Komunalinių paslaugų supratimas

Kartą per metus gaunamas laiškas, kuriame nurodoma, ar jūsų būsto išlaidos per pastaruosius dvylika mėnesių buvo tokios, kokias tikėjotės. Jis vadinamas „Nebenkostenabrechnung“ – metine ataskaita, kurioje atsiskaitoma už komunalines paslaugas pagal tai, ką iš tikrųjų sumokėjote iš anksto, ir tai yra vienintelis vokiškas dokumentas, kurį užsienio gyventojai dažniausiai pateikia neperskaitę. Jis yra tankus, parašytas vokiečių kalba, baigiasi numeriu, kurį jūsų prašoma sumokėti, ir jame nurodytas mokėjimo terminas. Šis skyrius padės jums perskaityti tą ataskaitą, patikrinti ją eilutė po eilutės ir užginčyti, jei ji neteisinga – nes stebėtinai didelė dalis šių ataskaitų yra neteisingos, o įstatymas suteikia jums žymiai daugiau galių, nei dauguma nuomininkų kada nors naudojasi.

Šis skyrius yra apie patvirtinimą, o ne apie registraciją. Jei vis dar jungiatės prie elektros, dujų, vandens ir interneto, mūsų skyrius apie komunalinių paslaugų nustatymas apima sutartis, skaitiklių rodmenis, Grundversorger ir mėnesinį Abschlag mokestį. Jei norite platesnio vaizdo apie gyvenimą kaip nuomininkui gavus raktus, žr. Daugiau apie nuomą VokietijojeToliau viskas prasideda nuo metinio įstatymo projekto pateikimo momento.

Nebenkostenabrechnung: Jūsų komunalinės paslaugos apmokamos kartą per metus

Vokiečių nuomos mokestis nurodomas dviem sluoksniais. Kaltmiete yra šaltoji nuoma, mokėjimas už patį butą. Ant viršaus yra mėnesinė suma už Betriebskosten, pastato eksploatavimo išlaidas, ir kartu jie sudaro Warmmiete, šiltą nuomą, kurią jūs faktiškai pervedate kiekvieną mėnesį. Šis antrasis sluoksnis beveik niekada nebūna tikslus mokestis. Daugumoje sutarčių tai yra Vorauszahlung, išankstinis mokėjimas: kas mėnesį renkama sąmata, kuri kartą per metus palyginama su faktinėmis pastato eksploatavimo išlaidomis.

„Nebenkostenabrechnung“ yra tas suderinimas. Jame nurodoma, kiek iš viso kainavo pastato komunalinės paslaugos per atsiskaitymo laikotarpį (Abrechnungszeitraum), kuris paprastai yra kalendoriniai metai. Šios išlaidos paskirstomos butams. Iš jų atimama jau sumokėta avansu suma. Rezultatas yra arba „Nachzahlung“ – jūsų skola už ankstesnį mokėjimą, arba „Guthaben“ – jums priklausanti kreditinė suma. Abu rezultatai yra normalūs. Kelių šimtų eurų „Nachzahlung“ po šaltos žiemos pats savaime nieko neįrodo.

Nedidelėje dalyje sutarčių naudojama „Betriebskostenpauschale“ – fiksuota mėnesinė suma, kuri visiškai nesuderinama. Jei tokia yra jūsų sutartis, metinė ataskaita neteikiama ir didžioji šio skyriaus dalis jums netaikoma, nors taisyklės dėl to, kas apskritai gali būti apmokestinama, vis tiek taikomos. Prieš praleisdami vakarą laukdami ataskaitos, kuri niekada neateis, patikrinkite savo sutartyje „Mietvertrag“, ar nėra žodžių „Vorauszahlung“ ir „Pauschale“. Didžiojoje daugumoje Vokietijos gyvenamųjų namų nuomos sutarčių naudojama „Vorauszahlungen“, todėl metinė ataskaita yra įprastas atvejis.

Niekas nėra paskirstoma, nebent jūsų sutartyje taip nurodyta

Prieš klausdami, ar konkrečios išlaidos yra leidžiamos, užduokite išankstinį klausimą, kurį nuomininkai paprastai praleidžia: ar jūsų sutartyje jums apskritai buvo perkeltos einamosios išlaidos? Pagal BGB 556(1) straipsnį šalys gali susitarti (arba „können vereinbaren“), kad nuomininkas moka „Briebskosten“. Gali susitarti. Pagal numatytuosius nustatymus Vokietijos teisėje einamosios išlaidos tenka nuomotojui, kaip jo veiksmų su nuoma dalis. Jos tenka jums tik todėl, kad jos yra numatytos jūsų sutartyje, ir tik tiek, kiek joje jos yra numatytos.

Praktiškai beveik kiekvienoje nuomos sutartyje yra tokia sąlyga, todėl byla retai kada laimima. Tačiau ji daro įtaką viskam, kas vyksta vėliau. Jei jūsų sutartyje nurodyta tik tai, kad mokate „die Betriebskosten“ (liet. „Mokesčiai už darbą“), be jokių papildomų detalių, teismai jau seniai pripažįsta, kad vien nuorodos į terminą „Mokesčiai už darbą“ arba „Mokesčių už darbą įstatymą“ (angl. „Betriebskostenverordnung“) pakanka, kad būtų galima įtraukti standartinį katalogą – terminas yra teisiškai apibrėžtas, todėl nuoroda nėra neaiški. Bendroji nuoroda neišplečia apimties. Ji skaitoma griežtai ir apima tik katalogą ir nieko daugiau.

