BGH pritaria savininkams dėl oro kondicionavimo sprendimo

Ilgai trukęs ginčas dėl balkono oro kondicionieriaus baigėsi reikšminga pergale butų savininkams visoje Vokietijoje. 2026 m. liepos 17 d. priimtoje nutartyje dėl oro kondicionierių byloje V ZR 162/25 aukščiausiasis Vokietijos civilinis teismas Bundesgerichtshof (BGH) nusprendė, kad buto savininkas iš principo gali reikalauti, kad savininkų bendrija pritartų daugiabučio namo oro kondicionieriaus įrengimui balkone. Sąlyga: kitiems pastato savininkams neturi būti sudaromos nepalankios sąlygos, viršijančios tai, kas neišvengiama žmonėms gyvenant kartu po vienu stogu.

Šis sprendimas priimamas dar vienos karštos Vokietijos vasaros įkarštyje ir greičiausiai sukels tūkstančius panašių konfliktų daugiabučiuose. Oro kondicionieriai vis dar reti Vokietijos namuose, o prašymai juos įrengti savininkų susirinkimuose dažnai nebūdavo patenkinti. Dabar ši jėgų pusiausvyra pasikeitė.

Ginčas dėl balkonų Berlyne pasiekė Karlsrūhę

Byla prasidėjo Berlyne. Pora, turinti butą didesniame name, 2023 m. gruodžio mėn. vykusiame susirinkime paprašė kitų savininkų leidimo savo balkone sumontuoti padalintą įrenginį - sistemą su lauko kompresoriumi, prijungtu prie vidinio įrenginio. Pasiūlymas nesulaukė daugumos pritarimo, todėl pora kreipėsi į teismą su ieškiniu „Beschlussersetzungsklage“, kuriuo prašoma teisėjo pakeisti atmestą savininkų bendrijos nutarimą patvirtinančiu.

Vietos teismas, Amtsgericht Pankow, ieškinį atmetė. Regioninis teismas, Landgericht Berlin II, laikėsi priešingos nuomonės ir suteikė patvirtinimą, susiedamas jį su sąlygomis dėl įrenginio tipo ir jo naudojimo būdo. Remiantis BGH pranešimu spaudai, penktasis civilinis senatas iš esmės patvirtino šį sprendimą, išspręsdamas klausimą visai šaliai.

Ką iš tikrųjų sako oro kondicionavimo nutarimas

Pagal Vokietijos daugiabučių namų įstatymą, Wohnungseigentumsgesetz arba WEG, bet kokiems bendro naudojimo pastato dalių konstrukciniams pakeitimams reikalingas savininkų sprendimas. Oro kondicionieriai nėra įtraukti į privilegijuotų priemonių, kurių savininkai visada gali reikalauti, sąrašą, pavyzdžiui, elektromobilių įkrovimo stotelės. Tačiau įstatymo 20 straipsnis suteikia kiekvienam savininkui teisę į pritarimą, jei pakeitimas nekenkia kitiems savininkams labiau nei neišvengiamas tvarkingo bendro gyvenimo lygis.

Oro kondicionavimo sprendimo esmė - kaip matuojamas tas sutrikimas. Teisėjai aiškiai nurodė, kad patvirtinimo etape įskaitomas tik tiesioginis pačios konstrukcijos poveikis, pavyzdžiui, įrenginio vizualinė išvaizda fasade. Berlyno byloje nebuvo teigiama apie jokius reikšmingus vizualinius trikdžius. Teisinių naujienų agentūra „beck-aktuell“ prieš nuosprendį pažymėjo, kad byla buvo plačiai vertinama kaip išbandymas, kiek toli galima siekti klimato komforto, nepaisant kaimynų pasipriešinimo.

Triukšmo baimės negali užkirsti kelio pritarimui

Labiausiai ginčijamas klausimas buvo triukšmas. Kaimynai, kurie prieštaravo įrenginiui, teigė, kad kompresorius vasaros naktimis ūžs. BGH nepriėmė šios priežasties atsisakyti leidimo. Baiminamasi būsimų įrenginio veikimo garsų paprastai negali sustabdyti įrengimo, nes tikrasis oro kondicionieriaus garsas daugiausia priklauso nuo to, kaip savininkas jį vėliau naudos.

Vietoj to, teismas nurodė antrą gynybos liniją. Jei įrenginys, paleidęs, kelia triukšmą, viršijantį bendruomenės standartų leidžiamą triukšmą, nukentėję kaimynai išlaiko savo teisines teisių gynimo priemones pagal WEG ir civilinį kodeksą. Praktiškai teismai paprastai įpareigoja apriboti įrenginio veikimo laiką, o ne jį pašalinti. Savininkų bendrija taip pat gali nustatyti pastato naudojimo taisykles, pavyzdžiui, tylos laiką naktį.

Oro kondicionavimo sprendimas: apribojimai lieka galioti

Oro kondicionavimo sprendimas nėra lengvas leidimas. Patvirtintas įrenginys turi būti sertifikuotas Vokietijos rinkai, o jo vieta balkone neturi kelti problemų kitiems. Berlyno regioninio teismo nustatytos sąlygos, susijusios su modeliu ir veikimo režimu, lieka galioti. Savininkas, kuris nepaiso triukšmo taisyklių, vis tiek gali būti paduotas į teismą kaimynų po to, kai tai įvyko.

Taip pat verta pabrėžti, kam šis sprendimas naudingas. Jis taikomas žmonėms, kurių butas priklauso savininkų bendrijai. Nuomininkai yra kitokioje padėtyje: jiems reikalingas nuomotojo leidimas bet kokiai stacionariai instaliacijai, o nuomotojas, kuriam priklauso butas bendrame pastate, savo ruožtu privalo gauti bendrijos pritarimą. Naujoji teismų praktika palengvina šį antrąjį žingsnį, o tai netiesiogiai pagerina nuomininkų, prašančių vėsinimo, galimybes, tačiau nesukuria jiems tiesioginių teisių.

Ką tai reiškia emigrantams Vokietijoje

Užsienio gyventojams, kurie čia įsigijo nekilnojamąjį turtą, kelias dabar aiškesnis. Į kito savininkų susirinkimo darbotvarkę įtraukite konkretų pasiūlymą, įskaitant tikslų modelį, jo vietą ir planuojamas darbo valandas. Jei susirinkime nutariama neigiamai, „Beschlussersetzungsklage“ turi realią sėkmės tikimybę, jei vizualinis poveikis yra nedidelis. Tie, kurie vis dar ieško būsto, gali rasti pagrindinius nuosavybės klausimus mūsų vadove. nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje.

Nuomininkai turėtų raštu kreiptis į savo nuomotoją ir nurodyti, kad pasikeitė teisinis klimatas; kilnojamieji įrenginiai be stacionarios instaliacijos išlieka galimybe, kuriai visiškai nereikia leidimo. Karščio bangoms tapus įprasta Vokietijos vasaros dalimi, kaip rodo mūsų ataskaita apie... karštis ir audros Vokietijoje parodė, kad klausimas, kas gali vėsinti jų namus, nebėra nišinė teisinė tema. Kas montuoja įrenginį, tas turėtų jį laikyti tylų naktį, nes teisė įrengti dabar yra stipri, bet pareiga būti atidiems jį eksploatuojant yra tokia pat griežta.