Teisingumo ministras taiko spragas apstatytų būstų nuomos srityje

Vyriausybė priešinasi paslėptam nuomos kainų didinimui

Federalinė teisingumo ministrė Stefanie Hubig paskelbė planus sugriežtinti apstatytų nuomojamų būstų Vokietijoje reglamentavimą. Šis žingsnis žengtas reaguojant į didėjantį susirūpinimą, kad nuomotojai naudojasi teisinėmis spragomis, kad apeitų „Mietpreisbremse“ – nacionalinį nuomos kontrolės mechanizmą, skirtą apsaugoti nuomininkus paklausiuose rajonuose.

Nors Bundestagas neseniai pratęsė „Mietpreisbremse“ galiojimą iki 2029 m., tapo aišku, kad jos veiksmingumą mažina klaidinanti apstatymo praktika. Daugelis nuomotojų parduoda butus kaip „įrengtus“, kad pateisintų nuomos kainų padidinimą, gerokai viršijantį leistiną ribą. Tai paskatino tiek politikos formuotojus, tiek nuomininkų teisių gynimo grupes imtis reguliavimo veiksmų.

Minimalūs baldai, naudojami pateisinti dideles nuomos kainas

Pagal galiojančius reglamentus, „Mietpreisbremse“ apriboja pradinę naujos nuomos kainą ne daugiau kaip 10 procentų, viršijančią vietos referencinę nuomos kainą tam tikrose būsto trūkumo zonose. Nors taisyklės oficialiai taikomos tiek apstatytiems, tiek neapstatytiems būstams, nuomotojai gali imti papildomą mokestį už baldus. Svarbu tai, kad jiems nereikia šio papildomo mokesčio atskirai nurodyti nuomos sutartyje, todėl nuomininkams sunku įvertinti, ar papildomos išlaidos yra pagrįstos.

Ministrė Hubig griežtai kritikavo šią spragą. „Nepriimtina, kad kažkas pastatytų kambaryje dvi kėdes ir stalą ir teigtų, jog nuoma turėtų būti šimtais eurų didesnė“, – sakė ji interviu. Ji pabrėžė, kad skirtumas tarp pilnai įrengto buto ir buto su minimaliais baldais turi būti teisiškai skaidrus.

Ministrė pasidalijo savo patirtimi, kai jai Berlyne už pernelyg dideles kainas buvo siūlomi iš dalies įrengti arba mišraus naudojimo butai. Ji padarė išvadą: „Tai sisteminė problema, o ne pavienis netinkamas elgesys.“

Reikalavimas aiškių baldų kainų apribojimų

Hubig dabar nori įvesti aiškesnius kriterijus, apibrėžiančius, kas yra tinkamas apstatymas ir kiek nuomotojai gali už jį imti. Jos ministerija šiuo metu rengia teisės aktų projektus, kuriais būtų nustatytos griežtos sąlygos, kuriomis būtų galima taikyti papildomus mokesčius už baldus.

Tikslas – užtikrinti, kad tik iš tiesų paruošti gyventi butai, pavyzdžiui, su pilnai įrengta virtuve, miegamojo zona ir svetaine, galėtų pretenduoti į didesnę nuomos kainą dėl baldų. Paprastas įrengimas su ribotomis paslaugomis nebebūtų pagrindas dideliems papildomiems mokesčiams.

Ji patikslino, kad ne visi baldais apstatyti nuomojami būstai yra problemiški. „Jei nuomotojas siūlo gerai įrengtą butą už prieinamą kainą, tai visiškai priimtina. Tačiau mes netoleruosime užmaskuotų nuomos kainų padidinimų, kurie prisidengiami baldų premijomis.“

Nuomininkų grupės sveikina reformų pastangas

Vokietijos nuomininkų asociacija („Deutscher Mieterbund“, DMB), kuri ilgą laiką kritikavo su baldais susijusių spragų išnaudojimą, palankiai įvertino šį pranešimą. DMB prezidentas Lukas Siebenkottenas dabartinę situaciją pavadino „didele problema“ ir išreiškė paramą griežtesnėms taisyklėms, siekiant apsaugoti nuomininkus nuo nepagrįstų išlaidų.

Ši problema ypač opi miestuose, kuriuose būsto rinka yra įtempta. Daugelis nuomininkų, ypač jaunesni arba mobilūs specialistai, renkasi apstatytus būstus, kad būtų lankstūs. Tai sukūrė pelningą segmentą nuomotojams, kurie vis dažniau pereina prie iš dalies įrengtų modelių, leidžiančių jiems kelti kainas, nepaisydami galiojančių teisės aktų.

Staigus nuomos kainų padidėjimas sustiprina spaudimą

Federalinio statybos, miestų reikalų ir erdvinės plėtros tyrimų instituto (BBSR) duomenys pabrėžia didėjantį problemos rimtumą. Nuo 2015 m. nuomos kainos 14 didžiausių Vokietijos miestų vidutiniškai išaugo beveik 50 procentų. Berlyne užfiksuotas staigiausias padidėjimas – vidutinės nuomos kainos daugiau nei padvigubėjo (+107 procentai). Leipcige (+67.7 procento) ir Bremene (+57 procentai) taip pat užfiksuoti dideli šuoliai.

Netgi miestai, kuriuose pokyčiai buvo gana nedideli, pavyzdžiui, Drezdenas (+28.4 proc.), jaučia kylančių nuomos kainų spaudimą. Pagrindinė būsto analitikų nurodoma priežastis – nuolatinis gyvenamųjų butų trūkumas. Pasak Federalinės statistikos tarnybos, pastaraisiais metais pastebimai sumažėjo naujų statybų skaičius. Šis nuosmukis kartu su didele paklausa ir toliau didina kainas.

Reaguodama į tai, federalinės vyriausybės koalicija pristatė „Bauturbo“ iniciatyvą, kuria siekiama paspartinti miestų planavimo procesus. Iniciatyva siekiama paspartinti būsto plėtrą supaprastintomis savivaldybių procedūromis, nors ekspertai įspėja, kad gali prireikti metų, kol bet kokia apčiuopiama pagalba pasieks rinką.

Nuomos kontrolės pratęsimas siūlo ribotą pagalbą

Nors „Mietpreisbremse“ pratęsimas iki 2029 m. suteikia reguliavimo sistemą nuomai kontroliuoti, jos poveikis išlieka ribotas, kol išlieka išimčių ir neaiškumų. Nekilnojamasis turtas, kuris pirmą kartą buvo išnuomotas po 1 m. spalio 2014 d., ir tas, kuris buvo kapitališkai renovuotas, lieka atleistas nuo šio mokesčio. Šios išimtys kartu su nereguliuojamu baldų priemoka kenkia pradiniam įstatymo tikslui.

Ministro Hubigo pasiūlymas rodo poslinkį link griežtesnio vykdymo užtikrinimo ir atskaitomybės. Panaikindama išnaudotojišką praktiką ir didindama skaidrumą nustatant apstatytų būstų nuomos kainas, vyriausybė tikisi atkurti pasitikėjimą „Mietpreisbremse“ ir pasiūlyti realią pagalbą nuomininkams, susiduriantiems su didėjančiomis būsto kainomis.