Tai svarbiausia paskutiniam kataloge esančiam elementui. Kaip matysite toliau, paskutinė kategorija yra „sonstige Betriebskosten“ – kitos veiklos išlaidos – ir jei tai būtų laisvos formos teksto laukas, visa struktūra būtų beprasmė. Taip nėra. Elementas gali būti įtrauktas į sąskaitą pagal šią antraštę tik tuo atveju, jei jis yra atskirai ir konkrečiai įvardytas jūsų sutartyje, kad pasirašydami matytumėte, ką sutinkate mokėti. Nuomotojas negali įvesti naujo mokesčio po daugelio metų, paskelbdamas jį „sonstige Betriebskost“. Jei jūsų ataskaitoje yra eilutė, kurios nėra standartiniame kataloge ir neįvardyta jūsų nuomos sutartyje, jos teisinis pagrindas trūksta, nepriklausomai nuo to, kokia pagrįsta atrodo suma.

Už kokias komunalines paslaugas jūsų nuomotojas gali imti mokestį

Kas laikoma Betriebskosten, nediskutuotina. BGB 556(1) straipsnis apibrėžia jas kaip išlaidas, kurios savininkui atsiranda nuolat – laufend – dėl turto nuosavybės arba tinkamo jo naudojimo, o detales perduoda Betriebskostenverordnung (BetrKV) – eksploatavimo išlaidų potvarkiui. Žodis „laufend“ atlieka realų darbą: pasikartojančios išlaidos atitinka reikalavimus, vienkartinės išlaidos – ne.

Tada „BetrKV“ 2 straipsnyje išvardijamos kategorijos, kurių yra septyniolika. Iš eilės: nuolatiniai komunaliniai mokesčiai už turtą, tai yra, visų pirma, nekilnojamojo turto mokestis (Grundsteuer); vandens tiekimas; drenažas ir nuotekos; šildymas; karštas vanduo; kombinuotos šildymo ir karšto vandens sistemos; liftas; gatvių valymas ir atliekų surinkimas; pastatų valymas ir kenkėjų kontrolė; sodų priežiūra; bendrų erdvių ir išorės apšvietimas; kaminų valymas; turto ir civilinės atsakomybės draudimas; „Hauswart“ (sargas); bendra antena arba pastato plačiajuosčio ryšio paskirstymo sistema; bendros skalbyklos; ir galiausiai „sonstige Betriebskosten“ – kitos eksploatavimo išlaidos.

Lyginkite tą sąrašą su savo ataskaita. Kiekviena ataskaitos eilutė turėtų atitikti vieną iš šių kategorijų. Būtent čia frazė „uždaras sąrašas“ užsitarnauja savo reikšmę ir jai reikia išlygos, kuri paprastai praleidžiama: septyniolikta kategorija yra visa apimanti, todėl sąrašas nėra uždaras ta prasme, kad tai būtų septyniolika fiksuotų eilučių. Jis yra uždaras naudingesne prasme. Viskas, kas išrašyta pagal septynioliktą kategoriją, vis tiek turi atitikti pagrindinį apibrėžimą – tai turi būti pasikartojančios nuosavybės ar tinkamo naudojimo išlaidos – ir tai turi būti įtraukta į jūsų sutartį. Šie du apribojimai neleidžia septynioliktai kategorijai praryti kitų šešiolikos.

Vienas šio sąrašo punktas neseniai pasikeitė ir verta jį patikrinti bet kurioje dabartinėje ataskaitoje. Pagal BetrKV §2 Nr. 15, mokestis už bendros antenos įrengimą ir mėnesiniai baziniai mokesčiai už plačiajuosčio ryšio ryšį buvo taikomi tik iki 2024 m. birželio 30 d. Ši tvarka, vadinama Nebenkostenprivileg, nebegalioja. Kabelinės televizijos mokestis, rodomas jūsų Betriebskosten 2025 arba 2026 m., yra sąskaita faktūra, kurios potvarkis nebeleidžia, ir verta dėl to pateikti atskirą užklausą. Šviesolaidis traktuojamas atskirai: pastato viduje esanti šviesolaidinio ryšio paskirstymo sistema patenka į Nr. 15c taikymo sritį, tačiau tik tuo atveju, jei galite laisvai pasirinkti savo telekomunikacijų paslaugų teikėją, o BGB §556(3a) priduria, kad stiklo pluošto įrengimo nuoma (Glasfaserbereitstellungsentgelt) mokama tik tuo atveju, jei darbai buvo atlikti ekonomiškai. Brangios instaliacijos atveju nuomotojas, jei įmanoma, turėjo gauti tris kainas ir pasirinkti ekonomiškiausią.

