklage dalis. Senesniam pastatui – Gutachter, matininkas, jūsų lėšomis, prieš įsipareigojant, o ne po to. Kiekvienas iš šių dalykų yra pigesnis nei problema, kurią jie atskleidžia.

Tuomet reikalaukite laiko. Paprašykite sutarties projekto bent dvi savaites prieš notaro paskyrimą ir išnaudokite tas dvi savaites. Jei vokiečių kalba jums neįdomi, perskaitykite ją su advokatu ir iš anksto, o ne atvykus, susitarkite su prisiekusiu vertėju arba dvikalbiu įrašu. Įsitikinkite, kad sutartyje yra nurodyti įpareigojimai dėl įpareigojimo (Auflassungsvormerkung), ir supraskite, kad nieko nemokate, kol to nenurodys notaro mokėjimo nurodymai (Fälligkeitsmitteilung). Vokiškas procesas yra lėtas, nes jis skirtas tam, kad neleistų jums greitai padaryti nepataisomos klaidos. Tegul jis būna lėtas.

Galiausiai, prieš įsipareigodami, atidžiai perskaitykite šį skyrių. Skyrius apie kreditai ir paskolos Vokietijoje apima statybos finansavimo sprendimus, kurie per ateinantį dešimtmetį jums kainuos arba sutaupys daugiausia pinigų. Investavimo galimybės apima mokesčių pusę, jei tai yra investicija. Ir būsto draudimo pagrindai apima Wohngebäudeversicherung – pastato draudimą, kurio skolintojas pareikalaus prieš išmokėdamas bent vieną eurą, ir kurį jums reikės sutvarkyti prieš pastato užbaigimą, o ne po jo.