Nuomos kontrolė žlunga, nes miesto būsto kainos kyla

Nuomos kainos toliau kyla nepaisant kainų viršutinių ribų

Didžiausiuose Vokietijos miestuose nuomos kainos nuolat ir smarkiai didėja, net ir taikant teisinius nuomos kainų kontrolės mechanizmus. Neseniai Statybos ministerijos užsakymu Federalinio statybos, miestų reikalų ir erdvinės plėtros tyrimų instituto (BBSR) atliktas vertinimas rodo, kad nuo 14 m. 50 didžiausių nepriklausomų miestų reklamuojamos nuomos kainos išaugo beveik 2015 procentų. Berlynas išsiskiria - per šį laikotarpį naujos nuomos kainos išaugo daugiau nei dvigubai.

Kiti didieji miestai, tokie kaip Leipcigas ir Bremenas, taip pat praneša apie staigų nuomos kainų augimą - atitinkamai 67.7 ir 57 proc. Drezdene užfiksuotas mažiausias padidėjimas tarp didžiųjų miestų centrų - 28.4 proc. Miunchenas išlieka brangiausiu miestu pagal nuomos kainą - beveik 22 eurai už kvadratinį metrą, po jo seka Berlynas (beveik 18 eurų) ir Frankfurtas prie Maino (apie 16 eurų).

Nuomos ribos įstatymas per silpnas kainoms riboti

„Mietpreisbremse“ (nuomos stabdys) buvo įvestas siekiant apriboti kainų kilimą įtemptose būsto rinkose. Pagal dabartinius reglamentus naujos nuomos sutartys neturėtų viršyti vietinės lyginamosios nuomos kainos daugiau nei 10 procentų. Tačiau kelios išimtys silpnina jo poveikį. Naujai pastatyti namai, išnuomoti po 2014 m., ir iš esmės renovuoti objektai neįtraukiami. Nuomotojai taip pat gali taikyti papildomus mokesčius už apstatymą, taip dar labiau sumažindami viršutinę ribą.

Vykdymo užtikrinimas taip pat yra decentralizuotas. Nėra viešos nuomos kainų stebėjimo sistemos, o nuomininkai patys turi pateikti skundus, jei mano, kad nuomotojai ima daugiau nei leidžiama. Pasak Berlyno būsto administracijos, tik 7 proc. patikrintų nuomos kainų atitiko teisės aktus, o tai rodo plačiai paplitusius pažeidimus ir neefektyvią priežiūrą.

Caren Lay, Kairiosios partijos Bundestago narė, gavusi duomenis iš federalinės vyriausybės, kritikavo nuomos kainų ribą kaip gausią spragų. Ji perspėjo, kad dėl nuomos kainų šuolio gyvenimas miesto nuomininkams tampa neįperkamas ir didėja socialinis susiskaldymas. Lay taip pat išreiškė susirūpinimą, kad valdančioji koalicija, vadovaujama CDU ir SPD, siekia pratęsti dabartinį nuomos kainų ribojimo įstatymą neįvedė jokių reikšmingų patobulinimų.

Būsto paslaugų teikėjai vis labiau priešinasi nuomos kainos ribojimui

Ne visi pritaria griežtesnei nuomos kontrolei. Saksonijos būsto kooperatyvų asociacija viešai pasisakė prieš „Mietpreisbremse“ savo regione. Pirmininkė Mirjam Philipp teigė, kad kooperatinio būsto ir savivaldybių įmonės kartu valdo apie 40 procentų Saksonijos būsto fondo, ir vis dar yra prieinamas įperkamas būstas. Vidutinė šių objektų nuomos kaina yra 5.62 EUR už kvadratinį metrą, o nauji nuomos objektai yra tik maždaug 1 EUR didesni.

Philipp teigė, kad užuot griežtinus nuomos mokesčius, dėmesys turėtų būti skiriamas investicijų skatinimui ir biurokratinių kliūčių mažinimui. Ji perspėjo, kad didėjančios išlaidos aplinkai nekenksmingoms renovacijoms, prieinamumo gerinimui, liftams ir išplanavimo modifikacijoms stumia būsto tiekėjus į finansinę ribą. Nuomos kainų koregavimo apribojimai vis labiau apsunkina šių išlaidų susigrąžinimą.