Dvi išlaidos, kurios niekada nėra jūsų komunalinės paslaugos

Vertingiausia viso potvarkio pastraipa yra ta, kurioje nurodoma, kas neįtraukta. BetrKV §1(2) visiškai pašalina dvi išlaidų grupes iš Betriebskosten, ir jos kartu sudaro didelę dalį visų neteisingai nuomininkams išrašytų sąskaitų Vokietijoje.

Pirmasis yra Verwaltungskosten, administravimo išlaidos. Potvarkis yra neįprastai konkretus: apima personalo ir patalpų, reikalingų pastatui administruoti, išlaidas, priežiūros išlaidas, asmeniškai nuomotojo atliekamo administracinio darbo vertę, įstatymų numatytų ar savanoriškų metinių ataskaitų auditų išlaidas ir Geschäftsführung, valdymo išlaidas. Jei jūsų ataskaitoje yra eilutė, skirta Hausverwaltung, Verwaltergebühr, Verwaltungskosten, banko mokesčiams, sąskaitos priežiūrai arba pačios ataskaitos parengimo išlaidoms, ta eilutė negali būti priskirta. Tai yra labiausiai paplitęs netinkamas mokestis Vokietijos gyvenamųjų patalpų nuomos srityje ir jis nuolat nurodomas profesionalių nekilnojamojo turto valdytojų parengtose ataskaitose – būtent ten nuomininkai mažiausiai linkę dėl jo abejoti.

Antroji išimtis yra Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: priežiūra ir remontas. Pagal potvarkį tai apibrėžiamos kaip išlaidos, kurios turi būti patirtos per pastato naudingo tarnavimo laiką, kad jis būtų tinkamas tinkamam naudojimui, pašalinant defektus, atsiradusius dėl nusidėvėjimo, senėjimo ir oro sąlygų. Remontas visada tenka nuomotojui. Tai yra skirtumas, kurio reikia laikytis: techninė priežiūra, užtikrinanti sistemos veikimą, paprastai priskiriama tos sistemos eksploatavimo išlaidoms, tačiau sugedusių ar susidėvėjusių dalių taisymas nepriskiriamas. Eilutė „Reparatur“, „Instandsetzung“ arba sugedusio komponento keitimas neturėtų būti įtraukta į jūsų sąskaitą. Taip pat nepriskiriamas Rechtsschutzversicherung, teisinių išlaidų draudimas – BetrKV §2 Nr. 13 apima turto ir civilinės atsakomybės draudimą, o teisinių išlaidų draudimas nepriskiriamas nei vienam iš šių draudimų.

Hauswarto riba nusipelno ypatingo dėmesio, nes būtent čia tyliai sugrąžinamos dvi išimtys. BetrKV §2 Nr. 14 leidžia paskirstyti sargo atlyginimą ir socialines įmokas, bet aiškiai ne tiek, kiek jo darbas susijęs su Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen ar Hausverwaltung. Sargas, kuris dalį savo savaitės skiria remontui, o kitą dalį – pastato administravimui, turi gauti tą dalį, prieš išrašant jam sąskaitą už likusią dalį. Praktiškai visas atlyginimas dažnai perduodamas nepadalytas. Klausimas, kaip buvo padalintos Hauswarto išlaidos, yra teisėtas ir dažnai produktyvus klausimas.

Dvylikos mėnesių terminas, galiojantis abiem kryptimis

BGB §556(3) nustato du atskirus dvylikos mėnesių terminus, po vieną kiekvienai šaliai, ir tai yra svarbiausios datos šiame skyriuje. Pirmasis apriboja jūsų nuomotoją: ataskaita turi jus pasiekti ne vėliau kaip dvyliktą mėnesį po atsiskaitymo laikotarpio pabaigos. 2025 kalendoriniais metais tai reiškia 2026 m. gruodžio 31 d. Praleidus šią datą, nuomotojui apskritai draudžiama reikalauti Nachzahlung, nebent jis nėra atsakingas už vėlavimą – siaurąja prasme aiškinama išimtis, kurios neatitinka įprasta netvarka ar užsiėmęs turto valdytojas. Atidžiai atkreipkite dėmesį į asimetriją: apribojimas taikomas būtent skolos grąžinimui. Pavėluota ataskaita, rodanti kreditą, vis tiek lieka jums skolinga tą kreditą.

Antrasis laikrodis jus varžo, ir tai yra pusė nuomininkų nuostolių. Savo prieštaravimus – „Einwendungen“ – turite pareikšti per dvylika mėnesių nuo ataskaitos gavimo dienos, kitaip prarasite teisę juos reikšti, nebent nesate kaltas dėl vėlavimo. Būtent čia kalbos barjeras virsta sąskaita. Lapkritį tankia vokiečių kalba pateikta ataskaita, kuri padėta į stalčių, kitą lapkritį tampa neginčijama, su visomis klaidomis. Mūsų skyrius apie... Daugiau apie nuomą Vokietijoje aptaria, kaip šis terminas dera su platesne nuomos sutartimi. Čia svarbi praktinė taisyklė: tą dieną, kai jis ateina, užsirašykite datą ir laikykite tą datą plius dvylika mėnesių griežtu terminu.

