Istorinis nuosmukis Vokietijos nekilnojamojo turto rinkoje: ar butai pagaliau tampa įperkami?

Vokietijos nekilnojamojo turto rinka patyrė didžiausią kainų sumažėjimą per daugiau nei šešiasdešimt metų, o tai žymi istorinį nuosmukį būsto sektoriuje. Kylio pasaulio ekonomikos instituto (IfW) duomenimis, 2023 m. nekilnojamojo turto vertė smarkiai sumažėjo: daugiabučiai namai sumažėjo 8.9%, vienos šeimos namai - 11.3%, o daugiabučių namų - stulbinančiai 20.1%. Įvertinus infliaciją, nekilnojamojo turto vertės mažėjimas yra dar ryškesnis, o tai atskleidžia nuosmukį, kuris nominalias vertes lenkia maždaug penkiais procentiniais punktais.

Kritimo veiksniai

Šis dramatiškas kainų kritimas įvyko po neprilygstamo šuolio nekilnojamojo turto rinkoje, prasidėjusio apie 2009 m., kai nekilnojamojo turto vertė išaugo tris ar keturis kartus prieš staigų pasikeitimą 2022 m. IfW šį pasikeitimą pirmiausia sieja su staigiu kredito palūkanų normų augimu, kuris labai smarkiai išaugo. padidino finansavimo išlaidas ir prisidėjo prie rinkos nuosmukio. Nepaisant staigių pokyčių, IfW prezidentas Moritzas Schularickas mano, kad šis koregavimo etapas yra tinkamas ir nesusijęs su makroekonomine perspektyva, atsižvelgiant į praėjusį dešimtmetį, kai buvo eksponuojamas eksponentinis kainų augimas ir palūkanų normų aplinkos pokyčiai.

Stabilizacija horizonte?

2023 m. ketvirtojo ketvirčio duomenys rodo galimą rinkos laisvo kritimo sulėtėjimą. Daugiabučių namų kainos sumažėjo tik nežymiai – 0.6 proc., o individualių – 1.2 proc., o daugiabučių namų vertė iš tikrųjų padidėjo 4.7 proc. Šis pokytis rodo, kad nekilnojamojo turto rinka gali artėti prie stabilizavimosi fazės, nors dar reikia pamatyti, kaip rinka vystysis ateinančiais ketvirčiais.

Poveikis pagrindiniams Vokietijos miestams

Nuosmukis turėjo skirtingą poveikį pagrindinėms Vokietijos metropolinėms zonoms. Tokiuose miestuose, kaip Kelnas ir Štutgartas, kainos krito labiau, o kituose miestuose, pavyzdžiui, Berlyne, Frankfurte ir Hamburge, buvo matyti stabilesnės rinkos požymių. Ši nevienalytė plėtra pabrėžia sudėtingą nekilnojamojo turto rinkos pobūdį, kurį įtakoja regioniniai veiksniai ir unikali kiekvieno miesto dinamika.

IfW numato tolesnių vertinimo nuostolių galimybę, įspėdama nekilnojamojo turto įmones pasirengti iki 30% nuosmukiams, palyginti su 2022 m. vasaros piko kainomis. Tačiau centriniams bankams tikimasi sustabdyti tolesnį palūkanų normų kėlimą ir galbūt jas sumažinti, finansavimo sąnaudos gali sumažėti, o tai gali atnaujinti paklausą būsto rinkoje.

Šis istorinis Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis yra reikšmingas pokytis, palyginti su praėjusio dešimtmečio spartaus augimo, kurį lėmė besikeičiančios finansinės sąlygos ir rinkos dinamika. Kadangi sektorius gali stabilizuotis, ateinantys mėnesiai bus labai svarbūs nustatant Vokietijos būsto rinkos trajektoriją ir jos ilgalaikę sveikatą bei tvarumą.