Pasak Philipp, ribojančios modernizavimo taisyklės ir nuomos apribojimai atgraso labai reikalingas investicijas į miesto būstą. Jos nuomone, savininkams reikia daugiau veiksmų laisvės, kad miesto valdžia nekontroliuotų net ir nedidelių dizaino pasirinkimų, pavyzdžiui, langų spalvų.

Federalinė vyriausybė siūlo statybos reformas

Reaguodama į didėjančią būsto krizę, federalinė vyriausybė pradėjo iniciatyvą „Bau-Turbo“, kuriai vadovauja būsto ministrė Verena Hubertz (SPD). Reformų paketu siekiama smarkiai sutrumpinti statybos projektų tvirtinimo laiką. Hubertz pripažino, kad procedūros Vokietijoje yra per lėtos ir pernelyg sudėtingos. Kai kuriais atvejais vietos žemės naudojimo plano parengimas gali užtrukti iki penkerių metų. Pagal siūlomus pakeitimus savivaldybės turės daugiausia du mėnesius naujiems statybos projektams tvirtinti.

Ši iniciatyva yra dalis pastangų atgaivinti būsto statybos sektorių. Nors ankstesnė vyriausybė žadėjo kasmet pastatyti 400,000 2024 naujų namų, šis tikslas niekada nebuvo pasiektas. 215,000 m. visoje šalyje buvo išduota tik apie XNUMX XNUMX statybos leidimų. Naujuoju pasiūlymu siekiama supaprastinti procesus - nuo ​​poveikio aplinkai vertinimų iki triukšmo reguliavimo peržiūrų, nepanaikinant būtinų apsaugos priemonių.

Nuomos kainų spaudimas skatina visuomenės skyrių

Nuolatinis nuomos kainų kilimas pradeda daryti įtaką platesnei socialinei dinamikai. Turint mažiau įperkamų variantų, nuomininkai miestuose tampa vis labiau nejudrūs. Kraustymasis viename mieste arba persikėlimas į kitą dažnai lemia staigų nuomos kainų kilimą, kuris mažina mobilumą ir didina nelygybę. Pasak Caren Lay, dabartinė situacija didina atskirtį tarp pajamų grupių ir daro pernelyg didelį spaudimą darbininkų klasės šeimoms.

Kai kurie ekspertai taip pat perspėja, kad neveiksminga būsto politika gali pakurstyti visuomenės pasipiktinimą ir nusivylimą. Vis daugiau namų ūkių sunkiai randa įperkamą gyvenamąjį plotą, todėl politinei sistemai daromas vis didesnis spaudimas rasti veiksmingus sprendimus. Neefektyvi nuomos kainų kontrolė, lėtas statybų patvirtinimas ir didėjančios tvaraus būsto atnaujinimo išlaidos sukuria krizę, kuri paveikia milijonus žmonių.

Reguliavimo aklavietės trukdantys sprendimai

Artėjant Mietpreisbremse galiojimo pabaigai 2025 m., diskusijos įkaista. Kritikai teigia, kad be esminių reformų vien įstatymo galiojimo pratęsimas nesustabdys būsto kainų augimo tendencijos. Tuo tarpu nekilnojamojo turto vystytojai ir būsto kooperatyvai priešinasi politikai, kuri riboja jų galimybes investuoti ar modernizuoti.

Įtampa tarp reguliavimo ir investicijų lieka neišspręsta. Nors nuomininkų gynėjai reikalauja griežtesnės apsaugos, būsto tiekėjai ragina taikyti lankstumo ir skatinti. Naujoji statybos reforma gali iš dalies palengvinti padėtį, tačiau be išsamios būsto ir nuomos politikos Vokietijos miesto nuomininkai greičiausiai susidurs su tolesne finansine įtampa.