Tame lange jūsų pirmasis patikrinimas yra formalus, o ne aritmetinis, ir jis yra paprastesnis, nei atrodo. Nusistovėjusi BGH teismų praktika teigia, kad Nebenkostenabrechnung, kad jis apskritai būtų galiojantis, turi apimti keturis dalykus: bendrų kiekvienos kategorijos išlaidų sąrašą, naudotą Umlageschlüssel (paskirstymo raktą) ir jo paaiškinimą, jūsų individualios dalies apskaičiavimą ir išankstinių mokėjimų atskaitymą. Skaitytojas, neturintis teisinio išsilavinimo, turi sugebėti sekti aritmetinius veiksmus nuo bendrų išlaidų iki savo dalies. Pareiškimas, kuriame nurodoma tik jūsų dalis, be bendros sumos ir matomo rakto, neatitinka šio standarto – negalite patikrinti to, ko nematote. Tai yra formalus trūkumas, o formaliai netinkamas pareiškimas nepradeda nuomotojo laiko skaičiuoti taip, kaip tai daro galiojantis pareiškimas.

Umlageschlüssel: kaip apskaičiuojama jūsų dalis

Kai sutinkate, kad išlaidos yra paskirstytinos, kitas klausimas yra, kiek jų tenka jums. Tai yra Umlageschlüssel, paskirstymo raktas, ir jį reglamentuoja BGB 556a straipsnis. Numatytoji taisyklė yra paprasta: jei nėra jokio kito susitarimo, Betriebskosten paskirstomos pagal Wohnfläche – grindų ploto – dalį. Jūsų buto kvadratinius metrus padalijus iš pastato kvadratinių metrų, gaunama jūsų kiekvienos išlaidos dalis. Sutartyse dažnai susitariama kitaip, dažniausiai paskirstant pagal Wohneinheit (vienam gyvenamajam vienetui, taigi kiekvienas butas moka vienodą dalį, nepriklausomai nuo dydžio) arba pagal Personenzahl (pagal gyventojų skaičių). Bet kuris iš šių variantų gali galioti, jei dėl jų susitarta.

Yra vienas raktas, kurio šalys negali atsisakyti susitarimu. §556a(1) Satz 2 teigia, kad išlaidos, kurios priklauso nuo faktiškai užfiksuoto nuomininkų suvartojimo ar priežastinio ryšio, turi būti paskirstytos pagal raktą, kuris atspindi tą skirtingą suvartojimą. Jei yra skaitiklis ir jo rodmenys rodomi, vadovaujamasi skaitikliu. Jūsų nuomotojas negali įrengti vandens skaitiklių, juos nuskaityti ir tada išrašyti sąskaitos už vandenį pagal plotą, nes taip paprasčiau. §556a(2) taip pat leidžia jam vienašališkai pereiti prie suvartojimu pagrįsto rakto, deklaruojant „Textform“ programoje, bet tik prieš prasidedant atsiskaitymo laikotarpiui, niekada atgaline data metų viduryje – ir jei išlaidos anksčiau buvo įtrauktos į nuomos kainą, nuomos kaina turi atitinkamai sumažėti.

Kadangi grindų plotas yra numatytasis ir dažniausiai naudojamas raktas, jūsų sutartyje nurodytas grindų plotas tyliai dauginasi per kiekvieną jūsų sąskaitos eilutės plotą. Jei jūsų nuomos sutartyje nurodytas 78 kvadratinių metrų plotas, o iš tikrųjų buto plotas yra 70, jūs kasmet nepastebimai permokate už pagrindinį įnašą (Grundsteuer), draudimo dalį, prižiūrėtoją, apšvietimą, sodą ir visa kita. Buto plotas apskaičiuojamas pagal buto ploto įstatymą (Wohnflächenverordnung), kuris neįskaičiuoja to, ką galite manyti: balkonas arba terasa paprastai skaičiuoja tik 25 procentus, grindys po nuožulniomis lubomis pilnai įskaičiuojamos tik virš dviejų metrų aukščio ir perpus – nuo ​​vieno iki dviejų metrų, o nešildomas rūsys ar garažas visai neįskaičiuojami. Pernelyg dideli sutarties plotai yra dažni, ypač palėpiniuose butuose ir butuose su dideliais balkonais. Verta skirti popietę matavimui. Nuomininko teisės ir pareigos apima platesnes pasekmes, kai realus plotas gerokai sumažėja iki sutartyje numatytos sumos.

Šildymas ir karštas vanduo laikosi griežtesnių taisyklių

Šildymas paprastai yra didžiausias atskiras sąskaitos punktas ir jam taikomas atskiras dokumentas: šildymo išlaidų įstatymas (Heizkostenverordnung, HeizkostenV). Jis yra viršesnis už tai, kas nurodyta jūsų sutartyje. Kad ir kokia būtų jūsų nuomos sutarties taisyklė dėl visų kitų išlaidų, šildymas jam netaikomas.

