BGH brokerio mokesčio sprendimas: pusiau padalijimas turi ribas

Aukščiausiasis Vokietijos civilinis teismas nustatė aiškias ribas vienai iš svarbiausių vartotojų apsaugos priemonių būsto rinkoje. 2026 m. liepos 16 d. priimtoje nutartyje dėl tarpininkavimo mokesčio Bundesgerichtshof (BGH), Federalinis Teisingumo Teismas, nusprendė, kad teisinė taisyklė, įpareigojanti pardavėjus prisiimti bent pusę tarpininkavimo komisinio mokesčio, taikoma tik nekilnojamajam turtui, kuris objektyviai atitinka vienos šeimos namų kriterijus. Namas su dviem nuomojamais butais neskaičiuojamas, teisėjai byloje I ZR 111/25 nustatė, net jei pirkėjas vėliau pareiškia, kad nori jame gyventi su šeima kaip viename namų ūkyje.

Šis sprendimas yra svarbus ne tik dėl individualaus ginčo. Tarpininkų komisiniai, Vokietijoje vadinami „Maklerprovision“, dažnai siekia kelis procentus pirkimo kainos, todėl dešimtys tūkstančių eurų gali priklausyti nuo to, ar taikoma pusiau padalinto namo apsauga. Kiekvienam, planuojančiam pirkti, šis sprendimas, atrodytų, techninį klausimą, būtent, kokio tipo tai namas, paverčia lemiamu finansiniu klausimu.

Ką lėmė BGH brokerio mokesčio sprendimas

Byloje buvo nagrinėjamas Civilinio kodekso (BGB) 656c straipsnis, kuriame įtvirtintas vadinamasis „Halbteilungsgrundsatz“ - pusiau padalinto komisinio atlyginimo principas. Nuo šios taisyklės įsigaliojimo 2020 m. gruodžio pabaigoje brokeris, dirbantis abiem pardavimo, susijusio su individualiu namu ar butu, šalims, gali iš pirkėjo imti ne daugiau kaip pusę viso komisinio atlyginimo. Susitarimai, pagal kuriuos pirkėjui tenka daugiau nei pusė komisinio atlyginimo, yra negaliojantys.

BGH pranešime spaudai teigiama, kad apsauga priklauso nuo objektyvaus turto pobūdžio. Teisėjai nusprendė, kad pastato statusas turi būti įvertintas tarpininkavimo sutarties sudarymo momentu. Jei objektyvios aplinkybės neparodo, kad turtas pirmiausia bus skirtas vieno namų ūkio būsto poreikiams tenkinti, pirkėjas privalo aktyviai atskleisti šį ketinimą tuo metu. Vėliau paskelbtas planų pakeitimas negali įstatymo požiūriu paversti dviejų šeimų namo vienos šeimos namu.

Dviejų butų namas - ginčo centre

Minimas turtas buvo reklamuojamas kaip nuomojamas „Zweifamilienhaus“ - dviejų šeimų namas, o pardavimo metu abiejuose butuose gyveno nuomininkai. Tik pasirašęs tarpininkavimo sutartį, pirkėjas agentui pranešė, kad ketina pats įsikelti ir naudoti pastatą kaip vieno namų ūkio būstą. Tada jis teigė, kad turėtų būti taikoma pusiau padalinto turto taisyklė ir kad jam reikalavimas mokėti komisinį mokestį yra per didelis.

Žemesnės instancijos Berlyno teismai vertino kitaip, ir dabar BGH patvirtino savo požiūrį. Kaip praneša teisinių naujienų agentūra LTO, Landgericht Berlin II 2024 m. rugpjūtį palaikė brokerį, Kammergericht šį sprendimą patvirtino 2025 m. balandį, o Federalinis Teisingumo Teismas atmetė galutinį pirkėjo apeliacinį skundą. Brokerio reikalavimas dėl viso komisinio atlyginimo pirkėjui lieka galioti.

Kodėl tarpininko mokesčio sprendimas priklauso nuo laiko

Svarbiausias sprendimo aspektas - laikas. Teisėjai aiškiai pareiškė, kad viskas priklauso nuo to, ką brokeris galėjo atpažinti sudarydamas sutartį su pirkėju. Dviem atskiriems nuomininkų namų ūkiams išnuomotas turtas, parduodamas kaip investicinis objektas, objektyviai tuo metu nėra vienos šeimos namas, kad ir kokie būtų pirkėjo privatūs ketinimai.

Teisės komentatoriai pažymi, kad šis sprendimas tęsia liniją, kurią teismas pradėjo brėžti dviejuose 2025 m. kovo mėn. sprendimuose, kuriuose taip pat buvo nagrinėjama 656c straipsnio taikymo sritis. Pasak „beck-aktuell“, praktinė žinia yra ta, kad pirkėjai, norintys apsaugoti pusiau padalinto turto taisyklę, privalo iš anksto, geriausia raštu, prieš pasirašant tarpininkavimo sutartį, pareikšti apie planuojamą jo naudojimą. Tyla šiame etape vėliau gali kainuoti realius pinigus.

Kaip pusiau padalintos sumos taisyklė paprastai apsaugo pirkėjus

Didžiojoje Vokietijos dalyje įprasta, kad pardavėjas samdo brokerį, o pirkėjo prašoma pasirašyti atskirą komisinio mokesčio sutartį apžiūros metu. Iki 2020 m. kai kuriuose regionuose pirkėjai įprastai mokėdavo visą mokestį. 656c straipsnio reforma buvo skirta nutraukti šią praktiką savininkų užimtiems namams ir butams, remiantis logika, kad brokerį samdanti šalis turėtų padengti bent pusę išlaidų.

Naujasis sprendimas nesusilpnina šios apsaugos, taikomos tikriems individualių namų ir butų kompleksams. Jis tiesiog patvirtina, kad įstatymas netaikomas nuomojamiems objektams su keliais butais, kuriuos įstatymų leidėjas laikė investiciniais, o ne būsto pirkimais. Todėl daugiabučių pastatų pirkėjai gali laisvai derėtis dėl komisinių, tačiau negali pasikliauti įstatymų nustatyta riba.

Ką tai reiškia emigrantams būsto pirkėjams

Vokietijoje nekilnojamąjį turtą perkantiems užsienio piliečiams nutarime siūlomas trumpas praktinis kontrolinis sąrašas. Pirma, patikrinkite, kaip turtas aprašytas skelbime ir nekilnojamojo turto registro dokumentuose, nes šis objektyvus aprašymas dabar daugiausia lemia, ar taikoma pusiau padalinto turto apsauga. Antra, jei planuojate gyventi pastate, kuris šiuo metu yra padalintas arba nuomojamas, prieš pasirašydami bet kokią tarpininkavimo sutartį aiškiai nurodykite šį ketinimą ir saugokite įrodymus. Trečia, atidžiai perskaitykite kiekvieną komisinių mokesčio sąlygą ir palyginkite ją su pirkimo kaina, nes mokestis paprastai yra procentas. Mūsų vadovas... nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje paaiškina, kaip Maklerprovision įeina į bendrą pirkimo kainą.

Galiausiai, nedvejodami kreipkitės patarimo prieš pasirašydami, o ne po to. Tokie ginčai dėl komisijos nagrinėjami trijose teismų instancijose ir trunka metus. Trumpa konsultacija su nekilnojamojo turto teisininku, pavyzdžiui, pasinaudojant paslaugomis, išvardytomis mūsų apžvalgoje. teisinės paslaugos emigrantams, yra daug pigiau nei bylinėtis dėl savo penkiaženklio brokerio mokesčio sprendimo.