Pagal Šildymo įstatymo (HeizkostenV) 7(1) straipsnį ne mažiau kaip 50 procentų ir ne daugiau kaip 70 procentų centrinio šildymo sistemos eksploatavimo išlaidų turi būti paskirstytos pagal kiekvieno vartotojo suvartotą šilumą. Likusi dalis paskirstoma pagal grindų plotą arba uždarą tūrį. Ši grupė yra privaloma. Pareiškimas, kuriame šildymas paskirstomas tik kvadratiniais metrais, netaikomas leistinas raktas – tai pažeidžia reglamentą, o pasekmės nurodytos kitame skyriuje. Yra atvejis, kai lubos tampa grindimis: pastatuose, kurie neatitinka 1994 m. Šildymo apsaugos nuo šilumos izoliacijos standarto, šildomi mazutu arba dujomis ir kuriuose daugiausia yra izoliuoti atviri paskirstymo vamzdžiai, 70 procentų paskirstymas pagal suvartojimą yra privalomas, o ne tik leidžiamas.

Karštam vandeniui taikoma savo lygiagreti taisyklė, kurią lengva nepastebėti. §8(1) HeizkostenV nustato tą pačią struktūrą atskirai: mažiausiai 50 procentų ir daugiausiai 70 procentų centrinės karšto vandens sistemos eksploatavimo išlaidų tenka užfiksuotam karšto vandens suvartojimui, o likusi dalis – grindų plotui. Taigi pastate su centriniu šildymu ir centriniu karštu vandeniu naudojami du atskiri paskirstymai pagal suvartojimą, kiekvienas su savo skaitikliais ir savo diapazonu. Jei jūsų ataskaitoje nurodyta, kad „Warmwasser“ eilutė paskirstyta tik pagal plotą, o jūsų bute yra karšto vandens skaitikliai, tai yra ta pati trūkumų kategorija kaip ir šildymo atveju. Informacijos apie pagrindines energijos sutartis ir tai, kas lemia šių išlaidų didėjimą ar mažėjimą, rasite... energijos tiekėjus ir pasirinkimo galimybes.

Penkiolika procentų sumažinimas, kurio dauguma nuomininkų niekada neprašo

Tai yra tiesiogiai įgyvendinama šio skyriaus teisė, apie kurią vos žinoma už nuomininkų asociacijų ribų. Šildymo įstatymo 12(1) straipsnis suteikia nuomininkui savarankiškos pagalbos teisių gynimo priemonę, kai pažeidžiamos šildymo taisyklės. Jame numatytos trys skirtingos teisės su trimis skirtingais veiksniais, ir jie dažnai nurodomi kaip viena. Taip nėra, o neteisingo numerio naudojimas susilpnina kitaip pagrįstą prieštaravimą.

Pirmasis, §12(1) Satz 1, yra penkiolika procentų. Kai šilumos ar karšto vandens tiekimo išlaidos nėra apmokestinamos priklausomai nuo suvartojimo, priešingai nei numatyta potvarkyje, turite teisę sumažinti savo dalį 15 procentų. Atidžiai perskaitykite taisyklę: tai nėra bauda už jokią klaidą šildymo sąskaitoje. Ji taikoma konkrečiai už neapmokestinimą pagal suvartojimą – nuomotojas paskirstė šilumą pagal grindų plotą, kai privalėjo paskirstyti nuo 50 iki 70 procentų pagal skaitiklį, arba jis iš viso neužfiksavo suvartojimo. Tokiu atveju sumažinimas yra jūsų teisė, kuria jūs pasinaudojate, o ne tai, ką pirmiausia turi suteikti teismas.

Antroji ir trečioji teisės yra po tris procentus, o ne penkiolika. Pagal §12(1) Satz 2, jei savininkas neįrengė fernablesbare Ausstattung – nuotoliniu būdu nuskaitomos matavimo įrangos – kai to reikalauja §5, galite sumažinti savo dalį 3 procentais. Pagal Satz 3 tie patys 3 procentai taikomi, kai savininkas nepateikia §6a reikalaujamos suvartojimo informacijos arba pateikia ją nepilnai. Verta žinoti vieną išlygą: §12(1) Satz 4 panaikina visus tris sumažinimus santykiuose tarp individualaus daugiabučio namo savininko ir jo Wohnungseigentümergemeinschaft. Kaip nuomininkas, ši išimtis jums neturi įtakos; jei esate savo buto savininkas, tai reiškia, kad šie konkretūs svertai nėra jūsų prieš savininkų bendriją.

Mėnesinė suvartojimo informacija, kurią turite mokėti

Nuo 2022 m. sausio 1 d. pagal Šilumos ir karšto vandens įstatymo (HeizkostenV) 6a(1) straipsnio 2 dalį pastatų savininkai privalo kas mėnesį teikti vartotojams informaciją apie jų suvartojamą šildymą ir karštą vandenį. Šiai prievolei taikoma viena sąlyga, kuri lemia, ar ji jums taikoma: ji galioja tik tais atvejais, kai yra įrengta nuotoliniu būdu nuskaitoma matavimo įranga (angl. fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung). Jei jūsų pastate vis dar yra prietaisų, kuriuos asmuo nuskaito kartą per metus, kas mėnesį teikti informacijos nereikia ir nėra ko reikalauti.

Jei įrengta nuotolinio nuskaitymo įranga, mėnesinės informacijos turinys yra nurodomas, o ne paliekamas siuntėjo nuožiūrai. Pagal §6a(2), joje turi būti nurodytas jūsų suvartojimas praėjusį mėnesį kilovatvalandėmis, palyginimas su jūsų suvartojimu praėjusį mėnesį ir tą patį praėjusių metų mėnesį, kai tie duomenys buvo surinkti, ir palyginimas su normalizuotu arba lyginamuoju vidutiniu vartotoju toje pačioje kategorijoje. Atskirai, §6a(3) reikalaujama, kad prie pačios metinės ataskaitos būtų pridėtas informacijos rinkinys, įskaitant sunaudotų energijos šaltinių dalį ir, pastatų Fernwärme (centralizuotas šildymas) atveju, susijusį metinį šiltnamio efektą sukeliančių dujų išmetimą ir tinklo pirminį energijos koeficientą.

Daugelis nuomotojų, turinčių naujai įrengtus nuotoliniu būdu nuskaitomus skaitiklius, tiesiog to nesiunčia. Būtent dėl ​​šio tylėjimo 3 procentų sumažinimas priskiriamas 12(1) Satz 3. Tai pati savaime nedidelė suma, tačiau ją verta surinkti ne tik dėl pinigų: tai lengva įrodyti. Arba mėnesiniai pranešimai atėjo, arba ne, ir jūs žinote ką. Tai oficialiai patvirtina, kad jūsų nuomotojas nesilaiko potvarkio, o tai pakeičia bet kokio pokalbio apie didesnius šildymo skaičius tame pačiame pranešime toną.

Teisė matyti originalius kvitus

Jums niekada netaikomi apribojimai dėl santraukos, kurią atsiunčia jūsų nuomotojas. BGB 556(4) straipsnis dabar tai nurodo tiesiogiai: gavęs prašymą, nuomotojas privalo suteikti nuomininkui teisę (Einsicht) – susipažinti su deklaraciją pagrindžiančiais dokumentais, t. y. faktinėmis sąskaitomis faktūromis, sutartimis ir kvitais, kuriais grindžiamas kiekvienas skaičius. Ši teisė anksčiau buvo kildinama iš bendrosios apskaitos pareigos, nustatytos BGB 259 straipsnyje, ir iš BGH teismų praktikos; dabar ji yra įtvirtinta pačiose nuomos sutarties nuostatose, todėl ginčytis yra sunkiau. Ta pati nuostata leidžia jam pateikti Belege elektroniniu būdu, todėl atsisakymas, suformuluotas kaip „mes negalime viso to kopijuoti“, pats savaime nėra pagrįstas prieštaravimas.

Būtent dėl ​​„Belegeinsicht“ migloti įtarimai virsta konkrečiais prieštaravimais. Pareiškime teigiama, kad pastato draudimas kainavo 4 200 eurų; sąskaitoje faktūroje nurodyta, kas iš tikrųjų buvo apdrausta ir ar įmokoje yra įtraukta teisinių išlaidų dalis. Pareiškime nurodoma, kad „Hauswart“ – 9 000 eurų; paslaugų sutartyje nurodyta, kiek jo darbų sudarė remontas, kuris turi būti atliktas. Pareiškime nurodoma „Gartenpflege“; sąskaitoje faktūroje gali būti nurodytas nukirstas ir pakeistas medis, kuris iš techninės priežiūros pereina į kažką kita. Remdamiesi santrauka negalite remtis šiais argumentais, ir būtent todėl jums buvo atsiųsta tik santrauka.

Praktinė mechanika yra svarbi. Kreipkitės raštu, pasilikite kopiją ir pateikite prašymą anksti – gerokai per dvylikos mėnesių prieštaravimų pateikimo laikotarpį, nes šis laikotarpis nesustoja, kol laukiate susitikimo. Ir žinokite: jei tinkamai pateikėte prašymą dėl Belegeinsicht ir jis nebuvo patenkintas, turite teisę į „Nachzahlung“ – Zurückbehaltungsrecht – išlaikymo teisę. Galite atsisakyti mokėti reikalaujamą sumą, kol jums nebus leista peržiūrėti jos įrodymus. Jūs neatsisakote mokėti; jūs atsisakote sumokėti sumą, kurios jums buvo užkirstas kelias patikrinti. Tai iš esmės kitokia ir teisėta situacija.

Nachzahlung paklausa nėra automatiškai mokėtina

Visa tai susiveda į vieną punktą, kurį verta aiškiai pasakyti, nes jis prieštarauja daugelio atvykstančiųjų instinktui. Nebenkostenabrechnung nėra valdžios institucijos išduotas įstatymas. Tai privataus asmens reikalavimas, pateiktas laiške, ir kaip ir bet kuris kitas reikalavimas, jis gali būti visiškai arba iš dalies klaidingas. Ant jo nurodytas mokėjimo terminas yra jūsų nuomotojo pasirinkimas, o ne įstatymų numatytas terminas. Jis nepakeičia jūsų dvylikos mėnesių teisės pateikti prieštaravimus ir nepaverčia klaidingo pareiškimo galiojančiu.

Dokumentas, sąmoningai ar pagal susitarimą, yra skirtas apmokėti, o ne patikrinti. Jis atkeliauja vokiečių kalba, dažnai oficialiame nekilnojamojo turto valdymo įmonės registre. Jo maketas atrodo oficialiai. Jame nurodoma suma ir data. Tiems, kurių vokiečių kalba funkcionali, bet nelegali, ir kurie per metus Vokietijos biurokratijos buvo įpratę laikyti atspausdintus terminus absoliučiais, mažiausio pasipriešinimo kelias yra pervesti pinigus. Šis instinktas teisingas miesto „Bußgeld“ atveju. Čia jis neteisingas.

Taigi, verčiau darykite štai ką. Gavę ataskaitą, užsirašykite gavimo datą. Peržiūrėkite ją pagal septyniolika kategorijų ir išbraukite viską, kas nėra viena iš jų. Atkreipkite dėmesį į „Verwaltung“, „Hausverwaltung“, banko mokesčius, „Reparatur“, „Instandhaltung“ ir „Rechtsschutz“. Patikrinkite, ar matomos visos išlaidos, raktas ir jūsų dalis, ir ar buvo išskaičiuoti jūsų išankstiniai mokėjimai. Patikrinkite, ar šildymas nėra paskirstytas tik pagal plotą. Jei kas nors neaišku ar neteisinga, gerokai prieš pasibaigiant dvylikos mėnesių laikotarpiui, atsiųskite trumpą rašytinį prieštaravimą, nurodydami konkrečius punktus ir prašydami „Belegeinsicht“. Jei, kol atliekate tyrimą, turite apsaugoti santykius arba išvengti ginčo, galite mokėti pagal išlygą – tai reiškia, kad pinigai pervedami, bet jūs aiškiai nepripažįstate reikalavimo ir išlaikote teisę jį susigrąžinti. Tai pasakykite raštu, kai atliekate pervedimą.

Kur gauti pagalbos, kai vokiečių kalba yra kliūtis

Ekonomiškiausias užsienio nuomininkui Vokietijoje siūlomas žingsnis – prisijungti prie vietinės nuomininkų asociacijos „Mietarverein“ arba „Mieterschutzbund“. Narystė kainuoja nedidelį metinį mokestį, į kurį įeina tokių dokumentų patikrinimas žmonių, kurie per metus perskaito šimtus jų ir žino, ką priima vietos teismai. Už keturženklę „Nachzahlung“ sumą narystė atsiperka pirmą kartą ja pasinaudojus. Dauguma asociacijų reikalauja, kad būtumėte buvę nariu dar prieš kylant ginčui, todėl įstojimas gavus raktus yra vertingesnis nei įstojimas gavus laišką.

Žinokite, kas yra ir kas nėra nuomininkų bendrija. Ji konsultuoja savo narius jų pačių nuomos klausimais; tai nėra bendrosios teisinės paslaugos. Jei jūsų byla įsibėgėja – jei jūsų nuomotojas atmeta pagrįstą prieštaravimą, arba sumos yra didelės, arba vyksta sutarties nutraukimas – jums reikia Fachanwalt für Mietrecht, nuomos teisės specialisto. Mūsų skyrius apie teisinės paslaugos emigrantams paaiškinama, kaip rasti anglų kalba dirbantį asmenį, ką apima teisinių išlaidų draudimas (Rechtsschutzversicherung) ir kaip Vokietijoje veikia teisinės išlaidos. Jei jau turite teisinių išlaidų draudimą, prieš jo prireikdami patikrinkite, ar jame yra numatytas teisinių išlaidų draudimas (Mietrecht), ir atkreipkite dėmesį į paprastai taikomą laukimo laikotarpį.

Įrankiai, padedantys patikrinti „Nebenkostenabrechnung“

„Werkzeu.ge“ – naršyklėje veikianti Vokietijos biurokratijos įrankių kolekcija, sukurta „Cryon UG“, bendrovės, kuriančios „WeLiveIn.de“, turi įrankį, skirtą būtent šiam dokumentui. „Nebenkostenprüfer“ peržiūri jūsų ataskaitą punktas po punkto, susiedamas kiekvieną iš jų su septyniolika „BetrKV §2“ kategorijų su kiekvienos teisiniu pagrindu ir pažymėdamas tai, kas ten nepriklauso – jis konkrečiai ieško administravimo išlaidų, remonto, banko mokesčių ir teisinių išlaidų draudimo, aptartų aukščiau. Jis palygina jūsų kiekvieno elemento kainą už kvadratinį metrą su „Betriebskostenspiegel“, nacionaliniu eksploatavimo išlaidų etalonu, naudodamas „šviesoforo“ įvertinimą, kad galėtumėte matyti, kurios eilutės yra nepastebimos, o kurios – ryškios. Jis patikrina §556(3) BGB dvylikos mėnesių terminą ir peržiūri „Umlageschlüssel“, o jei randa problemų, parengia „Widerspruchsschreiben“ – prieštaravimo laiško – projektą su jūsų duomenimis ir konkrečiais skundais. Tai „Plus“ įrankis, kuris yra mokama pakopa; Puslapyje yra tiesioginė peržiūra, kad galėtumėte pamatyti, ką jis daro prieš nuspręsdami.

Verta žinoti apie du susijusius įrankius. „Wohnflächen-Checker“ (taip pat „Plus“, mokama) apskaičiuoja jūsų tikrąjį grindų plotą pagal „Wohnflächenverordnung“, kiekvienam kambario tipui pritaikydamas teisingą koeficientą – 25 procentus balkonams, trijų juostų nuožulnių lubų apdorojimą, rūsių ir garažų neįtraukimą – ir palygina rezultatą su jūsų sutartyje nurodytu skaičiumi. Atsižvelgiant į tai, kad grindų plotas yra numatytasis „Umlageschlüssel“ pagal §556a, šis skaičiavimas tiesiogiai įtraukiamas į kiekvieną ploto eilutę jūsų sąskaitos išraše. „Mieter-Suite“ (mokama „Plus“) apima šiuos įrankius su užstatu, „Mietpreisbremse“, perdavimo protokolu ir registracijos įrankiais tiems, kurie pageidauja turėti visą nuomos įrankių rinkinį vienoje vietoje. Visi septyni „Wohnen“ kategorijos įrankiai yra „Plus“ lygmenyje, todėl nė vienas iš jų nėra nemokamas; dabartinės prenumeratos sąlygos yra pateiktos... Werkzeu.ge kainodaros puslapisPlatforma beta versijoje veiks iki 2026 m. lapkričio 30 d., o jos sąlygose nurodoma, kad įrankiai gali būti nepilni.

Dvi sąžiningos ribos, kurias „Nebenkostenprüfer“ nurodo atskirame puslapyje. Pirma, jos lyginamieji skaičiai yra nacionaliniai vidurkiai, o ne jūsų miesto skaičiai, o eksploatavimo išlaidos skirtinguose regionuose labai skiriasi – linija, pažymėta kaip didelė, lyginant nacionaliniu mastu, Miunchene gali būti įprasta. Šviesoforą laikykite raginimu atidžiau panagrinėti, o ne išvada. Antra, ir dar svarbiau, visa tai nėra teisinė konsultacija. „Werkzeu.ge“ sąlygos neapima „Rechtsberatung“, o „Rechtsdienstleistungsgesetz“ (RDG) riboja, kas gali teikti teisines konsultacijas konkrečiu atveju Vokietijoje. Įrankis gali jums pasakyti, kad „Verwaltungskosten“ netaikomos pagal „BetrKV“ 1(2) straipsnį, ir parodyti, kur jos yra jūsų pareiškime. Jis negali pasakyti, ką daryti su jūsų konkrečiu nuomotoju, ir nepakeičia „Mieterverein“ ar advokato. Jo vertė yra ta, kad jis greitai nukreipia jus prie konkretaus, pagrįsto klausimo, o konkretus klausimas yra tai, kas daro valandą, kurią praleidžiate su konsultantu, produktyvia.

Ką daryti toliau

Pradėkite dar prieš gaunant sąskaitą faktūrą, nes du patikrinimus atlikti iš anksto yra daug lengviau. Savo sutartyje raskite punktą, kuris jums suteikia Betriebskosten, ir perskaitykite, kas joje iš tikrųjų parašyta, atkreipdami dėmesį į visus atskirai įvardytus sonstige Betriebskosten – tai vieninteliai, kurie nėra įtraukti į standartinį katalogą ir kurie kada nors gali būti įtraukti į sąskaitą. Tada išmatuokite savo butą ir palyginkite jį su sutartyje nurodyta Wohnfläche, nes šis skaičius tyliai dauginasi per kiekvieną ploto eilutę tol, kol ten gyvenate. Abu variantai kainuoja vieną vakarą ir abu nuolat moka įmokas.

Kai gausite ataskaitą, prieš ką nors kita, rašikliu užrašykite jos gavimo datą. Nuo tos datos prasideda jūsų dvylika mėnesių ir vėliau jos neprisiminsite. Tada viską atlikite iš karto: patikrinkite, ar matomos bendros išlaidos, paskirstymo raktas ir jūsų dalis, ir ar jūsų išankstiniai mokėjimai buvo išskaičiuoti; išbraukite viską, kas nepriklauso vienai iš septyniolikos kategorijų; atidžiai peržiūrėkite administravimo, remonto ir banko mokesčius; ir patvirtinkite, kad šildymas ir karštas vanduo 50–70 procentų paskirstomi pagal suvartojimą, o ne pagal plotą. Jei taip nėra, pagal §12(1) Satz 1 HeizkostenV tai daliai taikoma 15 procentų nuolaida.

Jei kas nors atrodo negerai, tame pačiame laiške atlikite du veiksmus: iškelkite konkrečius prašymus (Einwendungen), įvardydami juos, o ne skųsdamiesi bendrai, ir paprašykite Belegeinsicht (Belegeinsicht). Pasilikite kopiją ir nusiųskite ją įrodytu būdu. Jei suma didelė, prieš mokėdami nuneškite ataskaitą ir kvitus į savo Mieterverein – o jei dar nesate narys, prisijunkite dabar, o ne tada, kai jums to reikia, nes dauguma asociacijų nepadės spręsti ginčo, kilusio iki jūsų narystės. Vienintelis dalykas, kurio nereikėtų daryti, yra tai, kam dokumentas skirtas: sumokėkite, nes jis atrodė oficialus, o vokiškas buvo sunkiai suprantamas.